黄河口普法合同签订须履行诚实守信是正道

　　东营日报社/爱东营讯 房屋买卖无小事，无论是买还是卖，在交易过程中均应小心谨慎，在签订合同时，一定要弄懂房屋买卖中的细微差别，审慎签约，诚实守信。本期我们分析两起买卖合同纠纷案件，以供大家学习借鉴。
　　案例一：
　　房屋出卖后得知小区拆迁
　　卖方欲解除合同不予支持
　　【基本案情】
　　2022年1月，张某（乙方）与李某（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定购买某小区房屋总价款60万元，合同签订之日乙方即支付购房定金5万元，次月乙方再支付首付款20万元，剩余房款双方约定由中介方和甲方协助乙方向银行申请办理二手房交易贷款手续及产权转移登记手续。后该小区被纳入房屋搬迁提升改造工程，李某将房产证取走后并与某街道办草签《补偿安置协议》，此举导致张某公积金贷款申请被撤销。
　　审理中，李某主张涉案房屋买卖合同的目的，因国家拆迁整体提升，改造政策已经不能实现，属于法定解除的范畴；因房屋买卖合同价款与拆迁价款差价较大，且李某在外地对拆迁政策信息闭塞，合同签订显失公平，要求与张某解除房屋买卖合同。
　　【裁判结果】
　　区法院经审理认为，张某与李某签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约实际履行。根据合同约定，李某应协助张某办理贷款手续并在审批通过后10日内协助张某办理产权转移登记手续，但李某取走房产证导致贷款申请被撤销，且李某通过电话明确向张某表示毁约，故其应对其毁约行为承担相应的法律责任。涉案房屋现在拆迁改造范围之列，但某街道办事处出具了案涉房屋符合延期过户规定，可以办理产权转移登记手续的证明，故李某关于案涉房屋不能办理产权转移登记手续的抗辩理由不能成立。张某要求继续履行房屋买卖合同，李某协助办理案涉房屋产权转移登记手续的请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持。
　　【法官说法】
　　房屋买卖合同通常标的较大且关系民生，极易发生纠纷和诉讼，而二手房屋买卖因政策影响、交易流程复杂等特点比一手房交易更易发生纠纷，特别是在面临拆迁房价上涨的情形下，卖方为多获利，主动毁约、违约情形时有发生，引发＂二手房＂买卖纠纷。《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，通常人民法院在类似案件审理中，对合法有效且具备履行条件的房屋买卖合同，卖方违约拒绝履行合同义务，买方要求继续履行合同，如果违约方不能举证证明本案不具有继续履行的法定情形，均有判决继续履行的正当性，对于不履行合同义务的反悔行为不予支持，这不仅树立二手房交易也应遵循民事行为诚实守信的一般规则，也是倡导诚实信用价值导向意义所在。
　　案例二：
　　房屋出卖人不履行义务
　　应将定金双倍返还
　　【基本案情】
　　徐某诉称，原告与被告杜某于2021年8月20日签订了二手房买卖合同，合同约定被告杜某、杜某某将其房屋出售给原告，并约定协助原告向银行申请办理贷款手续及产权过户手续。原告依照约定已经交付了首付款及定金，但被告杜某销声匿迹，导致房屋买卖合同无法继续履行，其行为已构成根本违约，故向法院起诉请求：一是解除原告与被告杜某于2021年8月20日签订的二手房买卖合同；二是依法判令被告杜某、杜某某返还原告首付款35万元并双倍返还原告支付的定金10万元，计45万元。
　　杜某某辩称，一是涉案房产为杜某与杜某某的夫妻共同财产，杜某无权独自处分；二是《二手房买卖合同》为无效合同，自始不发生法律效力，无需解除，故无需双倍返还定金。三是返还房款40万元，不属于夫妻共同债务，杜某某不承担偿还责任。
　　杜某未作答辩。
　　法院经审理查明：2021年8月20日，杜某（甲方）与徐某（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：第一条甲方自愿将房产出售给乙方。第二条所买房屋用途：住宅。第三条 甲乙双方议定上述房产总价款为人民币95万元，乙方支付购房定金5万元，交付房款时此定金转为房款。第五条 甲方应于2021年8月25日前正式交付该房屋给乙方，若甲方延期交房，则每天支付乙方相当于此房款千分之一的违约金。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的则房屋交付时间可据实予以延长。在履行合同过程中，若发生争议，违约方承担诉讼所产生的诉讼费、律师费。
　　2021年8月20日，徐某向杜某转账支付5万元，几日后，徐某向杜某转账支付35万元。杜某未按合同约定向徐某交付房屋。
　　【裁判结果】
　　民事交往应遵循诚实信用原则。房屋出卖人因无权处分房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，房屋买受人有权要求解除合同，并要求房屋出卖人承担违约责任。出卖人作为收受定金的一方，不履行义务，致使不能实现合同目的，其应向买受人双倍返还定金。
　　某区人民法院作出判决，一是解除原告徐某与被告杜某于2021年8月20日签订的《二手房买卖合同》。二是被告杜某于本判决生效之日起十日内一次性向原告徐某返还房款35万元并双倍返还定金10万元，共计45万元。三是被告杜某向原告徐某支付律师费3万元。四是驳回原告徐某的其他诉讼请求。
　　宣判后，双方当事人均未上诉，本判决已生效。
　　【法官说法】
　　民事交往应遵循诚实信用原则。徐某向杜某购买房屋，并签订《二手房买卖合同》，双方成立买卖合同关系，该合同合法有效，本院依法予以确认。杜某未依合同约定交付房屋是造成案件纠纷的原因，应承担相应的法律责任。
　　徐某主张解除双方签订的《二手房买卖合同》，杜某返还房款35万元并双倍返还定金计10万元，并支付律师费，符合合同约定且不违反法律规定，对其主张予以支持。
　　徐某主张杜某某按照夫妻共同债务承担责任，本院认为，杜某某未在合同上签字且购房款转入杜某账户，徐某提交的证据不能证实杜某某有出售涉案房屋的合意且涉案房款用于夫妻共同生活，对徐某该项主张不予支持。
　　（记者 强康 徐垒垒）
　　第五十八期供稿单位：东营市中级人民法院