2020年德国住房租赁行业分析和趋势展望

　　本文是ICCRA根据德国GDW公司在2020年11月出版的《2020-2021年德国住房行业数据分析和趋势展望》（）一书进行的数据和观点摘录与翻译。
　　01稳步发展的德国租赁住房业
　　数据所示，2019年德国税收创造价值为 5,860 亿欧元。其中，房地产行业对德国整体经济贡献显著，GDP贡献度约11%，超过零售贸易及汽车行业。与2018年相比，房地产业产值增长1.3%，其中新建、改造、维护的公寓建设投资增长4%，这一数值的增幅较上年明显增加。
　　德国的人口在过去九年中持续增长，仅2019 年，就增加了147,000 人。目前约有 8,320 万人居住在德国，比 2010 年增加了约 290 万人，一方面为欧洲其他国家移民，一方面是留学生。2019-2020冬季学期学生人数攀升至290万人的历史新高。在大学各州，学生人数众多，多年来一直导致住房市场紧张。
　　与其他欧洲国家相比，德国住房市场的租赁式公寓比例较高且相对稳定。根据2018年德国人口普查结果显示：当年4,140万套公寓中约有2,370万套是租赁式公寓，占比为57%。租赁式公寓中约37%来自机构类开发商和运营商，63%的租赁式公寓来自私人、非机构房东（也称为业余房东）。
　　2019年德国竣工的公寓数量比上一年大幅增加，达到293,000 套，其中租赁型公寓为146,000 套，占比49.8%，新建租赁型公寓的增幅为11%。虽然德国租赁式公寓供给量相对稳定，但仍无法满足日益增加的市场需求。且由于保障性租赁房供给量逐年减少，供需缺口不断增大。而作为低利润开发项目，需要依靠大量政府补贴，在目前全球经济不景气的情况下，德国各联邦州用于此类的专项拨款捉襟见肘，这也成为了保障性租赁房供给量逐年减少的一个原因。
　　02德国租赁住房业空置率整体处于低位，大城市需求尤为旺盛
　　据监测，德国租赁式公寓的空置率整体来看逐年稳步下降。根据德国各州的经济发展水平来看，发展较弱的德国东部各州2019年的空置率约为8.4%，其中，萨克森-安哈尔特州的空置率最高，为10.5%。而经济发展水平较为强劲的德国西部各州的空置率约为2%，其中，萨尔州作为西部经济发展较弱的州，空置率最高，为4.4%。而汉堡城邦在德国所有联邦州中空置率最低，为1.1%。
　　03租金稳定，涨幅与通胀率持平
　　过去九年，德国房地产市场的形势发生了非常迅速的变化，从大体平衡转为紧张的市场格局，位于有吸引力的大都市和高增长地区尤为明显，每年需要新建约 320,000 套公寓才能满足市场需求。2019 年，德国平均租金为7.04欧元/平方米租金，比上年上涨了1.4%，这一涨幅恰好与通货膨胀率持平。
　　在德国七个最大的城市中，2019 年的平均租金价格为13.29 欧元/平方米，明显高于其他大城市的平均水平。慕尼黑市是德国租金最昂贵的城市，平均租金价格为18.31欧元/平方米，其次为美因河畔法兰克福（14.28欧元/平方米）、斯图加特（14.08欧元/平方米）、弗莱堡（12.88欧元/平方米）、慕尼黑Obertschen地区（14.68欧元/平方米）。从过去四年来看，柏林的租金涨幅在所有联邦州中最高，为7.1%。不来梅紧随其后为7%，巴伐利亚为 6.9%。在高租金需求旺盛的城市，住房瓶颈和新房建设仍然不足。而新增公寓和重新出租公寓的租金上涨是推动平均租金上涨的主要动力。除此之外，相较于往年，水费、天然气、取暖、电力和其他家庭能源的消费价格上涨72%，垃圾处理、税收和其他服务在内的成本也上升了30%。这也成为了推动租金上涨的一大因素。
　　04成熟稳健的德国整体租赁市场
　　通过GWD对德国市场化住房租赁运营机构的监测来看，在近十年的发展过程中，行业的资本投资回报率（ROA）始终保持稳定（约3.1%），说明德国整体租赁市场较为成熟稳健。而投资回报率（ROI）和净资产收益率（ROE）处于逐年稳步攀升状态，反映出德国住房租赁市场仍处于供小于求的状态，租住需求持续旺盛加上德国政府对于行业的扶持政策，将推动更多市场化机构进入。