融创交卷，地产优等生的稳与进

　　只有优等生，才有提前交卷的资本。
　　这话一点没错。融创中国(HK:01918)作为首家披露业绩报告的头部房企，其业绩表现可圈可点。
　　2020年，公司录得合同销售额5753亿元，其中在12个城市销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。
　　收入和利润更是分别大增36.2%和36.9%；净负债率大幅下降至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功降至＂三道红线＂以内，资产负债率也处于达标边缘，经营愈发稳健。
　　对千亿房企来说，降负债的同时仍然保持着收入、销售、利润的齐头并进，并不容易，但融创做到了，而且远超市场预期。
　　地产主业稳健发展的同时，融创的＂地产+＂战略，在2020年艰难的环境下，也取得了重大推进。
　　其中，文旅项目实现收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润更是达6.27亿元，同比大幅增长311%；
　　物业服务实现营收46.23亿元，同比大幅增长63.5%，三年复合增长率58%；归母净利润6.2亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率152%。
　　逆境方显龙头本色。融创＂地产+＂的成绩单，意味着其布局正在步入收获期。
　　属于融创的盛世年华，才刚刚开始。
　　/ 01 /
　　地产优等生的2020，
　　增利降债、均衡稳健
　　3月12日，融创中国（下称＂融创＂）披露2020年业绩报告。
　　具体来看，融创录得营收2305.9亿元（人民币,下同），同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。
　　这份成绩单是不是让你眼前一亮？要知道，在疫情影响房企结算、政府限价压制房企毛利率的背景下，融创收入和利润均双双大涨，净利率更是保持了稳定，其综合运营实力可见一斑。
　　此前，不少人担忧融创的负债率，目前来看，这份担忧是多余的。
　　自监管去年10月出台＂三道红线＂新规以来，融创的净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。按照＂三道红线＂标准，融创已降至黄档，经营愈发稳健。
　　如果说财报数据反应的是过去，那么融创拥有的高质量土地，则是公司未来稳健发展的＂法宝＂。
　　截至2020年底，融创拥有的土地储备78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。
　　此外，2021年融创可售货值预计超9000亿，对比2020年销售金额5753亿元，足以支撑公司销售金额再上一个台阶。1、2月，公司销售金额分别同比增长89%和172%，也侧面证实了这一点。
　　不仅如此，2020年融创还进一步推动产品创新。
　　例如，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造＂IAMI＂年轻化生活新主张。根据亿翰智库＂2020中国房企超级产品力TOP100＂榜单，融创位居榜首。
　　可以看到，在政策调控更加精细化的背景下，融创凭借扎实的基本盘稳打稳扎，竞争优势愈发明显。
　　正如融创董事长孙宏斌在业绩发布会上所言，盛世年华，不是为整个行业准备的，而是为行业中那些最优秀的企业准备的。
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　　融创文旅秀肌肉，
　　＂中国迪士尼＂雏形已现
　　地产主业增利降债、稳健发展之外，这份年报中更值得关注的是文旅业务，因为它开始赚钱了。
　　2020年疫情阴霾下，融创文旅逆势实现收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润更是达6.27亿元，同比大幅增长311%。融创文旅正驶入发展快车道，用实力大秀＂肌肉＂。
　　具体来看，公司通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通等持续创新的经营策略，使其构建的欢乐互联消费平台＂融创文旅俱乐部＂，上线4个月后便实现1088万人的注册会员。
　　这便是＂中国家庭欢乐供应商＂的魅力。其着力打造的雪世界、水世界和乐园等十余种业态，深受市场欢迎。毕竟，缺什么补什么，很合当地人胃口。
　　以雪世界为例。在北京冬奥会召开之际，融创冰雪产品品牌已完成市场的提前卡位。从规模上看，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商，布局广州等18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业。在广州花都的雪世界，很少见雪的当地人，每天让雪场＂人满为患＂。
　　得益于此，疫情后公司客流量得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流更是超1亿人次。
　　与此同时，融创文化集团也已完成全产业链布局。在动画领域布局7大动画工作室；IP衍生和实景运营能力持续提升，并开始持续稳定输出头部内容。截至目前，融创文化参与的春节档电影《刺杀小说家》和《熊出没：狂野大陆》票房分别达10亿、5.73亿。
　　显然，融创文化正致力于挖掘长链IP，打通产业链，从＂IP-内容-发行-衍生品-实景娱乐＂实现文旅融合，＂中国迪士尼＂的模样日益清晰。
　　再回想2019年孙宏斌说过的话，＂文旅业务大钱基本都投完了，未来5至10年会做出来，到那时就会有百亿利润＂，是不是很应景？
　　/ 03 /
　　稳中有进，
　　融创＂地产+＂价值再认知
　　任何一家公司要想基业长青，必须要顺势而为，持续找到超级赛道，不断为公司增长提供向上增长的动力。
　　于融创而言，地产主业稳健发展，＂地产+＂就是其持续增长的源动力。
　　融创＂地产+＂战略有两条主线，一条是文旅服务。文旅是地产之外万亿级别的超级赛道，融创经过前期大量的投资布局提前卡位，开始慢慢进入收获期。随着未来的国际国内双循环，文旅产业的未来会更加美好。
　　＂地产+＂另一条主线则是物业服务，同样是万亿级别的超级赛道。在融创文旅加速向前奔跑的同时，物业服务更是丝毫没有落后。
　　2020年融创服务(HK:01516)成功上市，目前市值超过750亿港币。
　　从业绩上看，融创服务过往几年的表现可谓尽显龙头本色。2020年，公司录得营收46.23亿元，同比大幅增长63.5%，三年复合增长率58%；归母净利润6.2亿元，同比大幅增长129.6%，三年复合增长率达152%。
　　更重要的是，在母公司的强力支持下，融创服务规模增长的确定性极高。截至2020年末，融创在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。
　　合约面积是在管面积的先行指标，加之融创的销售面积持续增加，未来几年融创服务的业绩大概率继续高增长。
　　从业务结构来看，融创服务不仅在社区物业领域持续提供高品质服务，也已开始深耕城市服务整合管理领域。
　　2020年，公司整体在管面积的结构更趋合理。住宅业态在管面积占总在管面积77.5%，同比下降7.1%；同期商业物业在管面积占总在管面积11.7%，同比上升2.1%；城市公共及其他物业在管面积占总在管面积10.8%，同比上升5%。
　　这意味着，其业绩将由以往住宅在管面积增长的单轮驱动，变为双轮驱动，增长更为强劲。长期看，融创服务其凭借高品质、多元化服务能力，已构建起头部竞争优势，随着运营和盈利能力持续提升，将与地产主业形成有效协同。
　　融创＂地产+＂的战略性眼光、布局和优异成绩，将有利于市场对融创重新建立新的认知。
　　诚然，无论文旅还是物业，当下价值尚未完全显现，但未来5到10年其价值会加速增值显现，＂美好城市共建者＂正呼啸而来。