4成购房者放弃在今年买房，房价下跌已定？住建部发声定调了

　　种种信号显示，2022年的楼市似乎正在＂回暖升温＂。 首先，1月份，70个大中城市中，新房和二手房销售价格环比下跌的城市分别有39个和55个，比去年12月分别减少11个和8个；
　　其次，房企融资也开始升温，近期房企境内信用债申请活跃。根据中原地产研究院数据显示，2月14日-2月16日，已有16家房企融资获得了反馈，累计金额超600亿，行业信心正在重建；
　　再者，据不完全统计，年初至今，超过40城出台稳定楼市新政，主要涉及降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面；
　　更重要的是，在2月24日的住建部新闻发布会上，住建部部长王蒙徽直言驳斥了＂房地产黑铁时代来临＂的论调，重申＂房住不炒＂态度，并再度明确房地产的＂支柱产业＂地位不变，这被很多人解读是＂释放了积极信号＂。
　　基于此，很多专家发声表示，暖风频吹，楼市反弹在即，有购房需求的人，要早打算了。易居丁祖昱甚至表示，市场底部已经出现，叠加房地产信贷边际宽松，暖风阵阵，部分城市已有回升征兆。
　　有些房产中介更是在朋友圈洋洋得意表示，＂过去半年你对我爱答不理，接下来我会让你高攀不起，还想以年前的价格买房，不可能了＂，言语间充斥着＂房价即将上涨＂的暗示。
　　事实真的如此吗？房价真的要反弹上涨了吗？ 在回答该问题之前，我们想向大家说明2个很多人＂看不到＂的信息，或者说媒体很少去报道，选择性视而不见的信息。 透过这2个信息，我们或许对当下的房地产市场会有更全面、更清晰的认识：
　　第一，CRIC针对返乡置业或就地买房的客户做了一项调研问卷，即2022年春节置业客户需求调研，共收回4101份问卷。结果显示： 2022年春节客户购房迫切度大幅下降，计划一年内完成购房的客户从2021年的近八成下降至2022年的六成，而＂收入降低＂成为客户不买房的主因。
　　这份报告结论中有一个非常重要的信息，那就是＂4成购房者’放弃’在今年买房＂，至于原因，调查报告也表明了：收入降低是主因。对此，我们并不感到奇怪，2020年以来，受疫情影响，很多行业都遭受了重创，尤其是航运、客运、旅游、餐饮、外贸等行业，不仅客户流失严重，而且订单量骤降。官方数据显示，截止到2021 年 11 月，全国城镇调查失业率为 5.0% ，6-24 岁人口调查失业率为 14.3% ，25-59 岁人口调查失业率为 4.2% ，均比 2019 年同期数据高出不少。58、智联等机构发布的招聘信息也显示，2022年春季招聘会求职人数远高于往年，比2020年高34.2%。
　　失业、被裁、降薪、调岗等几乎已经成为各大公司的常态，尤其是地产行业，今年以来有多家企业爆出给员工＂放长假＂。而失业、降薪等的背后，意味着很多人的工资收入大大降低了。这和CRIC的调查报告，完全吻合；
　　第二，最新数据显示，截止到目前，全国法拍房总量已经高达302万套。 这个数据来源包括多个渠道：阿里法拍网、京东法拍网以及其它法拍平台。其中阿里法拍网＂住宅用房＂法拍房数量高达1758569套，其它类型的法拍房数量有506256套。
　　这里需要明确一个事实：法拍房并不等于断供房，但是法拍房包括断供房。根据阿里法拍房工作人员透露，法拍房中有41.2%是断供房，也就是说， 全国302万套法拍房中，有超过120万套是断供房。 持房者＂断供＂的理由必然是多样的，比如失业导致的资金链断裂，比如创业失败负债累累，无力还供等，但＂断供＂的结果是一样的，房子被银行收回拍卖，以低价成交，购房者的征信受影响。
　　4成购房者＂放弃＂在今年买房，再加上全国法拍房数量达到新高302万套，释放什么信号？ 房产专家李俊毅分析认为，有三点非常明确：一是，站在买方市场的角度来看，2022年的楼市并未发生转向，尤其是三四线城市，购房者持币观望的情绪依然浓厚。＂一年内有购房打算＂的比例大降超过50%，侧面反映了当前市场仍然＂寒冷＂。当然，不得不承认，2022年开年两个月，很多城市松绑了调控政策，降低首付、降低贷款利率等，但因为政策有滞后性，市场信心仍然有待重建；
　　二是，随着＂房住不炒＂调控持续深入，国人正在用脚投票房地产。换句话说，房地产的金融属性正在削弱，居住属性正在回归。事实确实如此，以往房价大涨阶段，购房者挤破头也要进场抢房，住宅买不到买公寓，公寓买不到买写字楼。再看看当前的市场，住宅销量跌势明显，2022年1月份，百强房企中8成以上业绩下滑，4成以上业绩大幅下滑。就连万科、融创、绿地等头部房企也都招架不住了，纷纷站出来喊＂黑铁时代来临＂，未来要＂开源节流＂，＂熬过冬天＂；
　　三是，伴随着房价不断上涨，普通人的买房难度在加大，供房、养房压力在加大。从CRIC的报告来看，计划一年内购房的比例同比减少50%，一方面说明市场行情差，购房者对房价预期大大降低，另一方面说明很多人承担不起现如今的高房价。而＂断供房＂数量激增，其中有些是主动弃房断供，但绝大多数是经济来源降低无力还供，这说明购买力在减弱。
　　看到这里，很多人不禁想问，既然购房者对后市预期严重不足，叠加房地产购买力正在减弱，以及政策层面没有发生重大转向，是否意味着2022年接下来仍然会延续＂降价＂趋势？是否意味着房价下跌已定？
　　经济学家马光远给出了回答，目前房地产整体的信心仍然没有恢复，预期已经和过去完全不同，再次出现快速上涨没有任何支撑，即使政策像过去一样刺激都不可能了，毕竟房子够了，手头的房子已经很多，而且价格已经处在高位。马光远言外之意非常明确：房子足够多，叠加不缺房，再加上房价处于高位，未来房价很难快速上涨，归根结底是因为＂没有支撑＂。但这并不意味着＂房价下跌已定＂，对于未来的房价走势，我们更倾向于认为会保持平稳。平稳不是房价不涨或不跌，而是不允许大起大落，市场自我调节，房价涨跌是市场行为。
　　对此，住建部也发声定调了：2月24日住建部长王蒙徽表示，＂楼市维稳，保障民生是主线，促进房地产市场平稳健康发展是目标。＂基于住建部的发声定调，房产专家刘博认为，2022年房价大概率会保持＂平稳微调＂的态势。但城市之间的分化较为明显：一线及强二线城市，在政策的暖风作用下，市场信心会逐渐恢复，购房需求也会逐步得到释放。叠加大中城市人口、经济、金融、资源等基本面优势，2022年房价大概率会呈现＂前低后稳＂的走势；弱省会及三四线城市，人口常年流失，叠加房价虚高，2022年仍然会延续＂稳中微降＂的走势。
　　当然，对于东北、西北以及出台了＂限跌令＂的城市，房价下跌确实已定，尤其是2022年上半年，发生的概率很大。不过在＂稳＂的主基调下，房价即便下跌，也只是小幅调整，对大局影响甚微。
　　专业人士解读认为，住建部一个＂稳＂字定调2022年的房地产，其实还透露房地产发展的3大重要信号： 1、增强调控政策的精准性和协调性。简单来说就是，未来各地区可以按照需求调整政策，这样做的好处是，可以更精准、具体、细致地调控；2、保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。说白了是既要稳房地产预期，又要保障开发商圆满交房，维护购房消费者的合法权益；3、不再靠房地产短期刺激经济景气度，但不是经济增长不需要房地产。换言之，过去房地产是拉动经济增长的引擎，未来房地产是经济的＂压舱石＂、＂稳定器＂。