关于胜利（二）区块更新改造 补偿方案征求意见及修改情况的通告 根据更新改造相关规定，义乌市人民政府稠城街道办事处于2021年2月5日公布了《胜利（二）区块更新改造补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《方案（征求意见稿）》），并通过现场咨询、书信、电子邮件、电话、传真等形式，公开征求公众意见（截止2021年3月10日，共收集和汇总意见建议421条）。现针对更新改造户提出的主要问题，作出答复并予以公布。 一、关于公布房屋预评估标准价的问题 《方案（征求意见稿）》中公布的房地产标准价格是由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，进行预评估得出的。商业、办公、工业用房及分割形成的水平套房等房屋因情况复杂，不进行标准价预评估，因此未予以公布。 更新改造房屋和产权调换房屋的最终价格由更新改造户共同选定的评估机构以房屋更新改造正式方案公告之日为评估时点进行评估确定。 二、关于房屋评估总价值确定的问题 更新改造房屋最终评估价格由更新改造户选定的评估机构以更新改造正式方案公告之日为评估时点进行评估。 （一）水平套房（不包括分割垂直房形成的水平房）评估总价值： 水平套房评估总价值＝本幢房屋标准房地产价格×（1±朝向调整系数）×（1±层次调整系数）×（1±其他状况调整系数）×合法建筑面积+装修评估价格+附属物评估价格 （二）垂直房评估总价值： 垂直房评估总价值=被征收房屋建筑占地土地单价×合法建筑占地面积+建筑物重置成新价+装修评估价格+附属物评估价格 三、关于要求主要街路两侧底层住宅按照商业用房评估的问题 更新改造户提出的现登记用途为住宅、实际按商业在使用的沿街底层房屋要求按商业用房进行评估的问题,更新改造户选定的评估机构将本着＂实事求是＂的原则根据房屋登记用途，综合其它因素进行公平、合理的评估。 四、关于未经登记的房屋要求补偿的问题 按照＂尊重历史、实事求是＂的原则，未经登记房屋如有合法有效权属来源依据并经认定为合法建筑的，按规定予以相应的补偿，否则根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不予补偿。 五、关于不同土地类型房屋评估时扣除差价的问题 《方案（征求意见稿）》附件中所列的房屋标准价是按照土地性质为国有出让进行预评估得出的。 因土地类型为国有出让和国有划拨的房屋市场价格存在价差，对更新改造范围内国有划拨土地上房屋进行评估时，需在按国有出让评估得出的价格基础上扣减相应的差价，以反映各种土地类型上房屋的真实市场价格。并且，为体现让利于民，《方案（征求意见稿）》中明确该部分差价按一定比例优惠后再予以扣减。 六、房屋评估价格 暂由有资质的房地产价格评估机构以 2021年2月28日 为预评估时点，考虑本区块的更新改造补偿方式只有一种选择性。自然成套水平套房标准价从17800-19100元/平方米。 调整为： 17800-19300元/平方米 。 七、关于更新改造户子女入学的问题 在规定时间内签约、腾空且选定的产权置换房未出售的前提下，过渡期间仍按原产权登记时间保留子女＂有房无户＂条件的借读资格。 八、房屋抵押、查封等问题 旧房因抵押、查封等受到限制且在签订更新改造协议前仍不能解除限制的， 由实施单位按房屋总价值、综合补偿、补助（房屋总价值的5%）、奖励的总额进行收购 ，但抵押权人或查封单位同意其选择产权置换的除外。 九、关于新建产权调换房源的问题 ＂胜利（二）区＂规划方案设计等相关工作尚在进行中，具体户型和套数待明确后公布。 十、临时安置费问题 在原来的基础上增加了选择产权置换且在规定期限内完成签约的，再给予每户每月600元的租房补贴，该租房补贴的期限与临时安置费期限计算一致。 十一、签约程序 原旧房所有权人先抽签确定产权置换签约的顺序号，再按抽取的顺序签号从小到大选择产权置换房源的户型，各户型选完即止。 更新改造协议书的生效条件 为签约比例达到 90% 。 腾空期限届满，可置换面积确定后，原旧房所有权人按更新改造协议书确定的户型分批次进行抽签定位，并按定位结果与实施单位签订更新改造房屋定位协议。 具体时间和操作办法另行通知。 十二、关于公积金贷款顺延等相关问题 针对公积金贷款顺延等问题，义乌市住房公积金管理中心已于2020年6月22日发布《关于住房公积金助推城市有机更新工作有关事项的通知》，详见义乌市政府网站或＂义乌公积金＂微信公众号。 十三、结算步骤 第一阶段： 协议生效后 ，以现金方式支付房屋综合补偿费，其中产权置换部分的临时安置费按过渡期限36个月预发； 第二阶段： 新建房屋交付后 ，一次性结清全部款项。 胜利（二）区块更新改造实施方案 为进一步改善居住环境，提高生活品质，参照当前我市城市有机更新相关规定和程序，结合胜利（二）区块的房屋现状，现制定本区块更新改造实施方案。 一、实施范围和基本情况 （一）实施范围 ：东至香山路（原），南至城中西路，北至国贸大道（详见更新改造范围图）。 （二）基本情况 ：改造范围用地面积约8.7万平方米（约130.8亩），建筑总面积约11.59万平方米（含车库面积），涉及总户数约1134户。 二、实施单位 义乌市人民政府稠城街道办事处 义乌市建设投资集团有限公司 三、房屋权属确认 （一）改造范围内原旧房已登记的，按权属证书或登记簿记载的所有权人确认（权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准）。 （二）有人民法院判决、裁定，或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定，或者仲裁机构裁决的房屋所有权人确认。 （三）原房屋所有权人死亡，且公证部门出具过继承公证文书的，按公证部门出具的继承公证文书确认。 （四）其他产权人不明确的，由实施单位组织相关部门参照征收相关政策进行核查确认。 四、房屋面积和用途确认 （一）改造范围内原旧房的面积和用途原则上按权属证书或登记簿记载的为准（权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准）。 （二）未经产权登记、用途不清或改变用途等房屋的核查确认，由实施单位组织相关部门参照征收相关政策执行。 五、房屋评估 （一）评估机构选定：房地产价格评估机构由实施单位组织改造范围内原旧房所有权人以户为单位按照＂少数服从多数＂的原则投票确定。投票应当有过半户数参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票户数的过半数选票。 （二）评估时点：原旧房和本区块拟新建产权置换房（以下简称＂新建房屋＂）的价值评估时点均为本方案发布之日。 （三）房屋评估价格：原旧房和新建房屋的实际价格由原旧房权利人选定的评估机构以方案发布之日为评估时点进行评估确定。 （四）评估异议处理：当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。 （五）暂由有资质的房地产价格评估机构以2021年2月28日为预评估时点，预测原旧房（不含车库、车位、储藏间等附属建筑）和新建房屋（不含车库或车位）的评估标准价，房地产预评估标准价具体如下： 1.旧房房地产标准价 （1）自然成套水平套房标准价为： 17800-19300元/平方米 。 （2）住宅垂直房的合法建筑占地土地标准价：1-3层为55000元/平方米，4层为57000元/平方米，5层为59000元/平方米。 地上总层数以权属证书或登记簿记载层数为准。未经登记但经核查确认为合法建筑的房屋，以核查确认的层数为准。单独楼梯间不计层数。 （3）商业用房、水平分割房因情况复杂，不进行预评估。 2.新建产权置换住宅房屋标准价：22800元/平方米。 以上标准价均按土地性质为国有出让进行预评估。住宅垂直房建筑占地是指合法建筑物底层围合面积，不含走廊、阳台、天井、庭院等面积。 六、补偿方式 采用产权置换方式补偿。原旧房所有权人根据原旧房房屋总价值、补助和奖励通过＂产权置换＂的方式可将原旧房置换成新建住宅房屋，也可置换成新建商铺。 七、原旧房房屋总价值、补助及奖励 （一）房屋总价值 房屋总价值由选定的评估机构评估确定，包括房屋价值、装饰装修价值和附属物价值。 （二）补助 按房屋总价值的 5% 给予补助。 （三）奖励 1.评估奖 在规定时间内，配合房地产价格评估机构做好评估工作的，垂直房每户奖励5000元，其它每户奖励2000元。 平房车库、独立地下车库、储藏间等附属用房不单独计户。 2.签约奖 在规定签约期限前的不同时段内签订协议的，按房屋总价值的1%-3%给予奖励。 第一时段（具体时间另行确定，下同）签约的，给予房屋总价值3%的奖励； 第二时段签约的，给予房屋总价值2%的奖励； 第三时段签约的，给予房屋总价值1%的奖励。 在规定期限内签约的住宅、商业、办公房屋，自然成套的水平房再给予房屋主体建筑面积每平方米1000元的奖励，垂直房（含已分割为水平房的）再给予合法建筑占地面积每平方米3000元的奖励。 规定期限内未签约的，不予奖励。 3.搬迁奖 在规定搬迁腾空期限前的不同时段内腾空并交付房屋的，按房屋总价值的1%-2%给予奖励。 第一时段（具体时间另行确定，下同）搬迁腾空的，给予房屋总价值2%的奖励； 第二时段搬迁腾空的，给予房屋总价值1%的奖励。 规定期限内未签约或未搬迁腾空的，不予奖励。 4.其他奖励 按规定期限签约、腾空的，按房屋总价值再给予 3% 的奖励。 八、房屋综合补偿 （一）住宅房屋综合补偿 1.搬家费 按原旧房建筑面积计算：120平方米以内的，按每平方米20元计算；超过120平方米的，超出部分按每平方米5元计算；每户不足2000元的，按2000元补偿。 产权置换部分的搬家费按两次计算，其他按一次计算。 2.设备设施移装补偿费 固定电话、宽带、空调、热水器等移装补偿费标准见下表： 产权置换的，除管道燃气入户费和智能水表安装费外，其他按两次计算。 3.临时安置费 按原旧房建筑面积每平方米每月20元计算，每户每月不足1200元的，按1200元补偿。 产权置换部分的临时安置费发放期限以实际过渡时间为准，即从原旧房腾空交付之日起至实施单位通知领取新建房屋钥匙之日后6个月止，其他按6个月计算。 选择产权置换且在规定期限内完成签约的，再给予每户每月600元的租房补贴，该租房补贴的期限与临时安置费期限计算一致。 产权置换房屋过渡期限为36个月（自腾空交房之日起计算）。超过过渡期限未交付产权置换房屋的，自超过过渡期限之月起按照公布的最新临时安置费标准的2倍支付。 （二）商业、办公房屋综合补偿 1.一次性搬迁费 按原旧房建筑面积70元/平方米补偿。 2.一次性临时安置费 按原旧房评估总价值的0.6%补偿。 3.停产停业损失补偿 按原旧房评估总价值的5%，或者按原旧房建筑面积每平方米300元计算， 从高 给予补偿。若有异议的，参照相关规定予以确认。 九、产权置换房源 根据城市总体规划和本区块土地的实际状况，结合前期调查情况，在本区块拟新建产权置换房，主要设置有115、130、145、165户型。具体的新建产权置换房设计方案另行公布。 十、选房原则 （一）选择置换新建住宅的，可置换的住宅建筑面积（以下简称 可置换面积 ，保留2位小数）按以下公式计算： 可置换面积=（房屋总价值+补助+奖励）/新建住宅房屋标准价 （二）选择置换新建商铺的，按房屋总价值、补助、奖励之和进行价值置换。 （三）仅选择新建住宅进行置换的， 每户只能选择一套 ，但可置换面积大于公布的新建住宅最大户型面积的除外。 仅选择一套房屋进行置换的，户型面积不受限制。 选择多套房屋进行置换的，以剩余可置换面积或价值进行置换：置换的最后一套房屋为住宅的，剩余可置换面积应不小于该套新建住宅建筑面积的20%；置换的最后一套房屋为商铺的，不受上述规定的比例限制。 十一、签约程序 原旧房所有权人先抽签确定产权置换签约的顺序号，再按抽取的顺序签号从小到大选择产权置换房源的户型，各户型选完即止。 签约期限内，原旧房所有权人按 最高奖励计算的可置换面积 与实施单位签订附生效条件的 更新改造协议书 ，确定拟置换新房的户型及套数。 更新改造协议书的生效条件为签约比例达到 90% 。 腾空期限届满，可置换面积确定后，原旧房所有权人按更新改造协议书确定的户型分批次进行抽签定位，并按定位结果与实施单位签订 更新改造房屋定位协议 。 具体时间和操作办法另行通知。 十二、签约和搬迁期限 签约、搬迁期限的具体分段另行通知。 十三、结算与支付 （一）房屋价款结算规则 ：选择新建住宅进行置换的，用于置换新建住宅的可置换面积按＂新建房屋标准价＂与＂新建房屋评估价＂的差价结算；超出可置换面积的新建住宅面积按＂新建房屋评估价＂结算；剩余未置换的可置换面积按＂新建房屋标准价＂结算。置换房屋中含新建商铺的，商铺部分按新建商铺评估价进行结算。 （二）结算步骤 ： 第一阶段： 协议生效后 ，以现金方式支付房屋综合补偿费，其中产权置换部分的临时安置费按过渡期限36个月预发； 第二阶段： 新建房屋交付后 ，一次性结清全部款项。 十四、土地类型差价及改变用途房屋评估的相关规定 （一）对改造范围内国有划拨土地上房屋进行评估时，需在按国有出让评估得出的价格基础上扣减相应的土地类型差价。扣减差价的优惠规定为：个人所有的房屋，差价按义乌市政府6号令（2003年）规定的缴纳土地出让金额度的30%（即标定地价的12%）计算；单位所有的房屋，差价按义乌市政府6号令（2003年）规定的补交土地出让金额度计算。 （二）对以优惠价格取得的国有出让土地上个人所有的房屋进行评估时，需在按国有出让评估得出的价格基础上，扣减原出让合同约定的优惠部分。 （三）对经审批或核查确认为改变用途，按改变后用途确定补偿标准的，评估时应扣减相应的土地收益金。 十五、其他事项 （一）本方案中的＂户＂以合法有效的房屋权属证书计算，或以经核查确认的结果为准计算。 （二）在规定时间内签约、腾空且选定的产权置换房未出售的前提下，过渡期间仍按原产权登记时间保留子女＂有房无户＂条件的借读资格。 （三）新建房屋办理不动产登记时，其价值未超过原旧房房屋补偿价值（含补助）的部分，按照＂先征后补＂的原则，先按规定缴纳契税，再由实施单位予以补助。 （四）旧房因抵押、查封等受到限制且在签订更新改造协议前仍不能解除限制的，由实施单位按房屋总价值、综合补偿、补助（房屋总价值的5%）、奖励的总额进行收购，但抵押权人或查封单位同意其选择产权置换的除外。 （五）本区块涉及公积金贷款相关事宜，参照《关于住房公积金助推城市有机更新工作有关事项的通知》的有关规定执行。 （六）公有房屋和非独资国有企业所有的房屋更新改造补偿标准参照市政府有关规定执行。 （七）未尽事宜和其他特殊情形，由实施单位会同相关部门按照依法依规、科学合理的原则另行确定。