京房会拥有十年以上楼市实操经验，已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议，是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家；累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验；帮助在帝都打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报！ 北京跑赢大盘的房子不超过20 我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号京房会 进入知识星球可进行提问 Q：提问：京总好，看了您的很多文章受益匪浅。我在北京丰台小屯有套小三居，现在由于孩子已上学，想在西城车公庄、阜成门附近买套房子主要供孩子上学近一些， 现在有两个方案： 一是将丰台的房子卖掉，再凑一些总共大概800左右，在西城买一个稍大一点的两居； 二是不卖丰台房子，凑一些再借一些大概500左右买一个小两居。目前看了一些房子，但西城大多都是老破小，基本是6080年代建的楼，如朝阳庵、百万庄2号院、团结大院之类，海淀甘家口和白堆子附近也看了一些，楼龄相对新一些80年代为主，但上学远了一些。 现在买的主要目的是上学兼顾BZSZ，不知道如何选择比较合适？还有6080年代的房子还能买吗？现在这类房子贷款都很困难，西城有合适的片区推荐吗？感谢您 A：回答：您好，感谢信任！丰台小屯这个位置偏了些，丰台的房子想要BZSZ，第一取决集中的高新产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有XQ概念，只能抓这三个。 产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个一个都没有，房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域，否则丰台还会留不住人。 优质的产业结构背后意味着高收入，高收入可以吸引更高层次的人才，持续不断导入人才，各种高端配套起来就会容易的多，有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环，会越来越有活力，对人才、资本的吸引力度也会持续增强。所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块，其他的我建议是寻找一个好的时机置换掉。 2、在核心区选盘，我一般建议是压缩面积优先次新，回避老房子，老房子虽然也在核心区，但不一定能跑赢大盘；原因是近几年北京房价轮动的原理和之前不同，尤其是2017年之后， 现在的规律是遇到房价上行期间 首先第一波上涨的是XQ房和热门区域（核心区）品质次新， 第二波仍然是XQ热门区域成熟溢出区域，同样是品质次新，溢出区域呈现的市场情况是品质次新上车盘领涨，逻辑是楼市上行期间，一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限，会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车， 第三波才会轮动到偏冷门板块的刚需盘，同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的，上涨的前提是必须洗清溢价。这是大行情出现时房价轮动的规律； 您的预算800左右，可以适当加点杠杆，距离阜成门比较近的板块可以看看西直门板块的长河湾、远洋风景；一个是05年的，一个是02年的，保值增值都属于稳健型的，南边可以看看广安门的远见名苑、朗琴园；这些盘在区域都属于品质次新盘， 建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利，有问题再向我提问。 Q：提问：京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？ A：回答：你好，感谢信任！我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满，只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法，建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘》，祝一切顺利！ Q：提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如：房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说；FS后今年有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总， A：回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手， 建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！ Q：提问：你好京总，未来城华润的项目如何，1000W左右买这成吗？以后能升值吗？ A：回答：你好，这个盘主要的卖点是盖在了17号线首站的地铁上。来科技城这几个新盘这个时间点，投资不算便宜了。北京北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科技城主要是央企，而央企缺乏市场活力，通俗点讲就是没有狼性。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20，到现在价格仍然距最高点有10以上的价差。这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法。如果是投资的话买到手1000w的标的有点浪费了！ 建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑原理》祝一切顺利 以上问答来自公众号京房会 关注公众号京房会 进入知识星球可进行提问，有问必答
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