房子是老百姓最重要的资产，外国也是一样。就世界范围来看，房地产约占全球资产总值的60%。咱们中国人投资理财更依赖房子些，广发银行和西南财经大学联合发布的＂中国城市家庭财富健康报告＂显示，77.7%的家庭资产是房子。 面对如此重要的，甚至搭上全家老少几代人心血积攒下来的财富，咱们可不能不管不问。任其自生自灭的结果一定是，房子也会让你活的很悲剧。咱们还是要学习一些分析房产价值的真本事，实现家庭财富的保值增值。 首先要知道，房子并不永远是增值的。 在2008年金融危机以前，美国人的房子连续上涨了200多年，从来没有人想过房价还有下跌这回事。从1994年到2006年，超过900万美国家庭购买了新住房。最后，房价涨的太高了，实在没钱买房子、没钱还贷款了，资金链断裂，金融危机爆发。 这次金融危机，根本原因就是美国人炒房子炒的太过火了，炒出来的。当然了，直接导火索是美联储持续加息。2008年美国房市崩盘，差不多在2011年到了最低谷，全美房价平均跌幅达到了35%，直到了2018年的秋天，美国的平均房价才超过了2007年高位的3.5%。 日本也一样。依靠对房价的神之自信，从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。1991年，日本房地产泡沫破裂，日本陷入＂失去的二十年＂。20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。到了2014年，东京银座大街的银座7丁目的成交价格还不到盛况时的四分之一。 凡是虚高的，终究要下跌；凡是低估的，一定会上涨。早晚的事。 那么房价到底应该是多少呢？房子究竟值多少？其实啊，这个一点都不复杂。不需要高深莫测的经济学理论，也不要需要绞尽脑汁的多维函数方程式，自己简单算一算就知道了。听我慢慢道来。 人往高处走，水往低处流。钱是人使唤的，大家都想自己的钱能生更多的钱。所以，自然是，哪里能赚钱，钱往哪里流。钱往房子里流的时候，大家都买房子，房价就涨；钱从房产市场流出的时候，大家都卖房子，房价就跌。咱们老百姓理财的渠道三大类：银行、股市、房地产。银行买理财，股市买股票，还有就是买房子。通过分析钱在这三者之间如何流动，就知道房价高低了。 股市是投资收益率最高的地方，平均无风险收益率是6%（年化，下面的收益率都是年化啊），长期来看收益率在8-15%。但这需要一定的技术含量：资产配置+动态平衡，一般人玩不转，难度系数10。对一般人而言，这是最难的理财方式。不是有句老话吗？股市8赔、1平、1赚。 目前各大银行的各种理财产品，收益率大部分在4%上下，人人都能买、人人都会买，难度系数0。这是最容易的理财方式。 靠房子赚钱呢？难度远小于股票。但是比银行理财要困难：资金门槛高，地段、户型等都要考虑。所以，靠房子赚钱的收益率应该在6%与4%之间，大概算作5%吧。 为什么呢？人们操心越多，才能获取的收益越多；操心越少，获得的收益自然越少。天道啊，一分耕耘一分收获嘛。如果操心少还能获益多，大家都不傻，你能看到的好处，大家也能看到。大家都去抢，抢到最后没有好处，也就是公平：操心多才能获益多。下面我再结合具体资产推演一下，您就明白了。 例如，当房子的收益率高于股市的收益率的时候，大家都不傻，靠房子赚钱比靠股票赚钱简单的多，再加上收益率比股市还高，那大家都去买房子了。钱都去买房子了，买房子的人多了，房子自然就涨价。然后呢，房子一涨价，买房子的成本就上升了，需要投入更多的钱才能获得收益，那么对应的收益率就会下降，就又回来了。最后它还会回到收益率低于股市（6%）的位置，因为它的难度系数（操心程度）本来就比股市低。最后还是：操心多收益多、操心少收益少。 再例如，当房子的收益率低于银行理财的收益率的时候，只要不傻，大家都拿买房子的钱去买银行理财，因为能赚到更多的钱。这时候呢？买房子的人少了，房子卖不动了，自然要降价。房子一降价，用更少的钱就能买到了，对应的收益率就高了，它也回来了。最后还会回到高于银行理财（4%）的位置。 好了，那么知道了房子的合理收益率是5%，怎么算房子的合理房价呢？简单的数学题：合理收益÷5%=房价。 那么，接下来，合理收益是什么？合理收益就是本该如此的收益，是排除所有人为偏见、预期、情绪之外的收益，是房子的本质属性、是房子给人们的本质价值。 房子的本质属性是什么？房子是用来住的。能够反应、体现＂住的价值＂的是什么？就是房租。除了本质属性、本质价值拿不走、跌不掉以外，其它的属性、价值都是泡沫，都会随着人心起伏而摇摆不定。其它价值，一切除了本质价值之外人为强加的价值，最终都会＂如梦幻泡影，如露亦如电＂，最终都会跌出去。 例如，你希望将来有个人从你手里用更高的价格把房子买走，这也就是个希望，靠不住的。万一大家都有很多房子了呢？万一他找到一个更省心省钱的赚钱方法呢？他就不再去买房子的了。万一，你就是那个被别人希望的，最后一个高价买房子的人呢？你就悲剧了。 房子的本质价值体现在房租上。所以，房子的合理收益就是房租。 房租是真金白银，没有泡沫。房租高了，他就这么多钱，想租都租不起。房租低了，大家抢着租，房东就会涨价了，最终涨到一个大家刚刚租的起的水平。所以，房租是很客观的。 终于，房价出来了：一年的房租÷5%的年化收益率=合理房价。也就是，合理房价是20倍的年租金。（当然了，一月的房租÷0.42%的月化收益率，也是合理房价。） 年租金是很容易知道的，你去中介问问，你想租哪个地段的房子、什么户型，中介会非常热心的告诉你租金是多少。多比较几家中介，你就知道一个很靠谱的租金数了。然后，你算出来的合理房价也是很靠谱的。 其实，这种分析合理房价的思路，要比＂合理房价是20倍年租金＂这个结论，重要的多的多。理财，最重要的就是：爱上分析与计算！你若爱上分析与计算，财富就爱上你。 有个如此一个定盘星，与房子相关的所有问题，你都可以轻松搞定了，比如： 1、房子是该买还是该卖 如果某地房价高于20倍当地年租金，房价一定会跌下来。所以此时此地，能不买房就不买房，能卖就赶紧卖。特别是在没有新增人口流入的情况下，租房、买房都找不人，房价就更危险了。 将来有一天，越来越多的人算清楚这个账了，拿卖房子或者打算买房子的钱，随便买个银行理财，都比房租赚的钱多几倍，那时候谁还去买房子？谁还留着房子去收那一点点房租？到那时，大家都比着、急着卖房子了，房价必然大跌。 如果将来房价大跌了，等到房价低于当地20倍年租金，这个时候，不管别人怎么看、怎么做，别人怎么心惊胆战，你都可以放心大胆的去做接盘侠，赶紧去买房子。 2、该不该租房，该如何租 同样的道理，如果年租金低于当前、当地房价的5%，那你就赚到了。相当于房东倒贴钱给你，本来他可以拿这个钱去做银行理财或者买股票，现在倒贴给你了。这个时候，你可以给房东签一个尽量长时间的租房合同，时间越长越好，锁定受益。 相反，如果年租金高于当前、当地房价的5%，那你就可以考虑买房子了。或者签短期的租房合同，因为租金很快就会降下来，到时候再重新签合同，或者重新找房子租。 好了，总结一下，重点如下： 1、房价也是波动的，不会永远上涨。 2、合理房价是20倍的年租金。 3、房价高于年租金20倍的时候，用卖房子或者打算买的房子钱，随便做个银行理财，都比房租多的多。如果跟着贝小宝学资产配置的话，收益还会翻上几倍。这个时候适合长期租房，尽量签长期的合同。 4、房价低于年租金20倍的时候，放心大胆的买房子。未来这一天到来的时候，希望大家还有这个勇气和资金储备。这个时候适合短租，多寻几个价，应该能找到更便宜的房租。 5、大千世界，小宝理财。关注贝小宝，轻松学理财。 大千世界 小宝理财 关注贝小宝 轻松学理财