一、古代的土地制度 中国是一个传统的重农抑商的社会，无数的自耕农是几千年来中国社会主要的赋税和徭役的来源，自耕农的安居乐业也是一个王朝长治久安的基础。在王朝末期土地兼并或者是天灾人祸往往导致人民流连失所，而流民组成的起义队伍往往会成为压死骆驼的最后一根稻草，国家的治乱兴衰决定了必须要高度重视农民的利益，让大多数普通农民安居乐业。 历代王朝为了巩固统治，保证国家赋税及 徭役的征收，都采取保护农民利益的措施，尤其是当大 土地所有制发展到损害王朝利益时，政府往往采取抑制土地 兼并的政策，如汉武帝时期，大力打击豪强地主的势力，甚至是采用迁徙富户和豪强居住地的政策。西汉末年，王莽实行的 王田制，西晋时推行的 占田制，北魏、北周、北齐、隋、唐初的 均田制都是为了保证土地能够在大批自耕农手中。 此外，清政府还把部分官田归民，曰＂ 更名田＂，因为在古代，男耕女织农民安居乐业的农业社会才是最稳定的社会结构。如明朝皇帝 朱元璋从切身经历，深知＂富民多豪强＂，难免＂欺凌小民，武断乡曲＂，引起社会矛盾的尖锐化。由于明初荒地甚多，地主往往钻朱元璋奖励垦荒政策的空子来兼并土地。对此，朱元璋下令到临豪垦荒者，＂宜验其丁力，计亩给之，使贫者有所资，富者不得兼并。若兼并之徒多占田以为已业，而转令贫者佃种者，罪之＂。明朝初年，全国拥有1000亩以上土地的大地主家庭仅有几百户，并且全部都在中央登记造册，可以说是受到统治阶层的严格管理和控制。 除了限制兼并外，历代政府还用赈济、货款、平籴等措施，帮助农民度过灾年或青黄不接季节，使他们不至于破产。根据现有的一些文献资料估算，唐、宋、明、清等朝代初期，自耕农的总户数要远远超过佃农总数，自耕农占有的耕地总量要超过佃农租种的耕地总量。 唐朝曾经实行均田法，也就是平均分配土地包括获得宅基地，并且禁止买卖土地，虽然很多王朝初期对土地交易有着众多的限制，但是最终不得不默许土地买卖，走向了土地私有的政策。 二、古代房屋买卖制度 宋朝宋太祖时期对房屋买卖有着明文规定：＂凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。＂可见卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的首肯，还要得到邻居的首肯。 这种制度被叫做＂遍问亲邻＂，买房之前要先获得族人的同意，即便房产证上注明业主是一个人，业主也不完全拥有对该套房子的处分权。因为中国古代是个宗法社会，在宗法社会里，个人的财产很大一部分不属于个人自己所有，有一部分是属于家族的，也就是说一个家庭的财产总有一部分属于宗族，即业主的房子一部分属于业主的父母、兄弟、叔叔、堂兄弟等人，如果这些人不同意把房子卖掉，那么业主个人就不能把房子卖掉。 卖房之前，亲人们同意后，还要得到邻居们的首肯。这种首肯不能只是口头允许，卖房子的业主要列个＂问帐＂（元代叫＂问贴＂），把亲戚邻居的名字都列在上面，写明想要卖房子的理由，以及想卖多少钱，交给家人和族人以及各位邻居们，询问他们是否愿意购买，是否同意。 最后，当＂问帐＂上密密麻麻列满上述人员的签名时，业主才有权把房子卖给他人，否则就是违法，族人、四邻就有权利去举报。但亲人和四邻们拒签也必须说明理由，譬如业主败坏家财、业主卖房子有违祖训、业主损害了相关人员的优先购买权、四邻不愿意街坊换陌生人等等。如果进入诉讼程序，这些理由一般都能得到＂法官＂的认可。可以想象，一个宋朝人不管平时有多神气，到了卖房的时候对族人和邻居都必须点头哈腰，以便得到他们的签字。 宋仁宗时期又追加一条：＂户绝庄田检覆估价晓示，见佃户依例纳钱，竭产买充永业……佃户无力即问地邻，地邻不要方许全户收买。＂这一条又给了房客、佃户们优先购买权。 过了＂遍问亲邻＂这一关，买卖双方就可以签合同了。买卖双方要去县衙购买一张＂定贴＂，起草一份合同，经有关人员审查通过，再购买几份＂正契＂，还要缴纳税赋，才能正式签订合同。 县衙盖章与否，对买方来讲很关键，同样一份合同，不盖章叫＂白契＂，盖了章叫＂赤契＂（明清两代改叫＂红契＂），白契在民间或许有用，但拿到公堂上就等于废纸一张，比如，业主刚买了套房，还没住进去，就被别人给占有，此时如果业主拿着白契去告状，＂法官＂不但不支持业主，还要没收业主的房子。 三、 建国后宅基地制度的变迁 宅基地私有时期 宅基地是土地的一种，尤其是自建国以来，我国宅基地制度与整个农村土地制度基本上保持了一致。土地改革时期（1949.9 1953年春），这一时期是＂宅基地私有＂时期，包括土地都是属于农民私有时期。新中国建立初期，制定了《土地改革法》，规定土改后农民对宅基地享有完全的所有权，可以买卖、出租、抵押及继承，农民可以根据法律的规定取得房地产权证书。也就是说在人民公社建立之前的这段时期，农村的房屋是允许买卖的。 土地三级所有 1953年以后，农村开始搞合作社运动，此时农民私有的土地成为入社后的集体公共财产，但是，对于宅基地，在当时的法律层面，并未改变农民对宅基地及地上房产的私有权，农民买卖、抵押、租赁房屋的权利仍受到保护。 1958年我国的人民公社运动推广开来，全国74万多个农业合作社改组为2.6万个人民公社，所有的乡镇全部改为人民公社，村建起了生产队。原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同耕畜、农具等生产资料以及一切公共财产都无偿收归人民公社和生产队三级所有。最后逐步形成了以生产队为主，互助小组、生产队和人民公社三级所有制。 至此，我国农村宅基地制度框架基本形成，宅基地所有权归农村集体所有（主要是生产队所有），社员禁止出租和买卖；宅基地所有权与使用权相分离，农户拥有宅基地的长期使用权；农户宅基地使用权依法无偿申请取得，农户对房屋有排他性所有权。直到现在农村的土地所有权性质仍为三级所有，即：村民小组、村委会和乡镇政府三级所有，以村委会为主的形式。 改革开放后，农村的宅基地制度虽然有着完善和改革，但是基本上保持了＂一户一宅＂、确保集体所有和保障农民的使用权等，一系列的法律法规也是在不断的强化管理，当然也尝试进行改革，可以说是严格规范管理与如何探索还权赋能交织在一起的。 1982年《宪法》规定：＂宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。＂在宪法上确立了宅基地的所有权归集体，使用权归农民的法律制度格局。当时的农村出现建房高潮，乱占耕地现象突出。国家连续出台规定强化了对宅基地的管理。 上世纪末以来，城镇化加速，农村宅基地开始商业化开发的对象，很多城市居民也到农村购房或购地建房，＂小产权房＂开始出现。此时国家又出台了一系列政策保证宅基地的集体所有权，严格限制宅基地使用权的流转，尤其禁止城镇居民在农村购置宅基地。 宅基地的改革 改革开放后尤其是近年来，我国不断尝试农民承包地和宅基地的所有权和使用权的改革，农村土地实行了30年承包不变的政策，宅基地尝试使用权的出租和入股等形式的改革。2019年《土地管理法》修改完成，对涉及到的农村宅基地问题进行了修改，农业农村部下发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，要求进一步加强对宅基地的管理。 国家相关部门要求在2020年以后要完成农村宅基地使用权和房屋的确权颁证。 如今我国的工业产值早已经超过农业产值，随着大部分青壮年农民外出打工，农地出现抛荒现象。本世纪初农民种地缴纳的＂三提五统＂被废除，延续千年的农业税和特产税也相继被废除，农民种地不再交税，各种惠农的补贴发放到了农民手中，中国进入到了种地有补贴的时代。 随着我国完成工业化，越来越多的农民进城成为了市民，城市化率超过60%，也就是说现在有超过百分之六十以上的中国人成为了城镇居民。目前，我国每年都以1%的速度加快推行城市化进程，可以想象十年二十年以后的我国，超过8o%以上的人口将会居住在城市。农村正在面临着人口的流失，农村出现了百业凋敝的现象，只剩下留守的老人、妇女和儿童，投资更是难以回到广大的农村。 宅基地曾经发挥过农民最后一道保障防线的作用，但是工业化时代的到来，农村土地和宅基地的这种最后一道防线的作用正在越来越弱，农民从土地获得的收益占收入的比重越来越低。随着我国国民经济的迅速发展，低保、医保和失业保险等社会保障兜底的作用越来越明显，我们可以想象，未来随着工业反哺农业以及农村和城市之间社会保障水平的逐步接近将会更加的弱化近几十年来所设定的农村集体土地和宅基地对农民的保障作用。相反，越来越多的农民进城买房，农村的宅基地会更多的荒废，如同鸡肋一般的存在。国家的公租房和保障房政策使得农村宅基地变得更加的尴尬，很多城市规定拥有宅基地也是无法申领公租房和经济保障房的。 城市化进程导致的几亿套农村宅基地的闲置，是资源的巨大浪费，也是新农村建设迈不过去的一道坎。宅基地从制度上的根本变革已经刻不容缓， 如何探讨进城农民的市民化和城乡居民社会保障的同质化，把宅基地转化为农民的一笔巨大财富，成为能够变现的资产，将会对社会发展和农村现代化起到巨大的推动作用。 在最近几年的宅基地改革中，开始了一些有益的尝试，涉及＂一户一宅＂、＂城镇居民购买宅基地＂、宅基地盘活等几个方面。农业农村部的规定中要求要严格落实＂一户一宅＂规定，严格禁止城镇居民到农村购买宅基地，同时为了盘活农村宅基地，农民 可以依法自愿有偿退出，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅 。允许城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营，允许以出租、转让、入股、典卖等方式进行农村宅基地的流转。