利率即将破4？我们正在见证历史

　　昨晚之后，我们已经要真的见证房贷利率的历史了。
　　值此全国楼市都陷入＂冰冻期＂，首套利率降低来的比预期的更快、更猛烈。
　　昨晚九点半，中国人民银行低调发布《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。
　　2022年5月、8月连续下调LPR，距8月1年期下调5个基点、5年期下调15个基点，仅一个月，央行再出政策。
　　距离上次调LPR仅一个月，调整到来如此之急促，说明  前序政策的效果甚微  。
　　然而这次  ＂疾风＂  ，与以往的调控都不尽相同。
　　这可能是国内楼市历史调控上第一次没有明确底线的放松。
　　我们可能正在见证历史最＂宽泛＂的调控；
　　没有之一。
　　9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定  阶段性调整差别化住房信贷政策  。符合条件的城市政府，  可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限  。
　　重中之重的是本次利率政策并非普调。
　　＂自主决定＂＂阶段性＂＂差异化＂，  放开  首套住房  贷款利率  ＂下限＂。
　　但下限的  ＂限＂的底线  并  未明确。
　　没有指导，没有下限，可能在实践的过程中就  没有底线。
　　＂自主决定＂更加考验  城市操盘手  的  智慧，  然而历史告诉我们，城市之间  参差不一，不尽相同。
　　政策的大门截至到2022年底关闭，最后两个月，全国符合要求的城市＂应出尽出＂＂百花齐放＂。
　　今年的GDP目标，看来是很难实现了。
　　＂差别化＂是本次调控的核心逻辑，正如全国都在上演的楼市分化。
　　对于  2022年6-8月  份新建商品  住宅销售价格环比、同比均连续下降  的城市，  在2022年底前  ，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　本次调控并不是所有的城市都适用。
　　我们仅参考8月发布的70城价格数据，8月70城中有  45个城市环比、同比均下跌  。
　　符合要求的城市，基本都为三四线城市，极个别二线城市。
　　当二三四线城市市场经历连续下跌，部分城市如武汉、南昌、长春、哈尔滨等城市都在执行  首套商贷最低20％，叠加本次首套利率的＂无下限＂下调  。
　　三四线及部分二线城市的杠杆将达到历史空前的高度。
　　而现阶段大部分城市的调控困境与二手房市场如此相像。
　　小刀割肉式的放松已经让大家产生调控的抗性，调控也有＂边际效应递减＂。
　　只有  一泻千里的调控与放松  ，才能展示诚意。
　　毕竟，在如此恶劣的经济环境，让老百姓＂动心＂很难，让老百姓＂动口袋＂更难。
　　遗憾的是，这次的天降甘霖，没有润到杭州。
　　杭州2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均为增长。
　　但  杭州楼市的困境  根本并不是利率问题，而是  房票问题  。
　　萧山前天已经打响放松限购的第一枪，政策放开涉及的  新塘、所前  等板块街道的项目  来访及咨询骤增  。
　　始终有人想在杭州拥有一个家，差的不是利息，缺的而是房票。
　　但杭州，仍然面临  刚需房票补给不足、改善标的少  等实际情况。
　　无论谁，也阻挡不了市场回归理性的步伐，  渐进式的调整  并不能撼动阻止整体归航的大船。
　　未来  限价放开  可能也不那么遥远了。
　　我们拭目以待。
　　本次利率的调控，大部分城市的未来已经初现。
　　不妨大胆设想，大部分城市  今年首套利率能否破四？三字头是不是不无可能？
　　毕竟房贷利率日本1.38%、美国3.3%，我国4.3%的LPR仍有下调空间。
　　当多数银行1年期定期存款利率为1.85%，2年期的定期存款利率在2.4%，3年期和5年期的定期存款利率分别为2.7%，3-4%的的房贷利率兴许才是  ＂回归理性＂  。
　　9月的贷款利率  如市场预期的下降  ，调控的底线并没有如期守住。
　　全国城市去库存、振楼市的压力实大，  持续温和的试探已经毫无效用。
　　这次  政策的指挥棒已经正式交给各个城市  ，毕竟每个城市的战况不尽相像。
　　但有一点肯定相似，2022年的楼市放松，没有独立行情，只有全面执行。
　　包括杭州。
　　那余杭部分放松、限价全面放开还有多远？