外资企业正在抄底中国的房地产？

　　近期，根据多家媒体报道，有不少外资企业正在抄底中国的房地产。
　　例如，有媒体报道称：美国最大房产投资商黑石集团筹集了近 500 亿美元，也就是折合人民币超 3600 亿元，用来抄底中国楼市。截至 2022 年 9 月，贝莱德、大和房屋、凯德、博枫等外资企业，也在国内房地产市场加速布局。同时，以贝莱德、高盛为代表的部分外资，也积极购入中国房企的债券或股票。
　　这些报道让很多人大呼惊讶，外资竟然逆势而行，抄底中国楼市。
　　​  但如果仔细看时间表，所谓外资正在抄底多数都是近两年的事情，并不是现在才出现的。 例如列表中，去年 4 月美国华平基金，在河北廊坊拿下的工业仓储地块。去年 11 月，美国房企铁狮门以 50 亿金额，在上海拿下一宗商业办公地块，日本房企大和房屋，以 25.46 亿拍下苏州的一个商住地块。所以，媒体是把去年到今年的数据统计到了一起，这才营造出一副外资密集杀入的错觉。
　　而且，从外资的买入动作中，我们不难总结出以下几个规律： 第一，他们的买入方向，普遍聚焦于一线城市和二线头部城市 ，北上广深、杭州、苏州的关注度最高，紧跟其后的是长三角和大湾区的节点型城市。接下来是成都、武汉这类中西部的绝对中心城市。
　　其次，买入对象大多集中在商业地产、住房租赁、工业与物流等项目领域。  10 月 17 日，凯德集团以底价 20.37 亿元成功拍下位于北京的博瑞大厦。 10 月 24 日，高盛集团与森瑶中国宣布已成立合资公司，首期投资约 6.75 亿美元，用于收购开发一线城市及周边核心城市的新型工业物流、冷链等新基建项目。其中最具代表性的是黑石集团，去年 6 月收购SOHU失败后，黑石依然还是将目光瞄准在物业。
　　在 2021 年 12 月，黑石就分两次从富力收购了，广州国际机场富力综合物流园区。过去一年时间里，它在中国的物流投资组合，大幅扩张了约30%，覆盖国内 23 座城市，还有摩根士丹利和易商红木，几乎同时盯上了长三角腹地的生产与供应链物业。至于住宅类，目前仍是外资增持列表中的＂边角料＂，并不是主要重心。
　　其实，商业地产的行情与住宅地产早已截然不同。大家也都能看到现在主要城市的商铺价格跌幅肯定远大于住宅，毕竟商业地产是充分市场化的价格体现。所以，目前商业地产的泡沫程度没住宅那么大。在叠加最近几年的消费走弱，其价值已经大打折扣，说是抄底其实也不为过。
　　比如前面提到的北京博瑞大厦，位于东三环的写字楼，地理位置优越，原业主是一家民企开发商，几年前，为了向银行贷款把这栋大厦抵押了出去，如今，连本带息欠了差不多 19 亿还不上，结果被银行追债，向法院申请了强制执行。拍卖之前，法院还专门起了评估机构对大厦进行过估值。最后的结论是，市场价值至少也有 29 个亿。但目前整体行情不好，开发商又没钱，想要快速找到买家，就只能便宜卖了。所以，法院在设定起拍价时，一上来就给打了 7 折 ，20 个亿挂牌。这场法拍只有一家报名。最后，凯德以底价拍下了这栋大厦，还有新世界拿下的成都、武汉六项物流物业，黑石集团收购的富力综合物流园，最终成交价也几乎都是底价。
　　​  最后，相当一部分外资拿下的商业用地也是零溢价或低于 1% 的溢价率。 真正高溢价的地块也不能说根本没有，只不过是极个别的存在。外资已低于重置价格买入，同时目前又是强势美元的高点，单是汇率优势就已经稳赚不赔，周期底部进入，享受资产升值。所以按这种逻辑，这些外资肯定也不单只买入中国的资产，在其他主要国家，如日本、韩国等一样也能看见他们的身影。这也意味着过往的外资抄底三板斧，大概率还会重演。
　　首先以低成本的价格，买入相对成熟的物业，然后做高债务杠杆，更换运营团队，提升资源整合，对接资方优势业务，最终，资产升值后，通过拆分上市或打包出售，落袋为安。其实从今年以来，统计这些国际巨头买入的房地产，拿出真金白银来买的也就百亿左右而已。要知道，中国房地产一年销售额就有十多万亿。到目前为止，不过百亿的外资注入。也掀不起什么风浪。至于黑石的 500 亿美元，目前还是未知数，毕竟几千亿人民币可不是小数目。按照以往的经验，只要资金一天没落地，那就都是虚的。
　　其实，由于过去这些年，住宅市场吸引了不少眼球，所以很多人想当然认为，外资抄底房地产就是抄底住宅。 最近几年，外资早已选择性地绕开了住宅地产，背后的原因无外乎两个，一个是住宅市场泡沫仍旧存在，而且不小。二是整个市场仍处在下行周期中，我们也都很清楚，如果政策没有真正做出有效改变，也许下跌的幅度和时间跨度会超出我们的想象。