房屋开发建筑面积及成本管理问题分析

　　［摘要］由于与社会各行业的高度关联性，房地产业已成为国家的经济支柱。下文重点分析了住宅开发中房屋建筑面积的计算问题，并对房地产开发中经济成本的控制与管理进行了研究。
　　［关键词］建筑面积；成本管理；问题研究
　　引言
　　当代人们最关心的就是住房问题，房产一直具有保值、增值功能，因此该行业为国民经济增长做出了重大贡献。作为房地产开发的职业经理人，应当基于市场需求深入分析建筑面积的准确性，并对成本控制的经济性进行精确管理。一般人不知道所购房屋如何计算建筑面积，套内面积和共摊面积。我通过多年的学习和实践，与大家共同探讨面积计算的相关规范。
　　1房屋建筑面积计算研究
　　房产建筑面积计算已升级成民生问题，因其规则之多，专业性之强，大多数普通市民难以把握其正确方法。在这个问题上，我不断研究、分析，发现住宅面积计算方法比较复杂，此次我研究的是住宅开发设计阶段的建筑面积计算。
　　1.1住宅测量的基本原则
　　房产面积计算时均以幢作为基本单位，测量以墙体、结构柱、界址钉等作为测量点位。设计上为整体大地下室、而地面上为独立的两幢及以上的房屋、以规划核准的室内 0地坪切分为地上和地下两部分，可进行独立计算。底层为商业裙房并且上层为若干座塔楼组成的房屋，如果在结构设计时可以做到相互独立，则可以将裙房和塔楼的建筑面积单独计算。房产认可的有效建筑面积必须具有顶盖（顶部檐口除外），周边有结构柱或者围护结构，层高不得低于2.20米。若因条件限制无法测量层高时，房屋内部净高度不得低于2.10米。
　　1.2住宅面积计算的范围
　　面积计算分三种情况：计全建筑面积范围、计一半建筑面积范围和不计算建筑面积范围。计全建筑面积范围包括房屋内部一层或者各楼层的建筑面积之和；满足层高2.20以上的夹层、楼梯间、电梯间、水箱间等部位；房屋主体结构内为地上房屋服务的通风井、管道井、电梯井；房屋内门厅、大厅、通道等按一层计算建筑面积；地下部分（包括地下室、半地下室等）按墙体外围正投影面积计算地下面积；房屋内部净高大于2.10米的落地窗等。计算一半建筑面积的范围包括位于主体结构外，有顶盖和结构柱并与房屋相连且不封闭的走廊、门廊；开敞或封闭阳台；不封闭的架空通廊等。不计算建筑面积的范围：不满足层高2.20米的房屋；房屋屋面的挑台、露台；尺寸标注明确的设备平台；飘窗等。
　　1.3住宅共有共用建筑面积的分摊
　　住宅建筑面积主要由套内建筑面积和共摊面积两部分构成。套内建筑面积是指房屋内部可完全使用的空间面积，其中包含了房屋内所有墙体的面积（分户隔墙以墙体的一半厚度计算面积）。共摊面积指为整个小区或者某幢楼服务的共有共用部位，例如：楼梯间、电梯间、公共过道等，共有共用部位按照服务对象不同，可将自身的建筑面积分摊给服务对象。
　　1.4房产建筑面积与规划建筑面积的区别
　　房产建筑面积与规划建筑面积并不完全一致，我国大部分地区房产和规划主管部门的面积计算标准不同，因此很多房产建筑面积与规划建筑面积有所不同。而项目封园时，多数地区以房产部门出具的面积实测报告作为核算容积率是否达标的依据。若项目总房产建筑面积之和超过容积率要求，那么开发商可能面临无法办理不动产登记证或补缴土地出让金的风险。如果能够统一面积计算标准，对政府而言，可以减少审批环节、时间，节约相应的行政成本；对开发商而言，可以在项目初期准确把握建筑面积，避免后期矛盾，从而降低未知风险。当然为了防止开发商私建、乱建房屋，政府在验收的各个环节也做了很多调整，例如，规划核实前必须取得面积实测成果，规划竣工测量报告中必须体现建筑单体实测图（包含竣工剖面图、竣工立面图、建筑分层平面布局图及面积测算指标等）。
　　2房地产开发建筑工程成本管理控制研究
　　2.1制定严密的合同条款
　　随着房地产项目的发展，工程管理逐渐与国际化接轨。房地产开发企业更应严格审核施工合同，邀请有经验的咨询公司编写严谨的投标文件、合同文本等。并明确对施工企业提出要求，如：缩短工期、配合检查、实测实量等；制定施工合同时，还应充分考虑建设周期的持续性，对于分期开发的项目，为避免项目中后期施工单位要求增加工程费用，在制定施工合同时应充分考虑资金占用、通货膨胀等因素，与施工企业签订闭口合同，无论遇到任何外力，都不能对报价的条款进行重新调整，从而有效地消除成本增加。对于设备安装工程的预算、不同品牌和型号的产品价差较大，如果设备在施工过程中被调包，不仅影响项目的品质，更容易造成不良后果。为了避免竣工结算时的推诿，开发企业需要有成本人员对后期可能发生的情况进行预判。在这一方面，我们需要加强学习国外的成熟经验和合同条款。
　　2.2组织好市场价格研究管理建立寻价体系
　　工程物料费用占项目总支出的比例越来越大，材料费已成为成本管理的重要因素。项目过程中采用甲供材形式，控制成本并确保材料质量没问题。企业应定期关注材料价格，与社会咨询公司建立长期合作，依靠集团战略价格信息网络，及时把握不同地区的材料价格变化，做到资源共享。当然价格管理远远不止这么简单，要尽可能利用自身和第三方的资源，寻找价廉物美的产品。
　　3结语
　　房地产开发企业为了更好的赢得市场，在地产业竞争日益激烈的大环境下拥有一席之地，必须坚持科学发展观。从设计、开发、成本、工程、营销等各个维度不断学习改进。项目能否取得市场及购房人的认可与开发初期的产品定位、户型设计有很大关系。住宅得房率也是购房人考虑的因素之一，企业应该加强住宅面积计算的规划研究，提高产品竞争力，确保质量的同时，有效地管理成本。
　　参考文献
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　　[2]李瑞格.新常态下房地产开发成本控制研究[J].企业技术开发，2015
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