神仙打架!添加这些板块早已埋下抄底机会!
最近,上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》,报告显示,2月份天津新建商品住宅存销比,即库存去化周期为17.9个月,比上月增加了2.6个月。
也就是说,在不增加新入市房源的情况下,天津的现有库存要消化完,差不多需要1年零8个月。
3月24日,天津市房地产业协会召开的视频会议上提到,今年房地产开发市场将更加呈现出现金为王的定律,开发商将开展一系列促销活动加快资金回流。
大家都要抢跑,新房扎堆的板块,就会显得日子比较难熬。目前,天津不少新盘集中的区域,已经开启抢客模式,对开发商来说,在这些区域卖房是个挑战。
但对购房者而言,这些板块恰恰藏着合适的捡漏机会。
事实上,现在新盘过密的区域,大多都是曾经红极一时的王者,区位优势是有的,只是一不留神出地、出房速度太快,搞成了大水漫灌的局面。
这种情况下,各大项目想要抢到市场份额,就要在产品端、营销端做文章,这就很容易为整个区域带来以下变化:
产品力竞争加剧
大家的先天条件都差不多,为什么买我不买你,无非是产品力有差距,比如品牌背书、园林规划、内部配套加持、精装配置、科技住宅、智能家居等等,都是竞争力加点,价格战总会有个底线,这之后就要拿产品说话。
优惠力度大
新盘扎堆的板块,价格战是不可避免的,区域内谁的拿地价低,谁就有更多杀价空间,也就掌握了更多的话语权。价格低点一旦形成,其他楼盘无非两个选择,一是熬到低价盘买完,二是放低身段降价,很多时候拖着不卖的损失是更大的。
入市门槛降低
说实话,小户型产品是争取现金流的一把利器,在海教园、团泊西这类原本对标改善的区域,也开始有新盘主打8、90平米的小高和洋房,为什么?就是因为好卖。
那么反过来说,小户型产品的涌现,等于是拉低了区域的总价门槛,对于一些预算有限的客群,可选择面也放宽了不少。
为此,沙拉也整理出了几个新盘过密的网红板块,同时更新了这些板块的在售新盘、储备地块等信息,供大家参考。
海教园
2017年,海教园还是断供的状态,那时候房票难求是出了名的,结果现在一不留神,新盘直接"排排坐",十几家房企聚在一起,整体虽然还是以低密改善为主,但几个纯新盘的小户型入场以后,对标客群也在向刚需、刚改倾斜。
淮河道
淮河道现在价杀的太猛,本来绿地新里北苑的精装洋房19000元/平米,已经让区域内一众2万+的老大哥们挠头了,结果碧桂园中心又来个1万5首开,还带着86平米的小户型,低了周边项目20来万,据说开盘的2栋楼卖的不剩什么了。你看,只要价格够低,需求就会跳出来。
大张庄
作为一个新兴板块,大张庄还是挺努力的,年初公示了八条道路建设工程设计方案,拆迁安置工作也在推进,而且算是够上了5号线,距离更近的10号线也开建了,还有绿地缤纷城、中梁项目的商业、天津外国语大学北辰光华外国语学校等等远期利好。
不过,作为一个房地产市场的新晋板块,大张庄的出地多少有些用力过猛,本来就卖的一般,还一个劲添柴,今年一口气挂了4宗地,其中1宗停牌了。
团泊新城
团泊东
团泊西
团泊这两年的出地速度明显缓下来了,现在静海的供地大户轮到静海城区和大邱庄了,但是,架不住团泊的历史基数大啊。
团泊的价格战不是一天两天了,哪个项目不搞个价格优惠都显得有点不合群,团泊西还好一些,团泊东是肉眼可见地往下掉价,原先团泊东是1万出头的水平,现在高层挂9千都走不起来量,直接7千多起,正好和2018、2019年的地价能对应上。在团泊卖房,就得踏踏实实跟着大流走。
南湖
南湖板块之前也算是房源吃紧的,结果去年一口气卖了6宗,现在直接变成新盘"开会"了。区域迎来了一个重要利好,就是5号线延长线会经过,而且 "通武廊"轻轨也要和5号线挂钩,根据武清区2019-2020年优质土地推介文件,初步推测站点设在保利梧桐语项目附近。
不过,这种远期规划对购房者的吸引力有限,直接刺激还是靠价格,去年南湖楼面价普遍降了1000多,目前新入市楼盘还是遵循区域原本的价格水平定价,不过去年的一个最高价、一个最低价都还没进场,拭目以待吧。
塘沽湾
2019年,塘沽湾停牌了3宗宅地,要我说,幸亏停了,不然该挤成糨糊了。
平心而论,塘沽湾也是个前景很好的板块,依傍天津大道、响螺湾商务区、海河景观带,整体分四期开发,周期长达12年,整体区域容积率仅为1.5,规划建成后可容纳15万人。今年,区域内的九年一贯制学校将投入使用。
但是,再诱人的区域利好也需要时间兑现,市场的认可度也需要一点点提高,现在塘沽湾的供应,确实有点操之过急了,按今年计划,供地节奏会比去年更凶,不知道入市的项目会不会有点焦虑。
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