托底！地方城投公司，开始大举ampampquot买地ampampquot

　　2021年12月24日， 北京京投公司 以175.3亿元的地价全部拿下朝阳区东坝的三宗地块，平均楼面价接近5万/平米。
　　京投公司一下子就创造2021年北京＂ 总价地王 ＂。
　　京投公司 是谁？
　　全名是 北京市基础设施投资有限公司 ，是北京市国资委下属的＂国有独资企业 ＂，主要负责＂北京轨道交通为主的投融资 ＂。
　　毫无疑问， 京投 是北京地方上最大的＂城投公司 ＂之一。
　　2021年， 地方城投公司大举＂买地＂ ，已经成为楼市的主要特征。
　　【01】
　　土地拍卖惨淡收尾
　　地方城投公司不得不＂救场＂
　　中国楼市＂国进民退＂
　　2021年12月29日，随着北京第三次集中供地的落幕，中国所有城市基本完成了本年度的最后一轮集中供地。
　　不过，多数城市的土地市场，都以＂ 惨淡收尾 ＂。
　　2021年22个城市试行＂三轮集中供地＂以来，首轮土拍热度最高，但随后多个城市开始＂打补丁＂，第二轮集中土拍已经＂ 凉意十足 ＂，到了第三轮土拍已经是＂强弩之末 ＂了。
　　比如12月27日的北京第三轮＂集中土拍＂，北京一共拿出12宗地，最终2块用地＂流拍＂，剩余的地块多数以＂底价成交＂，溢价率也是在三轮中最低。
　　郑州更惨，供地25宗地11宗地＂流拍＂，12宗地＂底价成交＂，溢价率猛跌到0.64%，流拍率高达44%。
　　在这种背景下，大量的国企、央企和地方城投公司不得不出来＂ 大量买地 ＂，实施＂托底 ＂，中国楼市上演了一出＂国进民退 ＂的戏码。
　　尤其是在第三轮集中供地中，＂ 央企国企 ＂和＂城投公司 ＂是拿地主力。
　　比如深圳一共出让了11宗地，其中9块地被＂当地城投公司＂拿下，占比高达82%，几乎全部都是城投公司出来＂托底＂。
　　广州13块地，9块被广州当地的城投公司拿下，3块地被国企拿下，民企仅有一家拿地。
　　北京情况比较特殊，10块地中5块地被＂国企央企＂拿下，城投公司拿了3块，民营企业只拿了2块地。
　　上海一共拍出27块地，其中12块地由地方城投公司来接盘。而天津一共拍出11块地，其中的7块是＂国企央企＂接盘。
　　由此可见，连中国的一线城市＂土拍＂都要由国企国企和地方城投公司来＂托底接盘＂，可见中国的民营房企是真的＂ 没钱了，也干不动了 ＂。
　　2021年12月20日，央行和银保监会还联合发布了《 关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知 》，要求银行业金融机构，要重点支持优质房企 并购＂风险房企＂的优质项目。
　　其实背后的含义，就是鼓励国企、央企去收购＂ 优质的房地产项目 ＂，以帮助目前民营房企＂摆脱困境＂ ，不然很多＂高债务＂房企就很难通过＂卖资产＂来实现＂脱困＂。
　　比如像＂恒大＂，＂华夏幸福＂等房企，欠了一屁股债，只能通过＂卖资产＂来还债，但是现在各个房企都＂没钱＂，怎么办？
　　就只能卖给＂ 国企央企 ＂了。
　　但是国企央企＂也没钱＂怎办？没问题，央行这次明确指示，由金融机构来＂出钱支持＂，最终＂这个雷＂还是得由中国金融机构来＂摘除＂。
　　甚至我们认为，＂ 已经出现烂尾的住宅项目 ＂也有可能最终将由国企央企来接盘，实现＂保交房＂的最终目的。
　　一句话，国企央企和地方城投公司，不仅仅＂ 为地方土地财政买单 ＂，同时也要＂为民营房企烂尾买单 ＂。
　　肩负着中国房地产健康发展的＂巨大责任＂。
　　【02】
　　城市化已经接近尾声
　　中国新房市场销售＂见顶＂
　　谁来＂拯救＂国企央企？
　　从2017年开始，中国的新房销售面积的增速就开始出现下降，到了2020年全国商品房销售面积增速仅有2.6%。
　　预计 2022年全国商品房销售面积将下降5% ，并开始连续下降，这说明中国的城市新房已经开始＂卖不出去了 ＂。
　　背后的原因就在于＂ 城市化率开始放缓了 ＂，进城买房的人口越来越少，能够买得起房的人越来越少了。
　　2010年-2015年，中国的城市化率从47%提高到56%，大概有1.4亿人进城；而从2015年-2020年，城市化率从56%提高到63%，进城的人口已经不到1个亿。
　　而且2014年以后，随着＂ 涨价去库存 ＂的政策启动，房价出现大规模上涨，很多进城的人已经买不起房了。
　　可以说，2014年-2016年的那一轮＂炒房热＂已经把中国房价炒高了，导致后面大量进城的人，已经买不起房了。
　　所以中国未来新房的销售面积已经基本＂ 见顶了 ＂，从本质上讲，地方土地财政也就＂见顶了 ＂，想要维持高位很难了。
　　所以就算是 ＂央企国企 ＂和＂地方城投 ＂托底，其实也很难维持太久，中国楼市的＂韭菜储备量＂和购买力已经跟不上了。
　　未来怎么办？有没有办法解决？
　　有！两个途径：
　　第一，＂ 全面征收房产税，填补地方土地财政 ＂。
　　随着楼市见顶，卖地困难，地方土地财政必然＂减少＂，唯一的办法就是＂全面试点房产税＂，用房产税来填补地方土地财政。
　　第二，＂ 启动新一轮城市拆迁，没有需求，就创造需求 ＂
　　目前楼市行情见顶，关键就是总需求见顶，尤其是弱二线城市、三四线城市，新增人口严重不足，需求不足，但新房供应过剩。
　　所以最好的办法就是＂大放水＂，通过启动＂新一轮城市货币棚改＂，创造大量的＂城市拆迁户＂，从而创造出＂新的购房需求＂。
　　只要采用以上两招，中国新一轮楼市行情将是再次火爆。
　　所以中国楼市不是没有办法，而是要看＂时机＂，看＂敢不敢＂，看＂有没有需要＂，这个就看什么时候＂撑不住了＂。
　　综上所述，从目前看，中国民营房企已经基本＂躺平＂，几乎已经全面撤出中国土拍市场，未来只有＂央企国企＂和＂地方城投＂出来＂托底了＂。
　　这种现象的背后，凸显了地方土地财政的＂困境＂和＂压力＂。
　　但是由于城市化率已经基本饱和，加上房价过高，购买力跟不上，所以就算央企国企和城投等企业出来＂托底＂，依然只是＂暂时性＂的。
　　而一旦＂国家资本＂出来接盘，那么就意味着 楼市的最终解决方案 可能也要亮相了。
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