佳兆业做时间的朋友

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　　房企2020年内外交困，但佳兆业竟然提前完成千亿销售目标，佳兆业的增长动能从何而来？
　　本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
　　作者：陈欣苗
　　编辑：陈涧
　　设计：布冬
　　实习生：郭曼怡
　　时运兼济，但佳兆业仍不断自我进阶。
　　在克而瑞发布的2020年房企销售排行榜上，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK，以下简称＂佳兆业＂）全口径金额1435.2亿元排名第25位，操盘金额1175.1亿元排第28名，权益金额也达到1068.9亿元，排第24名。也即，佳兆业的千亿目标顺利达成。
　　行业探顶，房企间竞争加剧，冲入千亿阵营并非易事。况且是在疫情灰犀牛冲击下的2020年，佳兆业这一目标的达成益显难得。但这一切并非意外，重压之下，真金也能显本色。
　　谈起佳兆业，市场很容易将之与近年来粤港澳大湾区、深圳社会主义先行示范区、旧改等一系列政策利好联系起来，但并非所有企业都能在时代红利来临时充分受益，佳兆业而今成为时代弄潮儿，还在于其擅长与时间成为朋友。
　　千亿之路并非一蹴而就。无论是聚焦旧改，还是深耕大湾区，都是佳兆业在长期发展过程中探索、积淀而形成的战略定力，并由此转换成业绩增长引擎。面向未来，佳兆业还将带着自身的独特基因，依托产业布局谋划第二增长曲线，实现更长远的发展。基本盘厚积薄发
　　仅从业绩上看，从2017年到今年上半年，3年半时间内，佳兆业的销售额复合增长率达40%，结转收入的复合增长率约20%，其变现能力可见一斑。
　　数据呈现仅是外在，真正驱动佳兆业销售规模强劲增长，实现规模攀登的，是其前瞻的战略布局能力，以及在区域深耕过程中形成的品牌影响力。
　　在城市布局上，佳兆业的嗅觉敏锐。人口和资源聚集效应下，一二线城市的市场供求关系更为健康。基于长期以来深耕一二线高价值城市的经营方针，佳兆业得以在此轮地产调控中占领先机。
　　截至今年上半年，佳兆业的总土储约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市。
　　这其中，粤港澳大湾区始终是佳兆业战略布局重点。早在2017年，粤港澳大湾区城市群发展规划便相继被列入国务院政府工作报告、＂十三五规划＂及党的十九大报告，此时已深耕珠三角核心城市19年的佳兆业迎来历史性机遇。
　　此后几年，佳兆业持续加大对该区域的城市布局，逐渐奠定其湾区龙头地位。来到2019年，粤港澳大湾区发展规划、社会主义先行示范区意见等重磅利好，成为佳兆业厚积薄发的强助力。
　　截至今年上半年，其在大湾区的土储占总土储的比例达52%，货值近4000亿，其中深圳、广州两大核心城市总土储货值占比达50%。
　　从销售构成可检验该布局的有效性。佳兆业今年上半年的销售中，57%来自大湾区；90%来自一二线城市。此外，深圳贡献了29%的销售额，克而瑞深圳权益销售额和销售面积均排名民企第一，区域深耕优势显著。
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　　▲佳兆业业绩分布情况，图片来自克而瑞地产研究院。
　　而佳兆业仍在强化其投资策略。今年上半年新增土储中，51%位于一线城市，74%位于粤港澳大湾区。
　　对此，国信证券在其研报中指出，佳兆业丰富的可售资源可保证其未来三年的发展及销售增长，并预计公司有望在环上海、长三角地区复制大湾区的规模贡献，成为公司销售、业绩的第二个增长点。
　　规模壮大的同时，佳兆业不断提升运营管控水平和产品竞争力，由此积攒的品牌影响力也在反哺销售。更为难得的是，在此过程中，佳兆业仍能练好基本功，维持财务的安全边际。
　　自2016年至2020年6月30日，佳兆业已实现净负债率的五连降；今年上半年降至130%，据国信证券预计，全年其净负债率有望回落至120%。同时，佳兆业的现金和回款情况也在改善。截至上半年，其拥有的现金储备约为405亿元，同比增长35%，销售回款率也增加了12个百分点到87%。
　　一降一升之间，佳兆业的风险防范能力益显，特别是在＂三道红线＂的政策背景下，其财务管控能力将为未来的稳定、高质发展奠定基础。旧改铸百年基业
　　进入存量价值时代，在国家＂推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制＂的利好政策下，房企对旧改这块低成本、高毛利的万亿＂蛋糕＂虎视眈眈。
　　但不同于快周转的开发项目，旧改是一门用时间换利润的的手艺活。多位业内人士指出，旧改往往面临着较长的开发周期和较高的资金要求，再加上地域的制约和各地政策的变化，更是对开发商构成严峻考验。
　　但旧改起家的佳兆业对此却钟爱有加。＂即便是地产黄金期过去了，但城市更新可以干一百年、一千年，这是百年基业，而且可以给公司贡献利润，平衡现金流。＂佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策曾对媒体表示。
　　这样的底气源自多年的经验沉淀和坚持。自1999年操盘桂芳园至今，佳兆业已成功更新旧改项目25个，累计转化旧改项目面积达1200万平米。期间，佳兆业几乎涉足了所有旧改类型，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造。
　　在这个过程中，旧改对企业的综合能力要求逐渐提高，佳兆业也在不断探索。正如刘策所说，＂城市更新已经变成城市运营之争，而不是单项目之争。拼单项目的时代已经过去了。＂
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　　▲广州佳兆业天墅实景图。
　　早在2015年，佳兆业置业集团已升级为佳兆业城市更新集团，从政策、拓展、规划设计以及产业方面，对区域项目进行支持服务和管控。此外，佳兆业拥有旧改领域专业员工超过800人，平均从业经验超过5年，人才储备充足。
　　与此同时，项目转化和拓展能力尤其关键。
　　在旧改拓展方面，仅今年上半年，佳兆业便新增20个旧改项目，其中大部分位于深圳。截至目前，其旧改项目储备达167个，占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元；这其中，大湾区旧改占地面积达99%。
　　旧改货值的释放也已成为佳兆业销售增长的驱动力。数据显示，2017年-2019年，其旧改项目合约销售额贡献占比由27%上升至38%；此外，旧改项目对公司结转收入的贡献亦保持稳定，2017年-2019年占比分别为34%、33%、35%。
　　今年上半年，来自旧改项目的贡献销售亦超过30%，全年将有10个旧改项目实现转化，可售总面积达到15.95万平方米，预计可售货值高达744.7亿元，达到历年最多，超越了每年转化80-100万平方米旧改用地的目标。
　　对此，标普认为，佳兆业大量旧改储备的稳定转化，有助于弥补其旧改周期较长带来的风险。同时，其在旧改领域的先行者优势可帮助公司构筑竞争壁垒并支持其盈利能力，并成为其以合理价格补充一二线城市土储的有效渠道。产业联动谋第二曲线
　　房地产白银时代，寻找新赛道成为众多房企努力的方向。但行业共识是，赛道转换并非一蹴而就，多元化之路也远比地产开发的主营业务更为艰难。
　　佳兆业亦深谙此理。自2012年便率先开启多元化业务的佳兆业并不盲目与冒进，而是以地产为核心，以相关多元产业为支撑，发挥产业协同优势，并在此基础上寻求突破，逐步为自己筑起深深的＂护城河＂。
　　当下，单用房企来定义佳兆业已显不足。目前，其投资项目涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营等超20个产业和细分领域。在地产之外，佳兆业已确立了大健康、大文旅、大消费三个新赛道。
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　　▲广州佳兆业城市广场营销中心。
　　而在多元化布局的过程中，佳兆业更加聚焦在外部投资上，这也形成其独特优势。
　　目前，佳兆业旗下已经拥有六个上市平台，包括佳兆业集团控股（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NTP.US）、双林生物（000403.SZ）。这其中，后三个平台是收购或参股获得。这样的布局有利于提升佳兆业的综合运营和抗风险能力，也将更好地为房地产主业服务。
　　正如刘策所说，地产、城市更新、产业之间是相辅相成的关系，产业一方面是互相配合的需要，另一方面是未来新增长点，也是目前中国从房地产时代走向资本时代的财富新承载形式的需要。
　　可以预见的是，在地产、城市更新、产业＂三驾马车＂驱动下，佳兆业正从一家房地产开发企业向城市综合运营商转型，在更宽广的赛道上飞驰前行。
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