带押过户优化二手房交易流程

　　近期，部分城市在二手房交易中推出带押过户的交易模式。对此，业内人士表示，带押过户优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。
　　所谓带押过户，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即赎契，通过赎契解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
　　带押过户于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。带押过户能够通过降低交易成本促成交易便利化，活跃市场，可谓一举多得。
　　目前，带押过户的操作流程大致分为三步。第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。
　　带押过户带来哪些便利和好处？一方面，省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，带押过户节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面，省下时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。带押过户减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。
　　带押过户如何更好推进？在广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平看来，带押过户模式下，交易更依赖银行，银行的主动性和积极性应该进一步提升。同时，银行、公证或担保机构等介入二手房交易后，交易成本是否会上升是一个不确定因素，控制好成本是带押过户进一步推进的重要前提。
　　带押过户仍需防范一定风险。黄罗平认为，对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定不得转让或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法带押过户或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能带押过户。同时，带押过户涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节更复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。
　　一些城市的有关部门在积极推行带押过户的过程中也推出相关举措确保安全。比如，记者从唐山市不动产登记中心微信公众号查阅到，该中心在推行带押过户时，通过公正提存和双预告登记确保资金和交易安全。这两项举措既可以有效化解风险，提高交易安全性，又能够促进资产快速流通。（经济日报记者亢舒）