复苏可期学会赚慢钱

　　2023年改善型的供给仍然比较充分。
　　当前市场上对于空间的利用愈发极致。
　　现在的新楼盘，产品力大大提升。
　　产业园运营等全新赛道风起云涌。
　　企业的转型机会来临。
　　2022年底，房地产行业获提振市场预期的多项政策支持。业内人士都清晰地意识到：市场拐点就在不远的前方。然而，对于许多优秀的地产企业而言，拐点远远不是结束，而是行业另一段旅程的正式启航。这一段旅程，通向全新的地产发展模式，连接着人们关于美好居住生活的愿景。 文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐 回顾2022 周期下行近尾声 数据现企稳迹象 2022年，对于整个房地产行业来说是经历转型阵痛之年。根据国家统计局公布的数据，今年前11个月，房地产行业的各项数据同比均有一定程度的下降。但与此同时，地产作为一个周期行业，有下行就必然有企稳。虽然从整体来看，行业仍然在底部区域运行；但从单项数据来看，已有较为明确的企稳态势。首先，月均销售规模自今年下半年开始保持稳定。7~11月，除9月份是市场传统旺季冲高之外，其余4个月份商品房销售规模均维持在10000万平方米和10000亿元左右。 尤其值得关注的是，行业在交付环节持续发力。从11月单月数据来看，新竣工面积为9144万平方米，环比上涨幅度进一步扩大至61%，绝对规模已经达到今年3月以来的最高水平。这两个数据的好转，都说明整个行业的流动性明显恢复，尤其是＂保交付＂是房地产软着陆、恢复购房者信心的关键一环，对市场企稳意义重大。 成交结构与竞争格局走向分化 如果说＂筑底＂是整个市场在2022年的关键词，那么当透视行业结构时，就会发现＂分化＂无处不在。 对于市场，分化一方面表现在不同城市之间。以11月份的一手房为例，一线城市新建商品住宅同比上涨2.5%，而同时期的二线城市则下跌了1.2%。而另一方面，购房者的体验更为明显的是同一个城市内部成交产品结构的分化。以广州为例，克而瑞数据显示，今年前11月广州全市供应商品住宅总计成交6.4万套，同比减少32%；但从成交总额来看，同一时段广州商品住宅揽金总计2620.56亿元，位列近五年同期第二，仅次于去年同期。可见，面向改善型的中高端住宅在成交结构之中的占比显著提升，而这一点落在购房者的体感上，则表现为核心城区、高端产品的表现更具有韧性。 对于房地产企业来说，2022年迎来的是规模上的分化。数据显示，2022年前11月百强房企累计全口径销售金额65399亿元，同比下降约四成。但与此同时，部分企业的销售规模却在逆市扩张。以越秀、保利为例，不仅业绩目标较2021年有所提升，且年度目标完成度较去年也分别增长了7.3%和14.8%。 在规模迎来分化的同时，2022年也是地产企业创新力的分化之年。看楼时，你会发现当前市场上对于空间的利用愈发极致。中海地产的LDK设计、珠实地产的＂同等面积多一重空间＂，已经成为开发商产品力的重要标签；而在购房与收楼的过程中，你会发现开发商更愿意在＂服务＂上进行创新，涌现出万科、龙湖等一批将＂产品力＂延伸至服务环节的代表。 展望2023 暖风阵阵 复苏行情可期 2022年底，地产行业愈发感受到了宏观面上的暖风阵阵。从供应端来看，11月中旬，＂金融支持16条＂发布实施；从需求端来看，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》明确指出促进居住消费健康发展，坚持＂房住不炒＂，促进住房消费市场健康发展，支持合理自住需求、遏制投资投机需求。同时，处于近年来低位的贷款利率水平则为需求端的复苏提供有力支撑。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，一系列政策的落地，有助于房地产市场信心的修复，预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速。 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓则认为，在2022年影响楼市的两个不确定在新的一年已经得到极大的改善。＂首先是对于房地产行业风险出清已经有了较为明确的金融支持措施，其次伴随着社会生活逐步回归正轨，对于经济和收入的预期回归，相信2023年较大概率会出现复苏行情。＂ 转向发展新模式学赚＂慢钱＂ 当市场走向复苏的时候，是否意味着行业的转型告一段落呢？恰好相反。在温和复苏的行情之中，将是企业最好的转型机会，也是行业实现软着陆的契机。在2022年的中央经济工作会议上提出＂推动房地产业向新发展模式平稳过渡＂。伴随着城市化速度与人口红利的回落，以高增速相伴的高负债、高杠杆、高周转的地产旧发展模式真正地进入了尾声，陈文静指出，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。 今年广州第四轮集中供地中有一个细节，龙归地块成为本轮供地吸引最多开发商追逐，同时也是溢价率最高的一块地。这一地块是一宗安置房用地，竞得者所建房屋将由指定单位回购用于拆迁安置。从这宗地块受欢迎程度可以看出，项目代建代管这一赛道已经成为许多开发商眼中的＂香饽饽＂：利润有限，但胜在稳妥。而在这一领域的竞争之中，那些有着领先的工程管理能力、项目运营能力的开发商们显然已经具备了先手优势。 实际上，远远不止项目代建代管，招商蛇口的产业园运营、越秀的REITs、万科的社区增值服务与老建筑活化、保利的城市服务……不同于地产开发业务以＂快＂制胜这一主流模式，当下风起云涌的新赛道无不具备＂慢＂这一特点。 当然，所谓慢不是真的动作慢，而是在合理的商业模式下，以精细化的运作等候时间的馈赠。谁能运营好房子背后所承载的美好生活，谁就将最有可能成为地产行业下半场的赢家。 2023置业广州Q&A： 相较于行业的宏大叙事，对于普通人来说，最关心的仍然是具体＂置业＂决定应该如何做。针对置业广州楼市的一系列问题，记者采访了克尔瑞广佛区域首席分析师肖文晓和贝壳研究院广州分院院长李茂喆，从他们的回答中可以看到，业内对于明年广州市场的共识度非常高。 Q：请您预测一下广州市场明年的成交规模、市场热度？ 李：今年的成交相比去年确实下滑了不少，但是如果从月度的角度来看，在一些未受疫情影响的月份，市场已经呈现出了明显的复苏态势。我们认为明年市场会有明显的反弹行情，一、二手成交规模今年大约8万套，明年可能向10万套靠近。 肖：今年广州出让的土地总建面约为819.5万平方米，2021年是1000万平方米，而前几年这个数字都在1500万平方米。这意味着明年成交规模的增长同时还受市场供应的周期性影响，我们预计成交面积增长约10%~20%，达到900万~1000万平方米。 Q：今年广州的楼市呈现出明显的精品住宅占主导，这种情况明年是否会延续下去？ 李：我们预计1000万元以下的改善型需求在明年会有明显爆发。这一区间是主要的卖一买一群体，今年受市场影响买卖的节点都较为模糊。而明年在预期恢复态势明朗的情况下，这部分需求将会入市。 肖：是的，从土地供应来看，2022年仍然是核心城区唱主角，这也就意味着明年改善型的供给仍然比较充分。但与此同时，外围区域去库存的行情也正在复苏，成交有望逐渐回升。 Q：在您看来，当前广州哪些板块的性价比最高？ 李：关于区域性价比我觉得并没有好坏之分，如果预算足够，我肯定更看好中心区，其保值增值稳定性会更好，而如果看得长远，且对波动的容忍更高，部分政策利好的外围区域值得期待。对于刚需群体，我建议主要关注工作生活的区域便利度。 肖：经过2022年的调整，当前广州楼市整体的性价比已经比较高了，普通购房者根据自己的工作和生活需求选择才是最好的。 Q：放眼2023年，最好的购房时机是什么时候？ 李：时机的选择上，我觉得基于两点原则：首先，越早越好；其次，抓住一些营销节点，比如小阳春，五一等，可能会有一定的让利。 肖：在政策环境上，相信明年整年都是比较好的。但考虑到市场供应和热度，我认为明年上半年，尤其是小阳春前后可能是比较好的时机。