十年后，现在100万的房子能值多少钱？内行人给出答案

　　当房子建好之后，其实就开始进入折旧期，随着时间推移及使用，正常来讲应该越旧越不值钱，为什么过去十几年房价却不断在涨？
　　至少有3个原因：1是每年约1%的城镇化增速，大量人口进城打工，住房供应不足以支撑起强大的居住需求；2是货币超发推动通货膨胀，房产充当起对保值增值的工具，人人都知道买资产，进而引起富人囤房的现象；3是中介、房企、炒房客等既得利益者希望房价上涨，因为他们是靠着房吃饭的，价格上涨能赚到更多的钱。
　　如果不谈这两年，只论市场过去的上涨逻辑，十年前花十几万买的房，到前两年房子价值早就翻番了。一线城市更不用说，深圳十年前住房售价不到2万一平，如今单价5万7，按100平一套房计算差价起码400万。十几年功夫，房价大幅上涨，对有房一族固然是好事，但十年后，100万的房产能值多少钱？还能有同等价值吗？
　　1，房产整体增值空间不大
　　此前，时任万科副总裁的毛大庆谈及房地产趋势，指出房地产不可能是一个永远没完没了涨价的产品，之所以房价涨这么多，是提前透支了未来的上涨空间，如今黄金时代已经过去，楼市各方参与者不可避免要过一段苦日子。
　　短短一句话，把当下房地产市场的现状交代得清清楚楚。依据是什么？先是需求，卫健委在刊文中指出，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，我国总人口增速明显放缓，2021-2025年期间将进入负增长阶段。
　　持续减少的出生人口，加速了人口增长拐点的到来，不仅到2025年，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，进入中度老龄化阶段，且随着人口出生率不能达到预期增长，房子的存量规模增大，年轻人能从爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆那继承四五套房子，换言之，国人对房产的消费力或会在未来十年内有所下降，急需卖房的人就得有价格优势才行。
　　不过从物价角度看，不能说房子会一文不值，按照现在通胀的速度，房产价值还会有小幅度的上升，但我们也不能忽略日常持有成本，比如房贷、水电物业等，经济学家李迅雷认为房子的资金成本在5%以上，加上折旧成本，每年持有成本至少为6%，算上这部分，住房可能不仅不会增值还会小幅度的贬值。也就是说，如今价值100万的房子到十年后，可能会有小额的亏损。
　　2，房产投资成为更专业的事
　　口罩事件影响下，通胀持续，很多行业都或多或少遭受到冲击，人们纷纷感叹钱来之不易，尤其是购买一套房子需要上百万的资金付出，不少家庭不得不暂缓了买房计划。
　　不过，通胀越是严重，贫富差距越大，反映到房地产上，就是有的房子会升值，越涨越高，有的会贬值，甚至最后连葱价都不如。
　　为什么会这样？
　　因为楼市分化已经开始了，数据显示，今年1-8月8万+的项目已经签约4990套，价值达748.91亿，均创下近五年纪录。北京：上半年10万+豪宅成交量高达1326套，同比上升49%，成交套数占比攀升至7%。
　　广州：中原地产研究院数据指出，上半年二手房网签价同比下跌11.2%，千万元量级的豪宅市场却逆势上涨6.1%。同时上半年成交创下历史新纪录，仅6个月就卖出往一整年的量；上海方面，克而瑞统计称，6月初全市平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅成交。倒了7月，新房豪宅成交量2591套，较6月上涨3.72%，较去年同期上涨185.35%；还有深圳，乐有家数据显示，2022年以来，深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。
　　从整体来看，今年上半年，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/平米，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。由此可见，由一二线为代表的热门城市，拥有人口、产业、经济、就业等各大优势，注定着这些地方的房产需求量更大、保值性更高，特别是在抗通胀需求推动下，富人狂扫豪宅，一定程度推高资产的价值。
　　相比起豪宅市场对应的一二线城市，三四线城市，本身就存在人口、产业、经济没有支撑的情况，房价自然会持续下降，再加上市场预期已经改变，降薪潮、裁员潮盛行的当下，有实力的买房人群也算着观望，到时别说房产保值了，将来能维持至原价，也算是万幸。
　　3，买不买房明确了
　　显然，现在和将来，能不能买房，在哪买房，方向已经明确了。
　　但如果抱着保值增值、投资的目的，大城市买房虽然是首选，却不能盲目。不过我们需要明白，这个社会上富人始终是少部分，穷人才是大多数。普通人买房往往没有能力全款，即便全家支持也要大额的贷款，如果工资不能匹配月供，后期还款能力都不能保证的话，不要逞能，反而别让自己背上征信风险。
　　在普通城市也一样，虽然整体市场购买力下降，开发商、房东急于卖房回笼资金，对于有实际居住需求的人来说都是有利因素，但想要在这个阶段买房，不能急于一时，毕竟一时半会房子也涨不了多少，更何况现在国家大力发展租赁住房，在满足需求和具备同等权利的情况下，通过租房来获得居住何尝不是一件好事。
　　房说君有话说，任何商品都会有鼎盛期，也会经历平和期，房地产就是其中典型的例子，在3个趋势下，买房逻辑已经变了，价值100万的房产，十年后可能连等价都卖不到，与曾经疯涨的形势截然相反。
　　本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为＂每日房说＂原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：小羊头）