行业观察丨展望2023年，房地产行业将走向何方？

　　2022年即将结束，明年房地产行业将走向何方？近期的中央级会议与政策文件值得细读。
　　防范和化解房地产市场风险是重点
　　中央经济工作会议12月15日至12月16日在北京举行。
　　中央经济工作会议强调有效防范化解重大经济金融风险。而化解房地产业风险是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。
　　去年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，近几个月来出现加速下滑，成为影响经济运行中一个重大风险因素。数据上来看，房地产行业占GDP的比重为7左右，加上建筑业则占到14；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作抵押品的贷款，占全部贷款余额的39。
　　房地产行业对金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。前期的宏观调控已经化解了大涨的风险，现在加速下滑已成为主要矛盾，房地产行业亟需止跌。
　　12月19日，在中央经济工作会议闭幕后，对于当前的经济热点问题，中央财办有关负责同志作深入解读时表示。房地产政策调整需要从供需两端同步发力，向新发展模式过渡，摆脱多年来高负债、高杠杆、高周转模式，确保房地产市场平稳发展。
　　在供给端方面，中央财办指出，各地区和有关部门要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组。
　　同时，要完善相关房地产调控政策及制度。2022年已出台的政策应持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
　　预期和需求端方面。要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。
　　如何理解改善房企资产负债情况？
　　同策研究院研究总监宋红卫表示，改善房企资产负债情况主要通过两个方面，第一是在负债不减少的情况下增加资产，第二是在资产不增加的情况下减少负债。
　　宋红卫预测，明年会有更为宽容的融资配套政策出台，第一支箭的银行信贷政策力度会加强；第二支箭的增信力度会加强，部分优质民企的发债通道会进一步优化；第三支箭的作用会更为明显，一方面国央企上市房企会有更多的增量资金，出险房企或者潜在风险房企会通过债转股，或者以股抵债的方式被国央企收购。明年国央企的资产规模会进一步上升，民企的债务问题也通过股权处置来转化降低，行业的整体风险进一步降低，房企的梯队效应会更为明显。
　　房住不炒是房地产长期坚持的行业定位
　　12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（20222035年）》（简称《纲要》）。
　　在持续提升传统消费方面，《纲要》提出促进居住消费健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。
　　房住不炒这一深入人心的概念最早也是2016年的中央经济会议提出的。2016年12月19日，据经济之声《央广财经评论》报道‘房子是用来住的，不是用来炒的’，这是刚刚召开的中央经济工作会议上提出的‘促进房地产市场平稳健康发展的定位’，既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落。
　　今年中央经济会议依然强调要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，房住不炒是房地产长期坚持的行业定位，只有坚持房住不炒，才能真正意义上促进住房消费市场健康发展。
　　经济日报指出房住不炒定位应长期坚持。应注意市场的发展不能偏离房住不炒定位，要以稳市场主体为重要抓手，以稳民生为落脚点。房住不炒不应也不会突破，是需要长期坚持的政策定位。
　　封面新闻记者黄益辉
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