明年起,房子产权有新规,影响买房卖房离婚继承,建议留存
房子由房与地两部分构成,分别对应房屋的产权与土地的使用权。产权属于个人,可以交易。住宅土地使用权70年到期,到期后自动续费。
但在房屋产权、土地使用权这两者基础上,国家出"新规",增加了房屋的第三种属性,即"居住权"。
作为房屋新增的一种属性,"居住权"与老人养老、房屋交易、房屋价值、家庭财产、遗产继承都有很大的关联。
正确使用将锦上添花,使用不好却可能给自己带来无穷的麻烦。很多人可能听过居住权,但并不了解,建议细看、留存。因为"居住权"影响深远,本文尽可能通俗的讲清楚。
居住权及相关"新规"的通俗解释
居住权:以前房子要么自己住(产权与使用权一致),要么出租给别人住(房屋产权依然是自己的,租客获得短期房屋使用权),没有居住权这种说法。居住权的设立,就是将房屋产权与房屋使用权剥离,房屋产权是产权,使用权是使用权,这个使用权就是"居住权"。
剥离产权之后的居住权有什么规定:根据《民法典》规定,居住权不可以转让、不可以继承,只能等到居住权期满或者居住人离世才行。这就会带来一个问题:在以前,谁买了房过了户,谁就同时拥有房屋的产权与使用权,就可以住进去了。但如果设定了居住权的房子,抱歉,你买了也不能住。
居住权高于产权:你可能很纳闷,我买了房却不能住?是的,如果房子有居住权,因为居住权是保护"居住人"的权益,高于你的产权。
居住权需要备案才合法:当然,对居住权也不要过分"害怕",只有居住权经过房管局备案或遗嘱形式才正式设立,否则不成立。
为什么要设立"居住权"
老龄化时代到来,如何"老有所居"、"老有所养"成为国家关注的重点。虽然有养老金,但老人难免生病、住院、请保姆、请护工等,需要的花销比较大。现在年轻人就业压力也比较大,工作繁忙,照顾老人的时间屈指可数。
所以,让老人拥有更多的收入来源是很好的解决方法之一。但大多数老人就自己居住的一套房,如果卖了连住的地方都没有,如果不卖也不会获得额外收入来源。怎么办呢?于是便有了"居住权"的设立。
把房屋的产权与使用权剥离开,产权可以单独交易,居住权也可单独交易。比如老人可以把房屋的产权出售给他人,但自己保留居住权。这样,获得了收入,自己也不至于没地方住。
"居住权"可能存在哪些"风险"?
文章开头说了,"居住权"涉及到老人养老、房屋交易、房屋价值、家庭财产、遗产继承。老人养老第二大段已经说明了原因,那居住权跟卖房、房子价值,甚至家庭财产、遗产继承有什么关联呢?
大了去了。只因这么一句话"带有居住权的房子,不能转让、不能继承、不能出租"。
下面分别举例说明。
1、王大爷孤身一人,子女平时不在身边,只有保姆照顾。
王大爷对保姆比较认可,平时生活起居也多亏了保姆的精心照顾。老人是讲感情的,于是便想让保姆能够一直居住在自己的房子里,哪怕自己过世了。
于是,王大爷与保姆签订了"居住权协议",并通过房管局合法备案。好了,到这里王大爷这套房子就已经有了居住权。虽然产权依然归属王大爷,即便王大爷过世后子女也可以继承,但继承的只有房屋产权,居住权依然属于保姆。只要保姆没有搬走、居住权没有到期,这套房子保姆可以一直住下去,还不用交房租那种。如果这套房子的居住权设定了不是三年五年的短期,那恐怕这套房子王大爷的子女就别想获得任何回报了。
最关键是,居住权是不约束居住人范围的,保姆的亲戚、子女等也可以同时设定为居住权人。到时候,王大爷的子女想通过沟通的方式提前收回居住权,可谓难度重重。
再试想一下,老年人可能缺乏理性判断,子女又不在身边,如果是被"哄着"签订了居住权协议,那可真是防不胜防。
2、夫妻俩,男方婚前买的房,婚后给女方娘家人设置了居住权
随着居住权的设立,给婚姻关系中其他一方家里人设置居住权的可能性大大增加。如果相安无事那还好,但如果出现离婚,按照《新婚姻法》规定婚前财产属于个人。可女方及娘家人拥有居住权,那么这套房子女方和娘家人可以一直住下去。男方可以把这套房的产权卖掉,但居住权不在自己手上,应该没有谁会买这样不能住的房子。
3、房屋是夫妻共同财产,但由于居住权导致资产大幅缩水
房子是夫妻婚后共同出资、共同还款,因此离婚时应该资产对半分。但在两人婚姻期间,一方给自己或家人、亲戚朋友设置了居住权,那问题可就大了。这套房根本卖不出去,说好的资产对半分,因为居住权的原因,实际上大幅缩水了。
这还是轻的。若由于一方过错导致的离婚,比如出轨、赌博之类的,按照《民法典》最新规定,无过错方可以申请更多的资产补偿。但假设过错方在婚姻存续期间给他人设置了居住权,那这套房根本卖不出去,无法变现,何谈的资产对半分、更多补偿呢?
如果这套房是夫妻的唯一财产,那就更悲催了,到最后可能因为房子卖不出去而分不到任何钱。
4、有人负债用房子抵,结果房子根本没法卖
老周与老李做生意,老李欠老周一笔应付款。但老李由于经营不善最后资不抵债,老周无奈接收了老李的房子。但在老周出售这套房变现时才发现,这套房设置了居住权,虽然产权可以交易,可居住权是第三方,那么买的人住不进去,老周最后只能作罢,拿了一套压根无法变现的房子。
虽然"居住权"出台的本身目的是为老人谋福祉,但却可能被加以利用最后导致财产受损、资产贬值、离婚财产分配受影响等问题。类似这样的现象以后可能会比较多见,所以还是先了解清楚为好。
记得提醒家里老人不要轻信他人把居住权给设置了,也提醒自己婚姻存续关系中不要随意把居住权设置给其他人,买房卖房前也提前去房管局查一下这套房子的内档,防止给自己添麻烦。
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