房地产贷款有红线，个人住房贷款也有红线，房贷新规剑指何方？

　　房贷新规华说
　　2020年12月31日，央行和银监会联合下发了一个通知。通知说，从2021年1月1日起，国内所有的中资银行包括商业银行、开发性银行和政策性银行都必须执行＂房地产贷款集中度管理制度＂。
　　所谓＂房地产贷款集中度管理制度＂，按照通知的解释，＂是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。＂
　　简而言之，该制度的要点，是设立了两个指标，其一是房地产贷款占比，其二是个人住房贷款占比。房地产贷款占比=（房地产贷款余额/人民币各项贷款余额）×100%；个人住房贷款占比=(个人住房贷款余额/人民币各项贷款余额）×100%。依据银行规模的不同，划定的不能逾越的红线亦有区分，具体分为五档：
　　第一档是中资大型银行，包括工农中建交、国开行和邮储银行。房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；
　　第二档是中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行。房地产贷款占比上限是27.5%，个人住房贷款占比上限是20%；
　　第三档是中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行（不含第二档中的城商行）、民营银行、大中城市和城区农合机构。房地产贷款占比上限是22.5%，个人住房贷款占比上限是17.5%；
　　第四档是县域农合机构。房地产贷款占比上限是17.5%，个人住房贷款占比上限是12.5%；
　　第五档是村镇银行，房地产贷款占比上限是12.5%，个人住房贷款占比上限是7.5%。
　　规律很明显：银行规模越大，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限越高；银行规模越小，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限越低。宽严一目了然。
　　央行2020年11月末发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》说，截止2020年9月末，人民币各项贷款余额169.4万亿元。房地产贷款余额48.8万亿元，则房地产贷款占比为28.8%；个人住房贷款余额33.7万亿元，个人住房贷款占比为19.9%。以这个平均值来衡量，第一档和第二档的大型银行和中型银行大抵符合监管要求，基本不需要整改——这是就整体而言的，具体的个别银行另当别论，而第三、四、五档小银行则需要大幅压减房地产贷款以及个人按揭贷款，才能达到监管要求。
　　不难明白，在＂房地产贷款集中度管理制度＂推行之后，大中型银行将在房地产贷款的竞争中占据越发明显的优势。有两方面的原因，一方面是监管部门对其授予的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限远高于小银行——第一档和第五档分别相差27.5和25个百分点；另一方面大中型银行的资产远高于小银行，其对外发放的各项贷款余额自然也远高于小银行。分母既大，设立的上限又高，则其可用于发放的房地产贷款的绝对额自然多得多。因此，可以推断，该制度推行之后，房地产贷款将出现＂强者恒强弱者恒弱＂的马太效应，市场份额将进一步集中于大中型银行。这既是政策的意图，也将是政策实施后的事实。
　　然则央行和银监会为什么要大幅压减小银行的房地产贷款的市场份额？一个原因，是小银行热衷于房地产市场背离了其定位。譬如说，一般而言，农商行的定位于服务三农，服务小微企业。但某地在A股上市的一家农商行，其2020年的半年报说，截至2020年6月末，其房地产贷款余额逾365亿元，在各项贷款中的占比超过25%，此外，建筑业贷款占比近15%，两者相加，占比将近四成。大幅调降小银行的房地产贷款占比上限，无疑有推动小银行＂不忘初心＂，回归本位，更多地支持制造业、小微企业以及三农等领域融资需求的政策意图。
　　但推行＂房地产贷款集中度管理制度＂的主要原因，余以为，是为了降低监管费用。＂房子是用来住的，不是用来炒的＂是中国房地产市场的顶层设计，而要达成这一目标，房地产金融的监管是至关重要的一环。多年来，虽然三令五申，虽然多番惩治，但涉房违规贷款的行为和现象屡禁不绝。放眼全国，包括村镇银行、农合机构、城商行在内的小银行多如牛毛，量大面广，监管难度大，费用高。＂房地产贷款集中度管理制度＂推出之后，通过分档管理，给予大中型银行远高于小银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，从而促使房地产贷款市场份额进一步集中于大中型银行，不仅监管容易，费用也低得多。毕竟，按照通知所列的名单，大型银行不过7家，中型银行也不过17家而已。
　　2021年1月2日