90后置业开始回流市区！2020年上半年天津新房市场主流改善复苏

　　2020年上半年天津商品住宅成交量约512万㎡，其中3-6月房地产市场持续回暖，新房供应逐月上涨，供应150万㎡，成交量135万㎡。
　　新房市场成交仍以刚需、改善为主导；置业板块及片区环城地区仍然是成交主力，远郊五区在新头部房企引领下开启格局变化，吸引置业者关注；而今年上半年市区表现亦不俗，一些重点板块新盘入市，同时90后置业者向市区回流，值得关注。
　　行业形势 / 秩序恢复，量价维稳，需求回归
　　调控政策边际改善，＂房住不炒＂仍是底线。宏观经济层面，在疫情影响下，2020年不设经济增长目标，聚力实现＂六稳＂、＂六保＂。住房政策层面，坚定＂房住不炒、因城施政＂举措。同时将实行＂稳健、灵活、适度＂的货币政策。加快区域发展战略，落实京津冀、粤港澳、长三角、长江中游、成渝城市群发展。
　　图1：宏观发展方向
　　土地市场 / 供应充裕，地价平抑，流量为王
　　在疫情和融资收紧双重影响下，2020年上半年土地市场成交量下降，房企拿地需求缩减，土地获取容错率低。房企拿地逻辑清晰，高流量、短周期、低总价、低启动资金成为房企拿地标准。小面积、高流量、低总价地块成为上半年土地市场成交主力。
　　图2：土地成交情况
　　图3：2020年上半年土地成交结构
　　新房市场 / 量价维稳， 需求回归；刚需巩固，改善复苏
　　2020年3-6月市场快速恢复，全年销售规模预期微降5%~10%。
　　2020上半年商品住宅成交量约512万㎡。因年初疫情影响，同比19年上半年，供应量下降31%，成交量下降15%。2020年3-6月房地产市场持续回暖，新房供应逐月上涨，供应150万㎡，成交量135万㎡。
　　图4：天津市新房供求走势
　　刚需仍为主体，但挖掘空间有限；主流改善复苏，但敏感点转移
　　城市新房市场面积段结构以传统的刚需、改善为主导，其中刚需主力段集中在80-90㎡，少量90-100㎡；初改主力段集中在100-120㎡；改善主力段集中在120-140㎡。
　　图5：天津市新房成交结构
　　市内六区：新中产躬身入局，90后占比近3成；
　　环城四区：环线一体化后，进入第二次分化进程；
　　远郊五区：新头部房企引领格局变化，武清宝坻依靠京津一体化带动，蓟州静海专注本地市场升级；
　　滨海新区：住宅市场热点板块点状呈现，外来人口增量是住宅成交核心；
　　二手房市场 / 议价空间扩大，改善需求复苏
　　市场活跃度恢复至2019年同期水平，议价空间扩大促进成交量增长。2020年上半年两室成交活跃度最高，成交套均面积同比扩大4㎡。
　　图6：二手房成交走势及趋势
　　下半年市场展望
　　★ 基本面较好的城市/区域，接下来才会有比较好的市场表现；
　　★ 央行2019年家庭负债情况看楼市：刚需空间有限、刚需加杠杆空间有限；
　　★ 人口增量是否稳定是支持城市房地产市场的核心底气；
　　★ 调控精细化，土地的账面价值能否顺利变现考验操盘方式和能力；
　　★ 购房者选择优质的城市/区域、良好的居住体验及服务、稳定的租金收益；