未来十年（九）2022年的房子还能炒么？之思考片段一

　　现在的中国房子还能不能买，值不值得投资，应该是当下最关注的话题了。这是我思考的几个片段的第一篇文章，我们从宏观总量上来看这个问题。从已经建成的商品房和民众持有的房产来看，中国的房地产市场总量已经过剩30%
　　1、我们可以用中国房地产总市值450万亿，除以2021年房价均值10139元/平米，为了计算方便我们用10000元/平米整数计算，那么估算中国商品房总量是4.5亿套房子。
　　2、最近一次人口普查，中国家庭户均人口数是2.6人，那么4.5亿套房子*2.6人=11.7亿人口，就是说中国1-5线城里的商品房数量理论上足够11.7亿人住了。
　　3、根据最新的城镇化率报告计算，中国的城镇化率是64%，也就是说只有9亿人住进城市里了。参考数据，21年中国人均住房面积是40平米。
　　也就是说至少城市里的空置房面积有（11.7-9）亿人口*40平米=108亿平方米，如果按照每套商品房90平米计算，那么1.2亿套房子是空置的，从存量房总量上粗略估算，过剩30%。
　　结论1：也就是说从房地产的存量上看，总量已经是过剩的了。 再来看每年新建成的商品房，拿到市场上来卖的商品房数量，实际上也超过当年需求的50%
　　4、近三年，中国平均每年17亿平方米的销售面积，大约是1700万套的新房待售量，也就是说政府每年批准房地产上可以销售1700万套房子。
　　5、城市里面的富裕人群可以小房子换大房子，郊区房换市中心房子，二线城市换一线城市，但是这都是卖一个买一个，总量不变。
　　增量部分是城市里面有钱的人购置二套房、三套房、N套房，这就是房子的投资需求，就不是居住需求了。这部分人主要面临的是未来的房产税预期的问题，所以是否还会有旺盛的购房需求，是个未知数！
　　6、还有就是每年流入城市的人口，数据统计上每年有2000万人口，那么对应2000万人口流入就能得出需要新增2000万套房子的购房需求么？为什么就不能是2个人买一套房，实际上也就需要1000万套的增量呢？
　　所以黄奇帆教授才说出了，未来房地产经过几年的调整去产能，最终要降低到每年10亿平米房的供应量，也就是现在的总量基本减半。
　　结论2：所以从每年新建成、政府批准上市的待售商品房总量看，也是严重过剩的，过剩50%。 再看看房地产商手里的在建商品房总量，更是严重过剩。
　　7、房地产商手里的在建商品房总量，也就是房地产商从各地政府手里买了商品房用地，在慢慢开发的房地产总面积，总量是多少呢？97.5亿平方米。即使我们只算住宅，也有69亿平方米，按照90平方米一套，算下来是7600万套，如果每套房子住2人，那么可以住1.5亿人，如果每套房子3人，就可以住2亿人。
　　8、从下图看，目前中国农村人口总计也就5亿人，去掉其中60岁以上1亿人的基本不会流动到城市里了，剩下的也就4.14亿人口了，上面的房地产商手里的在建库存够2亿人住到城市里的，也就是得把农村里剩下的50%的青壮年和幼年人口挪到城市里，才能消化库存？
　　9、但亲爱的读者们，你们觉得可能么？一是中国的农村人口还能在4-5年里挪进来2亿人进城么？二是这些人进城了，那么中国的农村谁来居住，中国的18亿亩农田谁来耕种？中国的粮食安全怎么保障？三是，再退一步，再进城2亿人，城市里能提供2亿个新增的就业岗位么？哪怕每年新增2000万个，10年2个亿个新增就业岗位（这还是不考虑城市里面新增就业人口的情况下）。
　　结论3：所以从房地产商的在建库存上来看，总量也是严重过剩的。如果这种发展速度再持续下去，将来恐怕把全中国的农民都挪进城市，库存的房子都消化不完啊！ 综合以上三个层面看，中国的房子，无论是从存量方总量看、还是每年房地产商提供的新建商品房数量看、还是房地产商手里的在建库存商品房总量，怎么看都是严重过剩的。当然这个角度是从房子的商品属性，也就是供需两个方面来看，供应总量严重过剩，而且需求总量已经见顶。
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