连续两天两份文件，房地产春天要回归了么？

　　11月13号，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16条促进房地产市场健康平稳发展的文件。
　　11月14号，相关部门又印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，放宽预售资金的监管。
　　一时间，资本市场上房地产板块开始暴涨，碧桂园股票甚至一天飞涨40%以上，关于房价是否又要起飞地讨论遍布网络。
　　其实房价向来是一个最容易撩拨网民神经的话题，不管是专业人士还是非专业人士都有一套自己的判断逻辑和标准。今天我将原重庆市市长黄奇帆在接受采访时的内容进行整理，系统阐述中国房地产爆发的原因和当下的现状分析，希望能对各位有所帮助。
　　首先回顾一下中国房地产市场的大爆发
　　从全国每年房屋新开工面积维度看，1990年我国建造的房产面积是1000万平方米，到2000年变成了1亿平方米，2010年达到10亿平方米，2020年新建住房已经达到了20亿平方米。黄奇帆从农村、城市和国家层面分别分析了房地产市场爆发的原因。
　　农村层面：
　　1、土地承包制，土地承包制改革之后，种地农民由5亿缩减到2亿，有3亿释放到了城市尤其是沿海城市
　　2、户籍制度放松，没有了原来户籍制度的绝对管控，农民可以离开户籍地进城打工。
　　3、落户制度改革，很多城市对于落户进行了放开，即使是北上广深等城市也有一系列的积分落户等政策，使农民落户到城市变为可能。
　　这三个农村层面的变化释放了巨大的劳动力，给城市化大发展带来了基础动力。
　　城市层面：
　　1、城市开始土地批租制度，房地产商开始遍地开花，土地买卖变成了商业化行为。
　　2、家庭住房产权化，之前住的都是公房，只有使用权，没有产权，到1993年左右公房可以变为私房，老百姓就有了自己拥有产权的家庭住房。
　　3、按揭贷款的出现，大多数老百姓是无法承担全款买房的压力的，所以按揭贷款是推动房地产发展的重要因素。
　　国家层面：
　　1、政府推出政府投融资平台，政府背书解决资金问题。
　　2、在城市周边规划设立开发区，每个开发区都是一个经济发展的增长极，推动城市化迅速发展。
　　以上八个原因叠加，就变成中国房地产市场飞速发展的推动力。中国城市居民的人均住房面积也从1980年的5平方米发展到现在的50平方米。
　　然后，房地产市场开始出现了拐点，黄奇帆共列举了10个重要拐点。
　　1、人口增长，中国的人口增长已经达到了瓶颈，大家基本上认为14亿会是中国人口的天花板。而人口是决定房地产长期走向的决定性因素。
　　2、城镇化率，中国的城镇化率已经达到了65%，欧美发达国家是75%。但是中国的城镇化率其实是没有统计农村的青壮年人口，但是这部分大部分已经不会回农村生活，所以城镇化率距离发达国家只剩5个百分点左右。
　　3、老龄化，中国老龄化已经21%，预计2035年达到30%。老龄化带来的死亡率增加会腾退出更多住房，会改变房地产市场的供需关系。
　　4、一手房库存，目前中国房地产商手中现房库存月6亿平方米，而老百姓手中没有自住也没有出租的闲置住房有20%，差不多是60亿平方米闲置房屋。一旦房价永远上涨的逻辑神话破灭，手中的库存就会变成积压，同时大幅酱烧新建住房需求。
　　5、人均住宅面积，中国已经达到了发达国家的人均50平米的水平，几乎已经是房地产界的天花板。
　　6、年度房地产建设量，前文提到中国在2020年新建住房面积已经达到了20亿平米，几乎是世界的一半。尤其在人均住宅面积已经达到50平米的阶段，这样告诉的新建住房面积已经是不可持续了。
　　7、土地价格和房地产价格，也随着住房面积的增加水涨船高，几乎在20年里翻了四倍。
　　8、棚户区改造，大规模的基础设施建设已经接近尾声，现在重点在做的城市更新，所以也没有太多的拆迁户需求来支撑新建地产。
　　9、城市的学校、医院建设也几乎饱和，尤其是学校，人均学校用地面积也从1980年的10平米增长到了如今的50平米。
　　10、房地产金融，目前地产商负债率居高不下，甚至达到90%以上，这是违反常理的，是房价永远上涨这样的神话助推出来的不理性结果。
　　所以，综上来看房地产的整个市场环境已经发展到了一个新常态阶段，在这种情况下如果继续坚持激进的扩张发展模式，无疑是不理性的。
　　而所谓的新常态，黄奇帆也给出了未来5-10年的预测，供大家参考。
　　1、负债率降低，全世界的房地产商几乎都维持在50%以下的负债率，中国目前给出的负债率红线是70%，将来还会进一步降低。
　　2、高地价、大楼盘趋势放缓，地产商会更加理性根据市场需求进行结构性开发。
　　3、地产商更加聚焦主业，减少跨界经营的现象。
　　4、房产商子公司多如牛毛的现象减少。目前中国独立法人的房产公司9万家，而整个美国不超过500家。
　　5、房产商规划设计会减少商品房的比重，增加租赁型住宅或者商业的开发量。
　　综上，目前房地产市场出现的情况是发展过程中的必经阶段，这个拐点不是政府调控导致的，而是各种数据、政策叠加的结果，其实也是真正＂房住不炒＂的良性循环的开始。