地产医疗迎来万亿级市场，案例解读5种模式

　　互联网+自被提到国家战略高度后，目前己热得发烫。最近，方兴、华远、正荣等纷纷与小米、腾讯、360合作，打造智慧社区。在新一轮的＂地产+X＂浪潮中，＂互联网+＂并不是唯一的，对房地产来说，医疗同样是一个巨大的风口。图1卫生总费用增长来源:统计年鉴，海通证券研究所根据国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年，中国的健康服务业总规模达到8万亿元以上，而2012年我国医疗卫生总费用达到2.8万亿，这意味着到2020年平均复合増长率为17％!(图1)目前己经有13家上市房企介入医疗行业，包括恒大和万科。如何才能成功站上这个飓风口?笔者特地梳理了当前医痘地产的5种模式，总有一种适合你。通过股权收购介入直接收购社会上一些成熟医疗机构的股权，藉此进入医疗地产行业，有代表性的开发商是恒大集团、宜华地产和世荣兆业恒大集团:打造医疗旗舰财大气粗的恒大集团在医疗+地产＂的道路上频出大招。其目标是在新型国际医院医学美容及抗衰老、健康管理、养老产业等四大业务领域积极探索，创造新的利润增长点推进方式:收购了香港一架上市公司，改名为恒大健康，推进在医疗健康产业的布局项目进度:1、今年3月，恒大健康已与海南省、韩国原辰(韩国最大的医疗整形机构)达成三方合作，将在博螯乐城先行区建立国际级医学美容及抗衰老中心;2、选址在天津的首家恒大原辰医学美容医院即将开业:3、恒大集团与哈佛附属布菜根医院组成的联合团队，正在三亚海棠湾实地考察，为在中国共建新型国际医院选址。盈利模式:自建医院、医学美容中心等，通过医疗健康服务带来收入，并带动养老地产等的发展。独特优势:截至去年年底，恒大在全国147个城市有305个大项目，业主总数370万且每年还将新增七八十万人，有着丰富的社区资源和产业开发经验。恒大健康考虑引入先进的医疗技术及设备，借助互联网技术整合庞大业主的群体，为社区居民提供全方位的医疗健康服务。而养老产业方面，恒大健康则有意向在全国多个中心城市设立养老服务机构，满足老年群体对健康生活的各项需求。恒大集团预计，今在中国至少6个ー二线城市设立分支机构，年营业化收入超过160亿元，服务人群超过5000万人。宜华地产:收购+参股宜华地产以7.2亿元收购广东众安康后勤集团股份有限公司全部股权，并以1.2亿元收购深圳友德医科技有限公司20％股权，进军网络医院行业。广东众安康后勤集团股份有限公司是中国医院后勤社会化服务的领先企业，主要从事医院后勤服务全方位一体化管理，涉及医院机电管理，消防管理，保安、保洁服务，导医、导诊、病人陪护服务，病人餐饮服务，医疗设备物资管理，医院手术室、重症监护室等医疗设施的洁浄工程建设，以及医院信息化建设等业务功能通过两次收购的宜华地产成功介入医疗行业，并且医疗板块业务超过了地产板块，正式更名为宜华健康，得到资本市场的高度认可，估值在一年内暴涨近10倍。世荣兆业:曲线跨界进入与宜华地产单刀直入不同，世荣兆业选择的是＂曲线跨界＂的方式。其通过旗下全资子公司世荣投资出资1000万，以增资方式取得珠海至和置业投资有限公司(简称＂至和置业＂)81％股权，从而获得＂横琴国际生命科学中心＂项目的投资、开发及经营权和利在此之前，至和置业已与珠海市横琴新区管理委员会、广州医科大学附属第一医完，就投资建设＂横琴国际生命科学中心＂项目签订了《战略合作框架协议》。因此，世荣兆业控股后即获得了＂横琴国际生命科学中心＂项目的投资、开发及经营权利横琴国际生命科学中心项目位于国家级新区横琴新区，规划用地面积约20万平方米，计容建筑面积约40万平方米。项目内容主要包括:投资一所三级甲等综合医完，配套病床数不少于1000张;建设先进的智能健康疗养康复中心;引进国内外最先进的基因研究机构，设立临床基因研发和检测中心;开发医学研究中心、国际交流与会议中心等商业服务配套设施小结:通过股权收购直接获取成熟的医疗专业和管理团队，可以有效降低风险，别对于想要介入医疗的中小房企来说，是最为明智的选择。因此带来的缺点是品陛影响力会较小图2未来龙头开发商将沿产业链打造综合竞争优势来源:海通证券研究所打造医药健康产业城在较大规模地块内进行建筑集群规划，实现医疗机构的区域集中，也是开发商延伸到医疗行业的一种流行模式，代表企业有燕达集团、珠江地产。已经全面运营的燕达国际健康城＂，占地面积50万平方米(不含附属用地)，总建筑面积110万平方米，总投资约100亿元人民币，包括燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国际会议中心等5个项目。通过远程可视系统，世界各地的人们都可以通过电脑清晰了解燕达国际健康城的全景和各功能及每座豪华的建筑。远程会诊通过宽大的屏幕，实现医生与患者零距离沟通。燕达金色年华养护中心入住者的家人想探望亲人，也可以通过养护中心探亲室的屏幕，在家里利用电脑或电视屏幕，就可与亲人面对面亲切的交谈珠江地产与从化政府共同打造的＂珠江生命健康城及科技CBD项目＂(俗称从化珠江新城)，规划总面积约2万亩，总投资超过500亿元。这一项目将集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体。以高端医疗和现代服务业为核心，依托＂重粒子肿瘤治疗设备＂等尖端医疗设备和技术，面向全球市场提供顶级的医疗健康、安养休闲、教育科研和后台服务等综合服务。小结：小企业收购股权介入相比，打造医药健康城的投入资金要庞大的多，适合土豪地产公司玩。虽然前期对资金的要求会很大，但是能够极好地树立品牌影响力财务性投资医疗机构大型房企的手笔更大，选择一些在医疗行业有地位的机构进行合作，是与其身份匹配的进入方式。广州祈福新邨的祈福集团投资建设的祈福医院与杭州绿城医院有异曲同工之妙。通过一流的酒店式病房、充分满足每个病人需求的个性化服务，而十分大众化的收费标准使得其十分亲民而走向成功。其次是万科在各地建儿童医院。在专科医院里，儿童医院的利润率相对较薄。但在当代的中国社会，＂一家六口围着一个小孩转＂已经成为一种社会现象。一旦孩子生病了要去医院，基本上全家的人都跟着去。因此，儿童医院虽然利润少，但卡常聚集人气，而且能带来丰富的＂家庭资源＂。万科做儿童医院，虽然利润率远不及所谓的肿瘤医院、骨科医院，但一方面，相比骨科医院、肿瘤医院数量较多，国內优秀的儿童医院本身较为稀缺，这就使得万科可以利用其品牌优势和资本优势，迅速将其儿童医院做大做出品牌;另一方面，当万科儿童医院具有一定知名度之后，也能相应为其在周边的住宅项目提供更好的配套服务。若再加上万科的商业地产、养老寓，那万科将最终实现＂医院+住宅+商业+养老＂的＂生命健康城＂终极目标一一老、中、青、小通吃!小结:直接投资建设医院，可以保证高效的执行力。医疗可以有效地增加房地产的附加值，最终实现双赢。缺点是风险很高，而且催化医疗成熟的时间较长，前期投入巨大，非十豪房地产公司不能玩。且前，以这种方式进入一医疗行业的开发商较少各方分工，合作运营各方分工合作，让专业的人做专业的事是万通地产正在考虑介入医疗产业的模式目前，公立医院依然占据主导地位，一家医院要扩张，往往需要党委、院长跟政府申请经费，而后进行扩建。医院自身变成了投资商，还要变成开发商建医院，最后还要运营这家医院，三件事由同一主体承担，其效能是比较低的。冯仑希望，万通与医疗地产的合作模式是，寿险及其他社会资本参与投资，房地产公司是开发商，民营医院是运营商，在这条产业链上，三者应该各司其职。作为开发商，万通围绕医疗健康，提供专业的不动产服务。专业的分工，能够有效提高效能，最终这种模式颠覆的不仅是民营医疗的发展模式，也将最终颠覆了公立医院的发展模式。总结开发商介入医疗产业并非中国房企的创新，事实上在国外早已有无数成功的先例。新加坡百汇控股的前身是一家小型房地产开发商，通过介入医疗产业，百汇控股讯速成长为了亚洲最顶尖、市值最大的私人医疗结构。在百汇控股的玩法中，百汇控股负责营造奢华的医疗环境，医生在百汇旗下的医院中租用面积不等的房间开办自己的诊所，所有的专业门诊、手术收入归医生所有;同时，这些医生可以共享医院提供的先进检測及化验设备，护理以及病房服务等，这些收入归医院所有。根据美国 Cain Brothers投资银行的统计数据，医生首次签订租赁协议时长通常为8年，而且续租率高达90％。相比之下，传统写字楼市场的租户一般签3～5年，续租率为60％左右。医疗地产的租用模式的可预测性高。对于采取自己经营或财务投资模式介入医疗地产的开发商来说，中国的人口老岭化带来的医药需求增长空间也是可以见的。这对转型期的房地产企业来说，都是一个巨大的风口。