速看！你们要的双湖科技城价值分析来啦！黄河科创走廊西翼核心

　　2020年，围绕十二字方针，郑州市将积极打造32个城市建设核心板块，这其中，双湖科技城成功入围，并成为高新区唯一入选板块。而最新提出的郑州科创规划中，双湖科技城作为黄河科创走廊的西起点及东西两翼的西翼核心，让人对双湖科技城有了更多的期待。
　　日前，泰辰控股（深圳）集团股份有限公司郑州分公司技术中心总经理宋云芳，通过对海量房地产数据的分析研究，讲解分析了双湖科技城蕴藏的强劲发展动力。
　　01
　　双湖科技城的依托
　　国家级高新技术开发区是双湖科技城最强有力的依托。
　　郑州高新区是1988年启动筹建的河南省第一个开发区，是1991年国务院批准的第一批国家级高新区、是2016年国务院批准建设的郑洛新国家自主创新示范区核心区。作为国家级高新技术产业开发区，连续5届荣获全国先进高新区殊荣，承担着带动郑州西部发展的使命。
　　最新的国家高新区考评中，郑州高新区在全国168个高新区中评价排名进入20强，成功跻身全国高新区第一梯队；
　　此外，2019年1月起，全省首个开发区级政府规章《郑州高新技术产业开发区暂行规定》正式实施，为郑州高新区建设自创区扩权赋能，确立2025年建成千亿级世界一流高科技园区的奋斗目标。
　　在国家支持中部崛起，大力支持科技产业发展下，郑州高新区凭借优势政策及自身天赋，现已成为中国中部颇具竞争力的高新技术产业高地。成为双湖科技城强有力的＂城势＂依托。
　　高新区经济实力
　　2019年高新区GDP总产值达到496.24亿元，增速高达42.41%，是2018年经济增幅比例的1.63倍。整体经济快速发展。
　　对标2019年郑州全区人均GDP情况，高新区高达16.67万元，仅次于经开区人均GDP，排名市八区第二。2019年1-11月全区实现工业增加值117.76亿元，累计增速7.0％；完成固定投资额267.5亿元。
　　高新区高新技术产业结构
　　高新区依托高新产业定位，在郑州主城区制造业、信息服务、科研、教育等行业均处于领先水平。
　　此外，从高新区产业规划上来讲，既有＂三驾马车＂、又有＂六大产业集聚＂。这几个方面都是我国即将到来的十四五规划时期将要重点发展的产业。如图所示：
　　高新区产业发展
　　高新区产业发展基因成熟，产业进驻意愿强，截至2019年，高新区国家级企业数量达2048家，增幅约55%，产业集群化发展。
　　自2008年以来，郑州高新区坚定不移地实施＂一区多园＂发展战略，以园区为载体，打造产业集群，构建了＂创业苗圃＋孵化器＋加速器＋产业园＂的全链条创新孵化培育模式。
　　2019年，高新技术产业增加值69.4亿元。高新区内集聚了5个国家重点实验室、3个产业技术研究院、11个国家级工程中心、8个部署研究院、31个院士工作站和517个市级以上研发机构。国家/省部级以上科技创新平台563个，1399家国家级科技型中小企业，拥有科技成果1000多项。
　　高新区人口质量高
　　当前高新区人口数量少、质量高，是人才密度全省之首。
　　近三年高新区年均人口增幅达12%。2019年常住人口35万人，其中产业人口26万，占比约74%。预计到2025年，人口数量约60万人，产业人口约45万人。
　　市级以上创新杰出人才129个，各类科技人才8万余人，驻区院士18人，科技人才和创新资源密度中部领先。
　　截至2019年年末，全区管辖面积99平方公里，建成区规模为62.14平方公里。下辖5个办事处、35个行政村、35个社区，常住人口近35万，常住人口年均增幅达15%。2019年产业人口数量（26万人）占总人口数量（35万）的74%。
　　教育链条完整、名校比例高
　　作为高端创新资源富聚之地，高新区是郑州市教育链条最完整的区域，从幼儿园到大学院校学校数量多、名校多、教育重视度最高。
　　教育数量：28所小学/13所初中/7所高中/4所大学。教育质量：河南唯一211院校•郑州大学（新校区），河南唯一有保送资格高中•郑州外国语中学，河南民办龙头学院•枫杨外国语等等。教育创新：中西部唯一的＂教育部基础教育课程改革示范试验区＂。
　　02
　　双湖科技城自身实力
　　郑州高新区高新技术产业发展的桥头堡——双湖科技城，作为郑洛新国家自主创新示范区核心区，中原科技创新谷核心载体，自规划起便坚持以＂生态+科技＂为发展核心，全力推动高新技术产业发展，也承担更多城市职能，在一定程度上也为高新城市人居发展打下良好的基础。
　　黄河科创走廊C位依托
　　郑州黄河科创走廊的伟大创想：郑州效仿广深、杭州打造科创走廊，双湖科技城依托高新区深厚、高质量的产业基础独占C位，未来与中原科技城、云湖智慧城、白沙科学谷共同组成郑州黄河科创走廊。如图所示：
　　1.以双湖科技城为核心的中原科创谷；重点发展：智能制造、大数据、网络安全。2.以北龙湖北岸为核心的中原科技城；重点发展：数字文创、信息技术、前沿科技、生命科学。3.以龙子湖北为核心的云湖智慧城；重点发展：商务办公、大数据（海康威视在建）。4.以鲲鹏软件小镇为核心的白沙科学谷；重点发展：数字科技、科创职住一体（华为、南威）。
　　双湖科技城产业规划
　　＂以产兴城、产城融合＂依然是双湖科技城打造的基本理念。产业为片区发展不断注入经济活力与导入人口，能够为片区未来的发展奠基良好的经济基础。双湖科技城有腾飞的资本，它是郑州产业聚集地，也是未来的人口聚集地。高新产业吸引高端人才，就业机会吸引就业人口，再由人口创造需求和消费，片区也会得到相应的完善和发展。
　　双湖科技城地处高新新城核心区域，＂以一心/一带/一轴/多组团＂为格局，规划范围为莲花街以南、翠柏路以东，天健湖天德湖及须水河围合的扇形区域，围绕湖心岛建设科创金融岛为重点，总面积6平方公里，总投资超100亿元。
　　双湖科技城核心区规划以北斗导航、电子电器、智能家电等产业为依托，以大数据、云计算为手段，打造具有特色的全产业链模式，高新科创类产业引入是片区发展最强力支撑。
　　未来规划周边产业园总建面将超过1000万㎡。据测算，集聚产业总人口将超过11万、5年内产业人口将激增到20万、格力电器园区人口1.5万、电子电器产业园人口2.5万、亿达科技园区规划人口1万、联东U谷园区规划人口0.5万。在人才的贮备方面，这里有天然的优势；在后期发展方面，这里不容小觑。
　　双湖科技城发展建设及配套
　　双湖科技城10余家科创园区已进驻，郑州外国语、郑州中学等名校确定进驻，公建有序落位。
　　双湖科技城以生态为基础，2条地铁线通行（8号线、9号线）、7所学校、文体教育配套＂五馆中心＂、引进三级甲等医院——郑州中心医院，未来产业和居住的相互反哺是片区发展的基本生态保障。详细情况如下：
　　区域建设，交通先行。2020年双湖科技城交通建设成果同样显著。红松路、创新大道、金盏西街＂两横一纵＂主干道路铺设工作已完成，莲花街、河阳路、枫香街等区域内主要交通道路基本均已实现通行。随着区域不断的成熟，内部路网会更加顺畅；保障市民出行效率的同时，也进一步驱动区域发展。
　　此外，双湖科技城内规划有地铁8号线和9号线。如今8号线一期已经开建，西起双湖科技城的天健湖站，待2023年12月底通车后是一大利好。未来九号线是直接从双湖科技城核心区穿过，具体开工时间暂时未知。
　　在教育医疗资源配置上，规划有7所学校和1所三甲医院。其中郑州中学高中部已建成，还引入了郑州高新外语中学、郑州外国语学校附属小学、高新区双语幼儿园等优秀教育资源；三甲医院郑州市中心医院高新医院已于去年年底开始施工建设。
　　在生态环境打造上，双湖科技城片区依托索河、须水河、索须河三大自然水系，以＂一心/一带/一轴/多组团＂为格局，以天健湖和天德湖双湖环抱为特色，以围绕湖心岛建设的金融岛为重点，构建15分钟社区生活圈的微城市生态链，打造一座生态科技，宜居宜业的智慧新城。为区域宜居环境发展打下良好的基础。
　　同时＂科技＂作为双湖科技城的标签之一，区域正全力推进智慧城市建设，引入海绵城市的设计理念，更运用新能源、新材料技术、节能环保技术等，为高知人才提供理想的未来居住地，打造智慧出行、智慧政务、智慧营商、智慧生活等于一体的智慧城市。
　　03
　　双湖科技城当前地产特征
　　高新区整体土地市场
　　2020年1~9月高新区以成交宅地800余亩、170万方+位居市内八区首位，其中双湖科技城土地占比约达60%。
　　双湖科技城土地市场
　　高新新城（涵盖西四环以西的所有高新区，此解释权归泰辰所有）近三年供地量、成交量稳定，成为主城区重要供地板块，2020年住宅平均地价在716万元/亩，平均楼面价在3628元/㎡，主城区内购地门槛是比较低的。
　　与其他近郊板块相比，高新新城已成为主城区供地量最有保障的板块。
　　土地结构
　　今年高新新城净地占比达到40%，主要为双湖科技城贡献，为企业增加公平拿地机会。
　　板块住宅市场对比
　　从高新老城与高新新城近三年住宅成交量对比，高新新城近三年住宅成交量快速增长，与老城区仅余10%左右差距。住宅价格稳定，且价位上下限均较为明显，拿地测算准确度较高。
　　另外，从近三年郑州主城区板块成交TOP10排名来看，2018年高新新城排名为第15名，2019年排名第2名，2020年稳居第二名。高新老城与高新新城成交量加起来看，高新区总体成交量已稳居大郑州第一位，高新新城跃居为第五位，已成为全市客户吸附力最有保障的板块之一。
　　板块房地价差对比
　　高新新城房地差指标在全市各板块中居第二梯队，与郑州市内典型板块相比，利润率有限。比上不足，但比下有余。
　　项目流速
　　目前，板块内普通项目平均单盘月去化量在50~60套，典型项目可达到95~130套；随着未来板块吸附力的逐渐增强，普通项目年流速可稳定在8万方以上的水平。
　　中期库存
　　存量盘点：高层已推未售1470套，洋房80套，合计1550套；已取地库存高层3070套，洋房610套，合计3680套。中期库存可控，存量去化周期约在8个月水平，板块将维持良性竞争环境。
　　通过以上的数据分析，目前可以得出一个基本的结论，即双湖科技城客户吸附力逐渐增强、年流速稳定、存量去化及竞争压力可控、短期利润率有限等地产特征，是为数不多的可便捷、低门槛拿地的流量片区。
　　此外，截至11月17日最新消息，郑州高新技术产业开发区郑政高出〔2020〕17号、18号、19号（网）地块以网上挂牌方式出让，相关信息已经公布。挂牌出让详细信息如下图：
　　其中，此次网上出让地块郑政高出〔2020〕17号（网）（即下图所示的I06-01号地块 ）为储备用地，位于双湖科技城翠柏路东， 青梅街北，紧邻双湖主干道创新大道。宗地面积为48677.06㎡（折合约73亩），限容2.0、限高60米、限建筑密度20%，绿地率大于35%。竞拍起始价48322万元，竞拍熔断价72522万元，竞地最高限价96644万元， 起始地价约662万/亩，起始楼面价4964 元/㎡。周边规划文化设施丰富，近距离有天健湖公园和杜寨遗址公园，优良生态造就宜居场所。交通方面紧邻区域内大型公交枢纽场站，生活出行交通便捷，畅达全城。
　　双湖科技城在建设中，诸多前瞻性理念贯穿区域建设，诸多高科产业带动区域升级，此次17号地块的土地出让，是双湖科技城向未来进发的新耕耘，凭借优质的教育资源、生态环境以及成熟配套和＂科技+生态＂的新城规划，继续领跑区域发展。 为双湖科技城的人居价值再加码！
　　双湖腾飞，显而易见。多项新规划加身的双湖科技城成为城市发展新星，受多重政策利好加持、高新区强有力的依托、以及其自身发展优势，区域价值日益凸显。
　　（数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心）
　　（图源：泰辰行技术中心双湖科技城价值分析PPT）
　　*据泰辰行技术中心双湖科技城价值分析PPT等综合整理，上述高新新城涵盖西四环以西的所有高新区，此解释权归泰辰所有，转载请注明来源于楼市气象