烟台应重点发展哪些区域？

　　烟台应重点发展哪些区域？
　　烟台整体东西狭长，莱山区环境优美，开发区工业集聚，从长远来看，应发展哪个区域为宜？
　　烟台这座城市，发展成目前东西狭长的格局状态，是受地形环境影响的，以前的烟台市中心（也就是芝罘区）建成区只集中在红旗路以北，南大街、北马路那一区域，近十几年才发展到了现有规模。整体来说烟台的的重点发展区域有很多，但是很多地方受地貌影响，这也是烟台发展的掣肘。
　　首先说莱山区，莱山区滨海中路沿线是烟台风光最好的地脚，但发展基本趋于饱和，往东（包含高新区）基本到了牟平区地界，往南过了金斗山路，莱山机场、烟台植物园、辛安河所在位置，大部分是山体，发展局限。等高新区、轸大路、迎春大街周边区域发展建设完毕，莱山区基本就没有多少地方可供开发。
　　再说牟平区，牟平区最近楼盘一个接一个的开发，但牟平区离烟台市区较远，商业及第三产业注定比不了老芝罘。而离开发区更是望尘莫及，不能很好地与开发区相互交融，所以在发展传统行业以及工业上显得后劲不足。
　　芝罘区，芝罘区作为传统烟台市的中心，近几年城建发展被莱山区以及开发区超越太多，尤其是老城区的更新，以及幸福片区、只楚片区的建设落后太多。但随着南部黄务的崛起，以及近期规划芝罘湾的开发，相信芝罘区在未来发展上还是重中之重的。
　　开发区，烟台近些年的经济支柱，开发区的发展从来都是迅速果断的。随着烟台西港区的崛起，八角湾区的规划，加上烟台机场二期的建设，开发区肯定是烟台未来发展的绝对高地。
　　总之，烟台的城市发展，受地形影响非常大，从城市的整体情况以及地貌上看，烟台后期重点发展区域应当是芝罘区和开发区，莱山区更多的是居住功能。
　　不用见解，欢迎留言
　　不是应该重点发展哪个区域，而是那个区域最有前途。
　　从烟台地形看，由于山体阻挡和区域限制，福山、莱山和芝罘区只能向南，开发区向西北蓬莱方向发展。
　　从居住环境来说，莱山最优。从GDP、税收、效率来说，开发区最强。从城区规划建设来说，开发区也最强。从交通来说，开发区更是最好（未来环渤海高铁、烟大海底隧道，加上机场、港口，高速，开发区是烟台的交通枢纽并不为过）。
　　地理位置虽然决定或限制了发展方向，人口流入意愿和城市发展理念也在无形中起到了不可忽视的作用。
　　一个地区人口流入越多就越发达，这从发达城市或国家都可以验证，所以这个思维和逻辑需要摆正，才会有个正确的判断。最简单的话越是毛病多的地方越穷，越穷的地方毛病越多。所以芝罘区多年还是那个老样子。这甚至从生活中的细节就可以判断，比如道路上摄像头的多少、罚款名目及多少、办事效率和态度等等。
　　从资源角度来说，从各区域的学校、商业、医院等未来规划建设的数量上，能大概判断出人口流入水平。这里有个误区，就是增量还是存量。比如说芝罘区几年前还是烟台唯一的主城区，人们去芝罘区都叫去市里。学校等资源一定是最多的，但它的资源是存量（不进则退，学校、医院等外迁，存量资源也在减少）。增量是在莱山和开发区中，已经建设或计划建设的最多。不同的是，莱山区有政府搬迁的拉动作用，这个差别很大，话题也有点敏感，自己脑补吧。早期我曾提出是跟随政府利益者走，还是跟随产业人口趋势走，是见仁见智的问题。我倾向于后者拥抱趋势，紧随趋势。
　　从另一个有争议的资源来说，就是靠海优势。靠海对居住虽然各有利弊，俗话说亲海不近海，但很显然，靠海就是沿海城市的最大优势。这一点从世界所有沿海国家的发达也是可以验证。所以，抛开公婆之争的细节，尽可能找到问题的本质离海越远优势自然越少。这是分析烟台各区域发展和房产价值很重要的一个逻辑。。
　　从人口角度来说，由于城市化已经处于后期（农村年轻人口基本已经绝迹，年老的不会再折腾），加上烟台对外的吸引力不强，人口的流入减缓会限制城市的扩张。所以包括外围较远的牟平区，及其他区域再向外扩张难以形成气候。而蓬莱纳入烟台后，蓬莱本身对外的知名度并不亚于烟台，开发区至蓬莱之间还有很大的空档，再加上八角一带定位于烟台的副中心，开发区的招商引资和办事效率又很强。所以未来城市扩张和发展的大方向就在这里。
　　从发展空间看应该在蓬莱区，纵观烟台现各市区条件，芝罘区太老旧，整体改造可能性不大。莱山区太偏，离现有的交通枢纽太远。别的区就更不用说了。而蓬莱区有新建机场，深水港口，火车站，高速公路，未来的烟台到大连的海底遂道都在蓬莱，旅游设施也是蓬莱最好，从地理位置看，她西边是龙口东面是开发区，也是整个烟台的地理中心，自身有巨大的空间可以开发为新型城市。所以，如果看以后的开发空间，蓬莱应该是烟台的城市中心。
　　不讲应该重点发展哪个区，因为应该对于趋势来讲没用。那就说趋势吧，未来发展趋势：开发区，规划的比较先进的新城区，常住人口50多万，人口加上其定位和自贸区优势，未来发展前景肯定不错，城建优势，服务优势，商业优势比较明显。芝罘区，随着环芝罘湾改造项目和奇山所城里里幸福区片改造老城区会有新发展，加上大悦城万达城的进驻及人口数量，商业服务业优势凸显。但是由于老城区，城市更新缓慢，交通短时间内难有改善。南部新城的发展不会很快很好，因为人口密集度、教育、医疗、商业资源还是在老城区，芝罘区优势在于80万常住人口，后劲较足。莱山区，由于行政中心及教育中心的定位，未来发展可期，不是老城区，规划先进一些，居住会适宜一些。由于地理条件限制发展后劲不足，城市吸引力也不是很强，常住人口25万到30万，不到芝罘区的一半，将来人口很难增长到芝罘区规模，可以想象，增长到芝罘区人口规模的莱山区会是多么拥挤。总之，看人口流动趋势，看人口密度，看城市发展规划定位，就看到了未来趋势。其他各区发展，无法与三区比较，目前看，高新区，福山区会被带动发展
　　个人粗俗观点，见笑
　　烟台想要大发展，必须东进，和威海融合，牢牢抓住沿海优势，做为威海人，希望烟威共同发展！
　　烟台发展看开发区！烟台的希望在开发区！烟台将来城市框架应该用开发区作为桥梁把蓬莱长岛和福山芝罘紧紧的联系起来！作为城市新的中心区加快建设发展！只有开发区这个龙头起来了？烟台才有可能再上台阶！
　　莱阳海阳别喊着被遗弃了，牟平离市区比你们都近，牟平不但没啥大变化反而一点点的被蚕食了，莱山高新区，哪个不是牟平身上的肉！牟平的委屈谁知道！还不如投靠威海呢
　　既然有这个话题，那么俺就唠叨唠叨吧。土生土长的烟台银，烟台发展变化最大的时候就是烟台市政府搬到莱山的第二年，高楼大厦也是从那个时候才开始一座座的盖起来得，莱山区，福山区，牟平区，以及开发区，包括蓬莱市近几年都大变样了，唯独芝罘区，特别是西郊片，幸福片，只楚片，只楚路从新桥开始，珠玑，北皂，南仓，只楚，宫家岛，大沙埠，小沙埠，孙家庄，芝水，东南哨，西牟，南上坊，北上坊，幸福片整体这些村领导们是不是遗忘了呀，看看这边的生活环境，我们是苦不堪言啊，像北皂，吵吵了30年了，今天拆，明天拆，就是拆不了哇，地下水管网排水设施电路设施都老化了，到了冬天不是这家冻就是那家坏的，经常停水，水管以前是铁管，这都多少年了，烂也好都烂透了，房子都开始漏雨，一会说搬一会不搬，咱就不能给个准信，办俺们大家就凑合凑合，修修补补，不搬了俺们就正八经把房子整整，省的弄得人心惶惶的是吧！
　　发展发展来莱阳吧，再不发展就投靠青岛了。
　　按照一体两翼发展，以芝罘岛到莱山作为轴心，发展成为政治、文化、医疗、服务业中心，以居住、教育医疗、商业消费功能为主，人口与两翼双向流动。西部开发区、福山重点发展工业、高端服务业、产品研发中心、物流业，未来的蓬长区重点发展旅游业、葡萄酒酿制、空港服务业。东部高新区、牟平发展成为高新技术企业集聚区，航天、科研、国家实验室、海洋经济，以及康养、休闲旅游，大学城应该规划建在高新区、牟平，而不是八角，开发区工业企业聚集，空气环境一般，不适合混杂大规模人口集中居住。