祥和街•茶马花石小镇南入口门楼。 2020年12月25日，祥和街•茶马花石小镇重新启动销售，据代理公司的人说，开盘当天累计销售额达到1.02亿元，如果这个数据是真实的，那应该算是不错的业绩了。 现在的祥和街•茶马花石小镇其实就是原来的祥和商业步行街，茶马花石小镇只是现在重新策划的推广名而已，它就在沃尔玛购物中心旁边，是丽江本土最大的开发商＂裕安＂公司开发的，是他们整体开发的＂祥和丽城＂的核心区，在庆云路与康仲路之间，可以说是丽江除大研古城以外的一个重要的商业中心区，与市级行政中心也只有一路（玉雪大道）之隔，甚至可以称其为丽江的CBD。 不过，它并不是一个新项目，在七、八年前，我记得是2012年它就开过一次盘，物业竣工也有好些年头了，其建筑很有丽江特色，我一直在关注这个项目，三年前我还介绍台湾的水粉画家蔡振源先生来看过，想把它策划成一个文化艺术街，不过最终没有落地。整个祥和商业广场项目占地是200多亩，有商业中心区（即现在的沃尔玛商业广场）、有写字楼、有住宅、有商业步行街（即现在的茶马花石小镇），当时的住宅价格大概是7000至9000元/㎡，步行街商铺价格大约是30000元/㎡。一方面是由于价格太高，比如与它一路之隔的柏龙水榭小区当时住宅价格才5000元/㎡左右，康仲路临街商铺的价格也才15000元/㎡左右；另一方面从2012年底开始，整个房地产市场进入了一个下行通道，市场很疲软，所以，销售得不好，一直到2014年底，我记得是2014年12月4日，裕安公司为了缓解银行还款压力，将祥和商业广场的住宅价格从7200元/㎡的均价直接下调到4000元/㎡左右，最低价甚至调到了3100元/㎡，很快就卖出去1000套左右的住宅，但是它导致了丽江整个房地产市场的激烈振荡。 祥和街•茶马花石小镇北入口 祥和商业步行街，即现在的祥和街•茶马花石小镇当然也卖不动了，好像南段，也就是沃尔玛商业广场的南边那一段，卖出去了一部分商铺，北段基本上没有卖，招商好像也不是很成功，就这样摆了七、八年，但是它对面的临街商铺，很多做餐饮的店都受沃尔玛商圈的影响热火了起来。 据说，这次他们重新进行市场定位，重新开盘的价格在15000元/㎡左右，也就是原来的半价，这个价格我觉得相对合理，所以，它出现热销也在情理之中。 在这里，我不想去详细探讨这个祥和街•茶马花石小镇的营销成败问题，我只是想借这个项目前后相隔近8年的两次开盘的不同局面来谈一谈实体商业物业的投资价值问题。 前年，我们民建的一个会员，在祥和商业步行街（即现在的祥和街•茶马花石小镇）南段的龙头位置租了一个商铺，做了一个叫＂斗鸡饭＂的川味连锁餐饮店，我去过几次，感觉生意还不错，但是，她后来还是关门了，问其原因，她说租金太高。因为这个商铺原来的销售价格是30000元/㎡，这个近200平方米（三层）的商铺总价约600万元。如果用投资收益法来计算，每平方米的销售价格不能超过月租金的200倍投资才是划算的，反过来看，如果购买这个商铺的买家购买价格是30000元/㎡，那么，它出租这个商铺的月租金每平方米就不能低于150元/㎡•月。也就是这个约200平方米（三层）的商铺，一年的租金不能低于36万元，对投资者才是划算的，但是，对于经营者来说，这样的租金压力就很大。投资者、经营者、消费者这是一个生物链条，经营者无法经营，这个链条就断了，投资者也就无法收回投资。近年来，由于受到电商的冲击，很多实体商业物业的租金和售价都是在下降的，银行对商业物业的贷款也非常谨慎，甚至有的银行对商业物业直接不给予贷款！ 祥和街•茶马花石小镇中段。 那么，实体商业物业是不是就完全没有投资价值了呢？也不完全是这样，因为，人是社会性，或叫群体性动物，很多商业活动还是需要在线下面对面进行，这种线下的商业活动它只要有很好的场景展现和体验感，那么它还是可以吸引消费者到场消费和体验的。因此，我们在做实体商业物业投资的时候就要考虑，这个物业有没有做出很好的场景展现和体验感的可能，有没有吸引线下人流的条件！ 而在我们要做出投资决定的时候，价格和租金又是我们必须要考虑的刚性条件，如果我们是买实体商业物业来做投资，我们自己不做生意，靠收租金获取回报，那么，我们就要了解这个物业的租金水平是多少，销售价格是多少？谨记，售价不能高于月租金的200倍！以前，特别是十年前，有的项目售价已经达到月租金的400倍，甚至500倍还是有人买，为什么呢？因为那个时候房价，特别是商业物业的价格处于高增长阶段，回报不是靠收租金，而是靠转手获利。但是，现在，进入移动互联网时代，商业物业的升值非常慢，甚至停滞，我有一个朋友，十年前在祥和路买的一个临街商铺，现在原价都转不出去，所以，现在的回报只能靠租金收益。目前实体商业物业的变现能力还不如住宅！ 如果我们购买实体商业物业是为了自己做生意，那么，同样也要考虑租金与售价的比例关系，如果售价低于月租金的200倍，则买下来自己经营划算，如果售价高于月租金的200倍则情愿租来经营！在价格合理的情况下，买下来经营，它的好处是一方面可以使自己的资产保值，另一方面是可以使自己在经营的过程中压力变小。 投资，检验的是我们的眼光和判断力，眼光是智慧的延伸，判断力是知识和经验的综合！
致家长新学期，请善待每位严厉的老师，给孩子一个美好的明天读过这样一句话如果唐僧没有紧箍咒，孙悟空一辈子都是泼猴。这就相当于如果老师放任孩子调皮捣蛋，不管不教，孩子会变成什么样子，不难想象。戴在老师身上的镣铐，终究会锁住孩子的前程。所以请别人的生活很美好打卡美好生活你两口子挺好啊！啊？？？还行吧！这不刚打电话说，今天学车，中午不回来吃饭了。多好啊！这是今天中午，我和卖电动车老板的对话。说实在的，当时我有点懵。不知，他怎会知道俺俩口关羽忠义的真相刘备在被吕布夺了徐州后，前去投靠曾派大将夏侯惇来增援自己的曹操，后来曹操给了一部分兵给刘备，自己亲率大军与刘备进攻徐州，当时吕布敌不住曹军的攻势，便派了一个叫秦宜禄的人去袁术那里讨在小公司一夜暴富，去大公司年薪百万，27岁的女生如何选？最近收到一个咨询，内容如下本人女，27岁，本科及硕士就读国内某985，专业软件工程，毕业后入职杭州某互联网公司，迄今已2年。公司成立4年，300人左右，主业toB，有上市计划，目前39位诺贝尔文学奖得主的人生箴言揭露生活的残酷真相诺贝尔文学奖是根据诺贝尔1895年的遗嘱而设立的五个诺贝尔奖之一，该奖旨在奖励在文学领域创作出具理想倾向之最佳作品者。1901年诺贝尔文学奖首次颁发。诺贝尔文学奖的甄选委员会通常在一文搞定2022年MBA申请全流程1hrMBA申请难不难从1991年教育部首次批准清华北大人大等九所高校正式开始MBA招生至今的28年间，各大商学院为中国企业培养了大量的管理人才。从MBA报考数据上看，近年来报考人取消提面招生扩招，速看22级MBA新变化79月份是院校陆续公布招生简章的阶段，每年的招生信息都大同小异，虽说变化不大，但也要及时关注，因为这些招生政策与你的考研之路息息相关。1hr这8所院校大变动这8所院校MBA变动较大中秋有感（原创）丝丝细雨掩中秋几人欢乐几人忧相思难见长圆月踟蹰载酒眠高楼红尘缭乱经弹指世态炎凉半合眸当得浮生一场梦落去繁华半点愁细雨丝丝，化润万物，怎禁得夜半秋凉，尘霜入梦。杯酒难以释怀，无数的落读MBA带来的收益是什么？MBA的学历能帮助很多人，尤其是技术人员进入或巩固管理职位同时也是很多行业重视的加分项，比如金融投行企业管理等。不同的学校提供不同的资源优秀的名校会有更好的眼界和人脉资源，这些人脉MBA培养的这4种思维，你一定要知道学习并不是人生的全部。但，既然连人生的一部分学习也无法征服，还能做什么呢？哈佛商学院校训01hrMBA，是职场人的救命稻草吗？对不起，这是公司的战略决定，我们也只能执行。一位互联网（原创）冬至晨光树梢残叶几枝，无尽的寒风吹不落这生命的遗迹。虽然萧索，仍是盎然！手指上残烟燃尽，道不出的落籍，仰天观星斗，俯首看文章，无非是辗转徘徊的心绪，似这冬日的晨光，淡淡的，却经历着风霜的洗