央妈金融16条，房企的回春丹？拍手叫好背后，还藏着怎样的隐忧

　　双十一这天，当全国人民都在剁手的同时，恒大挂出了深圳的一块土地，以75.4亿元的价格转让使用权，这本来是许家印准备盖恒大总部的用地，一年多来，一个接一个的地产大佬们暴雷，这一年可谓是地产行业至暗的一年。
　　而就在同一天，央行办公厅，给央行内部的市场司，征信局，条法司等单位发送了一份254号文件，并同时抄送发给了各大分支人行，银行、信托、保险、金融资产管理公司，可谓是涉及到了整个中国跟房产相关的所有职能和金融部门，也被解读为房产救市的金融十六条，这也直接导致了大量的A股和港股的房地产股票大幅上涨，地产龙头万科直接涨停，所以这个双十一最高兴的不是那帮做电商的，而是这帮搞房地产的。
　　这简直就是久旱逢甘霖啊，那这金融16条会对现在一片哀嚎的房地产市场会带来哪些影响，未来房价会怎么变化，对咱老百姓有啥影响，今天咱们就来聊聊这个话题，欢迎关注猫眼儿的频道，评论点赞是对猫眼儿最大的支持，感谢。
　　《通知》的要点
　　文件有8页，说法都比较官方，那猫眼儿就用通俗的话来聊下，通知都说了啥，总结起来，大概就是说，眼下所有的房地产企业都很难，金融机构你们不要厚此薄彼，不要把钱只给国企房地产和地产龙头，要对众多的中小房地产企业一视同仁，把钱也给他们分点，让他们也能度过难关，以专项保交楼配套资金的方式，让他们把手里的烂尾楼实现保交楼，如果金融机构因为保交楼，而新发放的融资，形成不良资产的，只要尽职的，就可以免责。
　　房地产企业原有金融机构的贷款或债券还不上的，可以把贷款还款期限往后再拖一年再还。房地产企业上游的建筑业，金融机构要予以资金支持，保持建筑业的稳定，因为疫情之下，还不上房贷的人，银行要妥善安排延期还款的手续，以减轻还款人的压力。
　　当然原文说得很多，我只是挑了几个比较重要的点来说。
　　对《通知》的解读
　　政策呢，是好政策，要不然那些房地产股票为啥会狂涨呢，这说明大部分的人觉得未来房地产企业会更好，那咱们就来深入的分析下，凡事它就怕深究。
　　对国企民企一视同仁
　　先说金融机构对国有，民营企业一视同仁，咱们大家都办过信用卡，应该都有过这样的经验，在机关单位上班的公务员3000块的工资，银行批的信用额度能到5万，在民营企业月薪一万的人批的额度可能只有2万。
　　在银行眼里，国家的会更靠谱些，而在地产圈也是如此，国企因为有国家支撑，银行的资金也会偏向于国企，可是在去年全国的地产企业，大到恒大碧桂园龙湖这样的地产龙头，小到全国各地的地方性小房企都接连暴雷，没钱还款，大公司还能想办法，比如恒大卖地融资，而小地产公司则只能靠自救，烂尾的楼还需要钱，债务到期又需要还钱，如果没有金融支持，很多小房企将会面临倒闭，但是咱们反过来想想，这种一视同仁金融机构真的能做到吗？
　　金融机构救助房企免责
　　金融机构的钱哪里来的，你我这样的老百姓辛辛苦苦存点钱放到银行保险基金等的地方，他们拿着这些钱去救那些岌岌可危的人，濒临倒闭的小房企，至少你我也不会答应的，金融机构也不会那么傻。所以中间又有一条说，如果是为了保交楼，那即使金融机构贷给房企的钱出问题了，也不追究责任，这一条相当于是给金融机构吃了一颗定心丸，你们放心大胆去做，这些企业该救就救，这两条合起来，才能展现出威力。这对于房产企业来说绝对是天大的利好。
　　但是对金融机构的投资者来说就未必了，这中间有三者关系，投资者，金融机构，房地产，金融机构救房地产，金融机构办好了赚钱，办砸了也没人追责，那投资者该何以自处呢？
　　债务延期解一时之困，但解不了一世之困
　　另外，地产公司半年以内即将到期的贷款或者债券，可以延期一年以后再还，这的确是纾解了地产公司当前的困局，不至于暴雷，那明年呢，明年的债务到期了该怎么办，这一年时间里，地产公司就能赌上这个让自己差点暴雷的窟窿？
　　所以这些政策对于稳定房地产市场确实是有作用，但他们在过去房价高增长之下，手里大把大把赚着利润的时候，尚且还会暴雷，更何况现在地产的寒冬中呢？
　　政策可以解一时之困，但解不了一世之困，如何从根本上解决地产上的烂尾楼，解决地产企业的良性循环发展才是要研究的根本。
　　想想这些房企为啥会暴雷，房产企业只需要出个拿地的钱，靠着批文就能从银行融资，盖房子，盖个几层拿到预售证就开始卖房子，业主贷款买房，开发商拿着全款，把房子盖到快封顶，但就是不封顶，拖着上游建筑工程公司的工程款，这就形成了债务，拿着卖房的全款，去拿更多的地，再向银行贷款建房子，再拿预售证，再卖给客户拿全款。
　　在这种循环模式下，结果就是开发商一千万的本金，愣是搞出了几十亿的规模，开发商玩的其实就是一个高杠杆，要知道普通的房地产企业，开发一个楼盘的净利润其实也就只有10%-20%，这是不是跟暴利也不怎么沾边啊，所以房地产企业为了获取更多的利润，就需要有规模优势。
　　一千万的本金，在不断地规模扩张之下，达到十个亿的规模，一年的净利润即使只有10%，也有1个亿的净利，但与当初的本金相比，可就有10倍的利润了，所以，你会看到房产企业在一个地产项目还没开发好的时候，就开始跑马圈地，去开发更多的项目，而项目的资金来源也都是银行或是发行债券，高周转，高杠杆在市场一片欣欣向荣的时候还能持续玩下去，这就好像是击鼓传花，游戏总会在一个地方停下来，房价不可能会无休止的上涨。
　　当国家出台房住不炒的政策，开始出现国八条，国十六条等等的房产政策收紧的时候，那些高杠杆的地产企业就很容易出现崩盘，没有后续资金的进入，但前边的贷款到期要还，这就导致了没钱去把房子盖完交房，大量到期的债务无法偿还，剩下的就只有暴雷了，今年恒大的债务暴雷，就把承兑汇票这个行业给吓得不轻，前些天一个朋友拿着一张1000万的承兑汇票，想找人给贴现，有人出到3折来收，就这人家还不情愿呢，说是要担很大的风险。
　　所以，不管是对暴雷企业的债务延展，还是给他们紧急的融资救急，都只能延缓暴雷，或者转嫁风险，但却从根本上无法解决暴雷的问题，换句话说就对一个危房修修补补，但不管怎么修，他都是一个即将倒塌的危房，你同意这样的说法吗？
　　维稳建筑公司
　　刚才说了房地产在扩张的时候，中间有个环节就是房地产暴雷拿不到融资，也就无法偿还建筑公司的债务，为什么这次的金融16条里，要把支持建筑公司融资单拿出来说呢，就是因为建筑公司的背后是规模庞大的农民工，只有建筑企业稳了，房地产企业才能稳得住。
　　纾困个人房贷压力
　　同时金融16条里特意说了因为疫情的影响，导致很多人的收入锐减，房贷用户可以根据自己的情况与银行协商延展还款时间，这样的延展在今年的上海疫情和郑州疫情之下，都推出过，过去只是区域性的，而这次这个文件的出台，则是面向全国的，猫眼儿绝对是拍手叫好的，这也说明决策不再是一成不变的死规定，而是灵活的根据现实情况的调整。
　　只不过政策是好政策，执行起来如何，还有待观察，前些天看了一位上海博主的文章，大意就是在疫情期间自己没有收入，刚好上海推出了延期还房贷的政策，就去尝试申请，先找的是贷款时的客户经理，可客户经理说给封在了家里，办理不了，给了支行的电话，支行的客服说，他们支行被封，只有一个客服坐席服务，其他同事都不能上班，没办法处理，到最后也没弄成。
　　但愿这个好政策，能够帮到很多因为房贷压得喘不过气的兄弟们，这几年，大家真的都太难了。
　　对房价影响有限
　　这次的金融16条的主要目的还是稳市场，保房企，保交楼，解决个人的困境，对房企利好，但房住不炒仍然是基调，对房价其实没有太大的影响，还是那句话，想靠炒房发财的时代已经结束了，但想指望房价暴跌也不现实，中国人70%的财富都在房产上，暴跌不符合绝大多数人的利益，所以暴跌也不可能，大概率只能是周期性的上下波动，或是缓慢的上扬，刚需的该上车的就上车，投资的话，还是看看其他的吧。10月份的时候，中国银行的行长刘金就说，当中国的人均GDP超过1万美元的时候，人们的资产就开始从实物资产向金融资产转移了。所以未来的投资多元化才是王道，不要把宝都压在了房产上，顺势而为，才能在大势之下成就自己，您说是吧。
　　那您对于金融16条是怎么看的呢，欢迎留言评论，都看完了就顺便点个赞呗，感谢关注猫眼儿的频道，咱们下期再见。