保交楼军令状之外，恒大还能卖些啥？

　　wumiancaijing.com
　　////
　　仅今年6-8月，恒大就通过出售资产回笼资金超过200亿，有分析认为恒大可变现的资产还不少，事实确实如此吗？
　　本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
　　作者：陈欣苗
　　编辑：陈涧
　　设计：岚昇
　　实习生：罗婉儿
　　不到半年时间，中国恒大（3333.HK，以下简称＂恒大＂）便将回购的恒大冰泉（含恒大粮油）49%股权，给卖了出去。据8月31日恒大发布的中期业绩报告，该交易换得资金约20亿。
　　在恒大原本的设想中，恒大冰泉是要IPO的，这是恒大董事局主席许家印在今年3月举行的2020年业绩会上透露的信息。但在流动性压力下，这块资产最终被出表。
　　恒大冰泉并非特例。近半年来，恒大相继出售嘉凯城（000918.SZ）、恒腾网络（00136.HK）等公司股权救急，恒大物业（06666.HK）、恒大汽车（00708.HK）等资产也在待售，绯闻买家不仅有头部房企，还包括广州、深圳等地国资企业。
　　根据半年报，今年上半年，恒大营收与净利润双降，在有息负债这一块，相较于去年3月下降约3000亿元，实现一条红线变绿。9月1日，恒大集团举行＂保交楼＂军令状签署大会，在许家印的带领下，＂全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。＂
　　▲ 恒大集团举行军令状签署大会，图片来自该公司官网。
　　危机尚未解除，资产处置仍会继续。恒大为自己拟定的＂自救＂方案中，便包括了出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者增加恒大及其附属公司的股本。
　　接下来，恒大还有哪些资产能摆上货架？
　　从＂拆拆拆＂到＂卖卖卖＂
　　自去年8月＂三道红线＂出台，恒大的债务压力开始摆上台面。
　　一开始，恒大化解债务的路径，更倾向于将旗下资产分拆上市，并通过增发新股引入战略投资者来快速筹资。
　　据无冕财经统计，从去年8月到今年5月，恒大通过恒大物业、恒大汽车以及房车宝，共计筹集资金达945亿港元。
　　去年12月，恒大物业登陆港交所，募资140.8亿港元，此前8月已引入战投资金235亿港元；去年9月到今年5月，恒大汽车三次配股融资，募得406亿港元资金；今年3月，恒大房车宝引入17家战略投资者，融资额达163.50亿港元。
　　本来，通过资本运作来降档的思路，恒大的资本版图会越拼越大。
　　据恒大在今年3月业绩会上透露的信息，八大产业板块中，除已上市的恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络外，房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉，都是计划上市的。
　　这其中，房车宝本计划在今年上市；恒大童世界以及恒大旅游管理也在5月被装进新境外公司。据此前无冕财经统计，若这些板块逐步上市，恒大有望成为地产领域第一个万亿市值选手。
　　但计划赶不上变化，流动性压力加剧之下，今年6月开始，恒大转让资产的动作愈发密集，且从边缘资产切入，逐渐触碰核心，原本构想的庞大资本版图也随着恒大冰泉被卖、部分板块合并而收缩。
　　＂类似转变，既说明恒大此前搭建的多元化体系面临很大的冲击，也表明恒大并非资不抵债，可变现的资产很多。 进行项目甩卖，说明恒大的债务窟窿仍较大，短期内改善流动性状况的迫切程度很高。＂知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
　　仅今年6-8月，恒大便通过出售资产，回笼资金约225亿元。
　　具体包括，27.62亿元转让嘉凯城29.9%股权；两次转让恒腾网络股权，总对价约76.84亿港元；20亿元出售恒大冰泉49%股权；10亿元出售盛京银行（02066.HK）1.9%股份；10.4亿元出售深圳高新投7.08%股权；92.7亿元出售5个地产项目股权及非核心资产。
　　▲ 恒大近两个月出售的部分资产。
　　据财新消息，恒大从6月初开始筹划出售地产资产。8月，恒大又官宣将出售部分资产予独立第三方投资者，包括但不限于恒大汽车和恒大物业的部分权益。
　　恒大方面称，目前仍在积极接触潜在投资者，商讨恒大汽车和恒大物业出售事宜。
　　另一方面，恒大通过板块收缩来节流。据自媒体＂照面＂消息，原计划要上市的旅游板块，被并入地产集团，健康板块也被划到汽车集团，意在＂精简一部分重合的机构，节省人力、管理成本，提高效率。＂
　　但如此一来，原计划上市的房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉，卖的卖，合并的合并，计划中今年上市的房车宝，目前也十分沉寂，恒大的资本拼图已然凑不齐。
　　值得一提的是，此前战投名单中多次出现的许家印＂朋友圈＂、恒大＂老伙伴＂，比如许家印的＂铁杆好友＂郑家纯、刘銮雄夫妇、恒大总裁夏海钧等，态度似乎在发生转变。
　　今年8月， 刘銮雄夫妇旗下的华人置业（00127.HK）出售了631.2万股恒大股份，套现2826.1万港元；郑家纯旗下的中策集团（00235.HK）则以263.8万美元的总代价出售了恒大部分优先票据 ，还因此录得小幅亏损，此前，其一直是恒大忠实的美元债持有者。
　　两家公司均应恒大而业绩受影响。因恒大股息收入减少，华人置业上半年收入减少63%；中策集团则因投资于恒大汽车之公允价值减少，转盈为亏，并称考虑出售恒大汽车部分或全部投资。
　　同月，夏海钧出售恒大汽车和物业部分股票，合计套现约1.155亿港元。
　　货架上还摆着啥？
　　恒大自救的决心很大，但压力也很大，这点从相关数据可以感受到。
　　截至今年6月30日，恒大一年内到期的债务为2400.49亿元，但同期现金及现金等值物仅867.72亿元，在手现金难抵短债。同期，其应付贸易账款及其他应付款项达9511.33亿元，当中应付给第三方的贸易账款达6669.02亿元。
　　转让资产纾困仍是恒大接下来的重要动作，按照恒大的说法，将出售股权和资产，包括但不限于投资物业、酒店及其他物业。
　　那么，已卖过一轮之后，恒大还有哪些资产可变现？
　　在地产主业方面，据恒大披露，目前仅卖出5个项目股权。而截至6月30日，恒大共有土储项目778个，总规划建筑面积2.14亿平方米，土储货值4568亿元，还有146个旧改项目，总货值近2万亿，当中有131个在大湾区。
　　这其中， 尤其受关注的是恒大在深圳的旧改资产，项目数达62个，此前便传出深圳国资有望接盘 。
　　不过，据财新援引知情人士称，多数头部房企还与恒大保持接触，＂恒大位于深圳的优质项目都不是净地，房企要考虑这些旧改项目目前究竟处于什么阶段，是否具备开工条件。＂
　　商业物业方面，据恒大中报，其居住社区商业裙楼、写字楼总面积约857万平方米。此前便有消息称，恒大正在为其在香港湾仔的总部大楼寻找买家，国企越秀地产是潜在买家。
　　地产主业之外，恒大在文旅方面也有不少资产。公开资料显示，恒大童世界是恒大文旅的主要组成部分，包含主题乐园以及中国海南海花岛项目，属重资产。
　　目前，恒大童世界主题乐园已在国内15个城市布局，包括苏州、镇江、沧州、武汉等，当中不乏体量投资达几百亿的项目。海南海花岛亦是一个大项目，总面积783公顷，接近十几个故宫的占地面积。
　　上市和拟上市平台方面，目前，恒大仍分别持有恒大物业59.04%股权、恒大汽车74.99%股权、恒腾网络26.55%股权、嘉凯城27.85%股权、盛京银行34.5%股权。
　　若按9月2日收盘价算，恒大持有上述上市平台的市值分别为371亿港元、484亿港元、92亿港元、18亿港元、212亿港元。
　　此外，按今年3月份房车宝1364亿元的估值算，恒大持有的90%股份价值约1228亿元。
　　目前来看， 恒大主要想出手的是恒大汽车和恒大物业的股权，但进度较为缓慢。
　　▲ 恒大此前辟谣小米将购入恒大汽车股份。
　　恒大物业的财务基本面不错，今年上半年营收、利润均增长近70%，处物企第一梯队，属于优质资产。
　　只是，按港交所规定，控股股东在上市半年后有权出售股票，但不能失去控股股东的地位。也即，恒大物业的买方只能是财务投资者角色，但目前头部物企的收购方式更倾向于控股模式。
　　相较而言，恒大汽车的业绩表现就逊色许多。今年上半年，恒大汽车亏损扩大了一倍，达48.2亿元，原因是新能源汽车业务仍处于投入阶段，市场推广费用及研发投入增加；且在现金流面临挑战之下，产品量产时间可能推迟。
　　据此前第一财经援引一位资深汽车专家的观点称，＂ 恒大汽车要找接盘侠恐怕不容易，因为从目前所披露的情况看，他们所真正拥有的核心技术并不多。 ＂
　　无论是从业绩面、产品实际进展以及资产价值等维度来看，恒大汽车的股权出售都不是一件简单容易的事情。