2021年，全国商品房销售额大约是18万亿，其中住宅16万亿。
　　2022年，全国商品房销售额大约是13.3亿，其中住宅是11.7亿。
　　数据大概回到了2019年。
　　从GDP比重上来看，房地产业占比是7%，加上建筑相关大约是14%，但是这种数据，我认为还不够准确。
　　从社融来看，产业占比不低于20%，从土地财政来看，占比大概是40%，从国民资产比重来看，占比大概是60%。
　　翻开账单，这也正是地产的现状。
　　＂20％GDP、40％财政收入、60％家庭资产＂。
　　因此，地产仍然是经济发展绕不开的一条大路。
　　在我的地产观点中，地方财政深陷土地泥潭的关键原因中，＂唯GDP论＂的KPI逻辑占据很大比重。
　　这种＂任期KPI＂的逻辑，很大程度了限制了地方的长期投资和规划理念。地方主官也习惯于打造自己的＂任期IP＂，比如上一任造东城，我就发展西城。
　　不然业绩算谁的，不好说。
　　如今，＂相比GDP老百姓更在乎身边事项＂的思维，成为了新发展周期的转折点，预示着地方工作从GDP考核的逻辑转型，大概率从民生幸福指数出发，计算权重进行考核。
　　其背后原因，不仅是全球经济发展的困境，也是我们高速发展下的瓶颈。
　　随着人口（增长）红利的逐步退出，寻求高质量发展，也成为了方向之一。
　　而这个决策，也预示地产行业将从此刻逐步退出历史舞台，地产的发展不会停滞，但逻辑将发生巨大变化。
　　简单来说就是＂两极分化＂。
　　将有一部分房产逐渐向＂保障＂看齐，也会有一部分房产逐渐向＂改善和消费＂看齐。
　　其更深层次原因在于，地方在保障房建设的力度在加大，而地方核心地段的拆迁难度也越来越高。
　　2022年，土地财政的收入是6.7万亿，较2021年减少了2万亿。
　　估计这种情况会长期持续。
　　也就说是，市面上的存量（一手）住宅将逐步减少。
　　而地方土地财政收入的减少，必然采用地方债的逻辑进行＂延续＂短期阵痛。
　　货币在增加，而（核心区）供应减少了。
　　另一方面，房票安置的全面发展，也将带来地产去化的有生力量。
　　单从货币走向看，安置房和外围商品房的价格将持续走低，核心区房产的价格将持续走高。
　　这样的组合加上GDP考核机制的变化，恰恰是提高的城市的＂共生水平＂。
　　大家都有自己的房子，只是房子不一样而已。
　　那些在大都市圈外围降价的城市，也将因为降价取得新的KPI考核指标。
　　与此相对的，则是一线城市核心资产的通胀。
　　一面搞民生，一面甩货币。
　　毕竟，体面的生活，还是要用钞票来维持的。
　　特别地方（土地）收入下滑的时候，货币则成为定海神针。

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