基于深圳二手房市场真实动向，再谈深圳楼市最新人才房大招的深意

　　11月财经新势力
　　这是熊猫贝贝的第1390篇原创文章：
　　昨天我发布了一篇文章（中国楼市，一个不显山水但意义重大的动向，新加坡模式正式到来？），说的其实就是深圳在11月9日当天，一口气供应4422套人才安居房，两房户型1957套，三房户型2465套这个事情。
　　当然，从文章的留言情况和讨论来看，绝大多数人其实并没有意识和体会到我文章标题中不显山水但意义重大的定语是个什么意思，或者说味道。
　　这其实非常正常，如果没有深圳工作生活经验的群体，用其他城市的楼市和房价角度来看深圳的市场，基本上说一管窥豹都很难做到，人不在深圳，没有经历过深圳那种全民炒房热潮的群体，实际上是不可能理解深圳的楼市房产，对于身处深圳的人有怎样的意义。
　　当然，另一方面，经济大环境因为疫情的冲击承压，众生皆苦，百业压抑，也让很多人戾气持续酝酿，以至于将房产和楼市当作了一个宣泄的渠道，只求发泄，不求什么理性和思考。
　　都能理解，不能指望普通群体理解奢侈品的底层逻辑，更不能奢求温饱和生存都在承受压力的群体去谈什么格局和未来。
　　但实际上，说良心话，真正拉开人和人之间现实距离，能够在未来财富状态上处于不同位置，有一个很重要的原则，那就是见路不走。
　　随大流即使安全，但是注定平庸。
　　无脑喷和跟风宣泄是轻松地随大流的行为，但是这样做对于个人而言，实际上没有任何正向意义和价值，只有在主流舆论和情绪环境中，保持清醒，保持敏感，看清本质，才谈得上看到适合自己，属于自己的方向，机会，还有风口。
　　上一篇文章，可能写得有些专业，阅读门槛明显，所以很多人还没有耐心去完整看完，就开启了喷子模式，所以这一次，换换风格，接接地气。
　　这篇文章，就将从一个全新角度切入，再次有深度，有态度地和各位读者朋友深入聊一聊，深圳这一次人才房大招的意图和深层次的市场影响考量。
　　并对后续中国楼市和房价的一些可能走向，进行明确研判。
　　当然，以理服人，有些关于房产的极端思维，流氓无产心态，该怼就怼，如有冲撞，那不好意思，这样的群体或许只有在酒桌上去找认可和共鸣了。
　　关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
　　本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
　　内容有依有据，分析理性客观。
　　硬核内容，错过不再。
　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
　　（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　图片来源：头条图库1深圳楼市不为人知的一个动向：超出绝大多数人认知的这一年
　　10月，深圳二手房过户量是1733套，其中，成交量最高的龙岗片区均价是44109元，但环比还是下跌了0。19。
　　图片来源：网络
　　不要小看了这1733套，要知道，这个成交数量已经很难得了。
　　在此之前，深圳的二手房成交量已经连跌4个月了，一个月不如一个月，8月深圳的二手房成交量还是1998套，9月就掉到了1730套。
　　10月的成交量虽然寒碜，但好歹止住了深圳二手房自6月以来的连跌颓势。
　　复盘一下过往的成交情况，一目了然：
　　图片来源：见图
　　深圳二手房的房价行情，从2021年3月以来，不仅一路跑输十大城市城市，连百城平均水平都跑不过，要说楼市的凉，深圳恐怕可以用极度深寒来形容。
　　图片来源：见图
　　10月深圳房价地图，一目了然：
　　图片来源：见图
　　新房市场，同样萎靡不振：
　　图片来源：网络
　　作为曾经的炒房示范区，深圳刚需多如狗，日光遍地走。结果谁也没料到，一个楼市寒潮，直接就把深圳楼市干趴下了。
　　事实证明，真正能调控楼市的，只有经济。
　　在疫情之前，经济形势不说十全十美，但好歹是有奔头的。房价看涨，老百姓就会买，毕竟我们都有光明的未来。但疫情持续3年以来，灵活就业的人不断增多，应届生们迎来史上最难毕业季，考研、考公大军不断壮大
　　现在所有人都该知道，今时不同往日了。
　　中国人的确爱买房，但爱买房的那群人，也绝不是傻子。
　　在过去几十年里，我国房价一直在涨，工资远远没有房价涨得快，多买几套房，就能少奋斗几十年。所以，大伙儿都削尖了脑袋往楼市里挤，不挤到头破血流不罢休。
　　然而，房价只涨不跌的神话，却在2021年那一波楼市寒潮中被击碎。不断下跌的房价，让越来越多的人开始深思，房价是否已经涨到头了？
　　这样的怀疑是很可怕的，因为中国楼市的信心完全来自于房价上涨的预期。一旦房价停止上涨，买房就成了一笔不划算的买卖因为国内的租金回报率低得吓人。
　　租房带来的那点收益，还不如把钱存在银行实在。
　　深圳楼市的现状应该可以说明，老百姓不愿意买房了，但卖房的人却越来越多了截至2022年11月1日，据乐有家、世华、贝壳找房、中原等平台统计，深圳全市共挂牌出售房源达到102242套。
　　深圳二手房的挂牌量，已经超过10万套了！
　　图片来源：网络
　　2021年2月，深圳官方出台二手房指导价的时候，指导价普遍低于成交价，一堆人冷嘲热讽，说官方强行降温楼市，按头降价。
　　一年多的时间过去了，深圳有些小区的二手房挂牌价，甚至还没官方指导价高呢。
　　具体的例子不用举出来，在深圳的都知道，不在深圳地说了也不知道，现实情况就是：
　　深圳有些小区的房价（实际成交价，包括部分挂牌价）已经回到3年前，很多业主都在降价卖房，普宅、豪宅房价都出现了不同程度的下降。
　　业主们不用官方按头，已经主动降价了！
　　但是市场表现，给了这些业主非常现实的回应和毒打，2022年10月二手房成交量止跌，这种放以前肯定要大吹特吹的新闻，也无法给事实低迷沉闷的深圳楼市带来一丝丝波澜。
　　图片来源：头条图库2三年涨幅归零：二手房指导价竟然成了救命稻草？
　　深圳的楼市虽然低迷，但是精神支柱和价值信仰依然存在，就是各路自媒体和砖家群体口中的豪宅产品。
　　而这个所谓的支柱，来到2022年最后几个月，也撑不住了。
　　案例说话，尊重现实：
　　深圳楼市现在是整体是被扛下了神坛，以前说豪宅抗跌，只有郊区刚需盘卖不动会降价，但是最近，豪宅也开始扛不住了。
　　深圳著名的网红盘华润城，成交价格跌破10万：华润城二期80。8平的房子9。9万平成交
　　图片来源：网络
　　前几天，还有自媒体还在说华润城价格回到三年前，看来这一把，三年还要往前了。
　　从上一套华润城一期二手成交单价14。38万平跌到10万平，就用了半个月不到的时间。
　　要知道，华润城的官方指导价是13。2万平，位居深圳指导价之首。
　　这样极具代表性和辨识度的楼盘和价格，出现如此大的波动，在深圳想低调都难
　　13。29。93。3，如果仅仅按照指导价来测算，跌幅达到25！
　　好家伙，这一把就跌掉四分之一，25的价格涨幅，放到深圳，也需要好几年才能实现。
　　结果，指导价2021年来的，这2022年还没过完，就顶不住了。
　　就这行情表现，超级网红盘的华润城后续的市场流通价格还能撑得住？
　　啥叫形势比人强？
　　这估计不仅是业主关注也是大家都在关注的问题。
　　没有对比，就没有伤害：
　　这户型的最高成交价是17。2万平，成交时间是2021年1月1日（指导价还没出台的时候）。
　　图片来源：见图
　　17万，到指导价13。2，再到最新成交价9。9万，跌了就是跌了。没啥争议。
　　华润城未来会不会还有这么低的成交价格，还真不好说，毕竟，目前的市场，挂牌价可以无限高，但是要成交，就得低下高傲的头颅，主动降价，可能不会跌到这套房子这么多，但高价反正很难，市场下行的趋势很明显。
　　这个观点，就是让深圳炒房骨头最硬的群体出来看，也得捏着鼻子认，而不会有什么反驳。
　　豪宅的涨是上千万的涨，原来跌也是一样。果然有钱人的钱就是来得不一样。
　　最近深圳本地有这么一个段子说：
　　深圳楼市的指导价以前被业主认为是坑业主的，现在才知道，是来保护业主的。
　　可能还真不是段子，是人间真实。
　　以前炒房大军和各路业主嘲笑指导价，现在觉得，有指导价真好，至少低于指导价xx万出售这句话还可以吸引到客户。
　　包括深圳顶豪代表，全国知名的深圳湾都开始降价了，那么其他也没啥可以幸免的区域了。
　　这就是曾经中国楼市风向标地位的深圳，戴着炒房第一城帽子的一线标杆城市，当下最真实的楼市现实。
　　图片来源：头条图库3再谈深圳这一次人才房大招：不仅仅是模式，还有更深的意图和目的？
　　市场情况了解得差不多了，背景也铺垫到位了，气氛也烘托够了，就是这么一个情况。
　　而就在现实低迷承压的这个当下，深圳放出了人才房大招，恐怕并没有表面上看得那么简单。
　　图片来源：深圳商报
　　具体的人才房大招这里不多赘述，上一篇文章已经写得很清楚了。这里主要联系市场情况，深挖几点底层逻辑：
　　1，供应量是亮点：
　　6个小区，4422套人才安居房，抛开安居君兰湾府的566套是3856套，看上去是非常多了。
　　但是在这之前，深圳今年的8月份也供应了2897套安居房，10月份供应了1670套安居房。
　　体量也不少，但市场的讨论热度远不及这一次。
　　突然就引起市场这么大动静的讨论，其中的原因，可能有两个方面。
　　一是市场的心态转变了，二手房继续回调，成交继续遇冷，导致准业主们心态比较淡定了。
　　二是深圳前阵子出了租金指导价，要开始坚定地走新加坡路线的印象烙在了大家的心里。
　　叠加2022年几轮人才和安居房的上市数量，实际上已经占到深圳二手房市场流通量的10左右，已经足以对市场真实需求，进行有效缓冲了。
　　10的住房供应量，不是开玩笑，饭要一口一口吃。
　　不过对于蠢蠢欲动，心存侥幸的炒房群体和资金来说，这个量级的冲击，不亚于三伏天掉进冰窟的体验。需求和接盘群体被分流，关注被引导，还炒个啥劲头？
　　2，价格更是值得关注：
　　根据深圳住建局网站通告，此次配售共推出安居君兰湾府等6个项目，提供房源4422套，配售均价2052044900元平方米，网上申请认购时间为：11月10日9时至11月19日24时。
　　图源深圳市住房和建设局公告截图
　　从价格来看，上述房源的配售均价约为同地段市场商品房售价的60。部分房源价格甚至能够打到5折左右。可以说非常吸引人了。
　　深圳房地产信息平台已有五个项目获批预售。除宝安区西乡街道外的安居鸿栖台之外均已获批预售。
　　查阅过往资料后发现，在此之前深圳并未出现过给这类住房项目批预售证的情况。
　　图源深圳市房地产信息平台
　　这次和未来的人才房，深圳会呈现出来多点多片区供应，这几年，我们的人才房很多都是建设在政府拍卖的商品房用地里面，所以南山、福田、前海、宝安、龙华的好地段都有人才房，例如前海网红盘里面的人才房才5。8万平，这样的价格出来，没买过房子的刚需谁还想去同一个小区里面9万多10万多的商品房呢？
　　3，从时机和背景上来看，非常微妙：
　　在很多人期待放松楼市调控的时候，深圳的楼市大招竟然是为4400多个家庭提供6折入股深圳的机会。这显示出深圳贯彻房住不炒政策决心和定力。
　　深圳是中国楼市的风向标。此前的每一轮楼市松动，都带来了房价大幅上涨。这说明深圳市场高度敏感，当然也跟深圳有清晰产权、完善配套的住宅高度稀缺有关。
　　深圳现在的对策是：立足长远，加大新房供应量，让更多愿意在深圳工作的人上车，尽量拉长普通居民的黄金购房期。
　　4，从门槛来看，也非常值得关注：
　　此次人才房新政诚意满满，不仅量大、而且门槛适中。摇号的方式，也让很多来深圳较晚的人才看到了希望。
　　说白了其实门槛已经很低了，只要本科及以上学历都可以，而且没有本科学历，符合深圳市需要的产业发展人才都可以，各种深圳评定的领军人才就更加不用说了，申请还能优先。
　　当然，如果连这个门槛都够不上，也不用抱怨，也该从自身反省一下了，给机会得中用，而不是只知道抱怨环境是不是？
　　总的来看，深圳这一次人才房加量降价的大招，并不简单呐
　　首先，新加坡的房产模式看来是要实施了，人才房会实实在在重新吸引年轻人来到深圳，这是好事，深圳高房价影响了年轻人来深圳，人才房的推出会让更多人不仅来而且愿意留下来。
　　其次，深圳楼市的高光时刻应该短期过去了，未来刚需房的房价应该会长期被压制，中国人一个特性是，除非收入大幅提升，一般不会去花费更多的钱买房。改善房和豪宅影响会小很多，毕竟人才房要是按照留在深圳的要求，谈不上品质生活，要改善还得找市场，那些资金充裕的人还是会选择市场买房。
　　再次，深圳需要一段时间去消化目前的混乱，成交短期也不可能走出来，既然没有成交，价格也就无从说起，做好继续过冬的准备。
　　深圳政府的规划里面，2035年要新增170万套住房，其中公租房、安居房、人才房各20，剩余40为商品房。这里面，人才房一年就有23万套，是个非常大的供应量，毕竟深圳今年二手成交总量都还没有3万套。
　　信号很清晰了吧？完全可以说，这次的人才房大招就是一个时代信号：
　　属于深圳房地产的资产炒作和价格膨胀的时代，谢幕了。
　　当然，这个观点不求所有人能接受，时间和现实铁拳和毒打，比再有逻辑的文字都有说服力，是不是？
　　图片来源：头条图库写在最后：深圳带头，中国楼市卖压集中释放的过程即将全面到来，怎么看？
　　深圳的大招，是增加了人才房供应量，没有松动调控。
　　这意味着：北京、深圳仍然是中国楼市调控最严格的两个城市。
　　任何吹嘘什么北京放开限购的内容，都值得警惕，风太大，别闪了腰。
　　就算上香港、上海，还有广州都有楼市松动政策，但本质上也是倾向于自用和人才，房住不炒、房不刺激的边界没有突破。
　　管理层在楼市调控上的定力，不要轻易去胡乱揣摩和猜测，主线要是看不清，盲目跟风，不会有好结果。
　　深圳的带头意义不用多说，在楼市最低迷的时候，仍然敢于保持较严格调控措施的城市，是最有价值的。
　　深圳是中国楼市的风向标。此前的每一轮楼市松动，都带来了房价大幅上涨。这说明深圳市场高度敏感，当然也跟深圳有清晰产权、完善配套的住宅高度稀缺有关。
　　深圳现在的对策是：立足长远，加大新房供应量，让更多愿意在深圳工作的人上车，尽量拉长普通居民的黄金购房期。
　　当然，这个过程，也必然会迎来一个卖压集中释放的过程，只不过全国看下来，深圳又一次走到了前面。
　　泡沫要消化，需要释放内部压力，别的城市视之为洪水猛兽，但是深圳有这个底气，之所以有这个底气，是因为深圳本来就对土地财政、楼市依赖度比较低，而且2022年以来经济走出了调整期，上半年和前三季度的经济增速均位居一线城市第一，GDP增量为TOP30城市第一名。
　　其他城市不敢去的地方深圳先去，不敢过的河深圳去趟，这就是现实，这就是本质。
　　如果深圳趟过去了，房地产经济平稳落地，泡沫得到软着陆和顺利消化，那么推广到全国，就是一个必然的趋势。
　　大道至简，直击本质，言简意赅：对于当下房价和楼市，没有必要那么多的戾气和抱怨，相信国家，看准趋势，对照自身，指导行动，总不会错。
　　最怕的，就是不知道看清本质和形势，只知道骂和发泄情绪，永远张个嘴等着别人喂饭的巨婴。
　　以上，就是结合市场，梳理背景，进一步对深圳最新的人才房大招动向进行的专题分析和解读内容，和各位读者朋友们，进行一个分享。
　　图片来源：头条图库
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