碧桂园服务加码老牌中介巨头保利之后合富辉煌有了新靠山

　　观点网11月9日深夜，碧桂园服务又一个并购动作浮出水面。
　　据碧桂园服务披露公告称，间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司作为买方，与卖方Fu’sFamilyLimited订立股权转让协议及其他配套协议，买方有条件同意从卖方收购合富辉煌集团控股有限公司1。45亿股股份，占合富辉煌已发行股本约21。47，总代价约为2。33亿港元。
　　收购事项完成后，碧桂园服务将持有合富辉煌已发行股本的25。
　　公告一出，点燃市场。这笔涉及宇宙房企与老牌中介代理的交易，进一步扩充了碧桂园服务的并购版图，也意味着合富辉煌再一次迎来了一个战略投资者。
　　新合作
　　从公告来看，这笔收购事项将于2022年12月31日完成。
　　碧桂园服务也表示，本着与合富辉煌长期合作的战略目标，根据协议，碧桂园物业香港控股有限公司作为买方将有权于收购事项完成后提名两名人士担任目标公司的执行或非执行董事，而卖方将于收购事项完成后就持有的合富辉煌余下股份提供两年禁售承诺。
　　提及收购缘由，碧桂园服务表示，收购事项将通过促进并加强集团与合富辉煌的未来合作及优势互补，令集团得以加强其房地产经纪业务及物业增值服务的发展。此外，双方可以共享在房地产经纪服务的线上线下资源，提高运营效率。
　　值得注意的是，碧桂园服务还在公告中特别提到，集团已形成以房地产经纪服务（服务业主资产管理需求，深耕二手房屋租售）为核心业务板块之一的社区增值服务，亦从事包括物业管理服务及供热业务在内的三供一业业务，及提供城市服务及商业运营服务。
　　不难看出，除了扩张自身版图规模之外，深化现有的多元化服务业态也是碧桂园服务此次收购股份的原因。
　　在8月的业绩会中，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏曾表示，至少有相当一段时间规模性收购不是碧桂园服务的重点，而2022年也并无大的关于物管合约的收购计划。
　　如有并购行动，也主要是在能力补短板，强化优势方面，但不会以追求合约和规模面积的增长来进行收购。他还提到收购条件，根据二级市场的情况，碧桂园服务在收购过程的管理上也一定会更严格、更谨慎。
　　谨慎对待收购行为无疑是碧桂园服务今年的关键词之一，但从业态来看，碧桂园服务目前住宅项目比例还是占大头，那么补强多种业态的非住宅项目，在一定程度上也符合目前的并购战略。
　　再者，碧桂园服务与合富辉煌的缘分，早在2019年就已露出苗头。
　　2019年7月，碧桂园服务以3。58亿港元的价格收购了合富辉煌将持股85。5的物管公司港联不动产服务的全部股权。彼时，这家物管公司业务布局已经超60个重点城市，服务350座以上的各类不动产项目。
　　这次出售，将带给合富辉煌3。50亿港元的净收入，而其中2亿港元用于发展集团金融服务业务，另外的1。5亿港元则用于派息及补充营运资金。
　　另于2020年12月，合富辉煌宣布，碧桂园服务完成以1。01亿港元的价格入股合富辉煌。
　　早在2020年4月15日，碧桂园服务旗下公司碧桂园物业香港与Chinanet签订一致行动协议，特别要提到的是，Chinanet实控人为合富辉煌主席及执行董事扶伟聪。根据这份一致行动协议，Chinanet及碧桂园物业香港同意收购股东向Chinanet及碧桂园物业香港提呈的所有要约股份。
　　根据要约价，每股要约股份1。50港元。碧桂园物业香港首先收购最多6738万股要约股份，占合富辉煌全部已发行股本的约9。9，合计支付1。01亿港元。在签订一致行动协议后，彼时的碧桂园服务实际上已接手了合富辉煌近10的股份。在2020年的中期业绩会上，黄鹏也表示，收购合富辉煌股份是纯粹的财务投资，没有特别战略上的考虑。
　　回顾碧桂园服务的收购路径，自2020年以来已经收购了满国康洁、蓝光嘉宝、邻里乐、富力物业及中梁百悦智佳股份。
　　关于新收购合富辉煌股份这笔交易，对于碧桂园服务来说也具有特别的意义。
　　正如碧桂园服务在今日公告中所表示：合富辉煌把线下的营销优势与数字化的运营模式相结合，得以让其经营能力保持在行业前列，而其物业代理服务业务覆盖中国内地200多个城市的1700多个代理项目。
　　市场洪流下，碧桂园服务依旧在基础的物业管理之外，尝试寻找更利于扩张增值服务的业务形态。
　　旧格局
　　作为老牌中介代理公司之一，合富辉煌与房企之间的合作关系其实也从侧面反映着当前行业的调整与变化。
　　就在碧桂园服务进一步入股的半年之前，合富辉煌与保利维持近5年的重组合作出现了变局。
　　将时间线调回2018年8月，彼时保利发展向合富中国注入所持保利顾问集团全部权益换取合富中国其中的43。9股权，合富辉煌持有合富中国56。1的股权。
　　公告显示，保利发展承诺，将继续委聘物业代理销售有关物业，而保利顾问集团或合富中国将享有优先权利按相同商业条款获委聘为有关物业发展项目的物业代理。
　　合作中，合富辉煌和保利房地产各自将于集团公司内进行企业重组，据此，合富辉煌将成立合富中国集团，并由合富中国持有95家公司；保利地产将成立保利顾问集团，并由保利顾问持有4家公司。
　　这次紧密合作维持至2022年4月。
　　4月11日，合富辉煌突发公告表示，保利发展将不再持有合富中国43。9股权，而自己将接手相应股权。同时，双方解除不竞争承诺，保利发展将每12个月就可销售物业价值不少于800亿元的房地产项目与合富或其成员公司订立一手物业代理业务合约，为期五年；另外，合富辉煌将向保利发展出售保利顾问集团。
　　经此一变，保利发展与合富辉煌股权之间的联系逐渐淡化，不再持有合富中国任何股权，保利顾问也将由保利发展独立运营处理。
　　在相关公告中，合富辉煌也解释了合作生变的原因，其与保利发展已尽努力共同促进合富中国及其附属公司全面整合。然而未能就整合包括合富中国集团及保利顾问集团之业务、员工薪酬及管理系统达成全面共识。重组后，合富辉煌预期录得亏损约达到2。82亿港元。
　　拆出股权联系后，保利发展和合富辉煌的合作模式进一步调整，保利发展向合富订约方承诺，将每12个月就可销售物业价值不少于800亿元的房地产开发项目与合富订约方，或其指定集团成员公司订立一手代理业务合约，为期五年。
　　与碧桂园服务入股合作的方式不同，保利发展与合富辉煌双方从股权合作走向了业务合作。针对前者，合富辉煌或许更看重碧桂园服务所具备的业务规模潜力，以及未来的合作价值。
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