文 / 子木 17天后就是新年，2021年的一切，都将画上句号。 跟往常不同，今年年尾的楼市，有些上火。 在2021年12月10日经济工作会议之后，这几天，经济学界各方人士频频＂发声＂，剑指房地产： 1、中国不会出现房贷危机。 2、房地产泡沫是局部的。 3、房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。 4、投资房产更像是做印钞机的朋友。 5、居民收入增速远高于房价增长。 这五条信息，连起来看，其实都是在不同程度给楼市吹风，告诉大家，房地产没风险，是支柱，赶紧买。 吹暖风很正常，但短期内如此密集的信号，如此统一的说辞，我也是头一次见。 那么这些言论是否正确，背后深意如何，在当下环境，到底释放了什么信号？ 这是子木今天分享的内容。 1
12月12日，凤凰网财经峰会上，央行原行长戴相龙谈到： ＂一些城市出现大量空置商品房，房价增幅下降，有些人担心中国会不会出现房贷危机。＂ 随后否定，理由有三。 1、我国不存在美国2007年出现次贷危机的形成机制；2、我国经济强劲增长，每年有1000多万农民进城安家，城乡居民的住房需求不断增加；3、有关部门对房地产市场的风险早有防范和化解措施。 这段论述，我是赞同的。 当年美国发生次贷危机，根本原因在于近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。 华尔街的一帮骗子，发明了一堆金融游戏，绕开监管，鼓励居民超前消费，那时候即使是街边的乞丐，都能从银行拿到低息贷款买房。 最终，金融收缩导致大规模资不抵债，引发危机。 而在中国，经济政策相对保守。 银行一个比一个鬼精，看流水看信用看资质，＂连环抵押贷＂没门儿，对低收入人群，更是审核极严，保证了信用基础。 这就是机制的根本差异。 ＂每年有1000多万农民进城安家＂，这个则表现在需求层面。 如果从2010年开始计算，截止目前，全国大概有1.64亿乡村人变成了城镇人，平均下来，每年1500万。 现在我国城镇化率是63.89%，2035年才能达到发达国家水平。每年1000万农民进城，并不夸张。 其实，中国房地产存在的金融风险，并不在居民，而是开发商。 12日，曹德旺在中国企业家发展年会上讲到： ＂许家印总共39亿的自身资本，贷款做到了2万亿，这就是中国式的金融。做人不要太贪。＂ 过去开发商通过＂空手套白狼＂的金融游戏，跟地方联手，形成了巨大的金融泡沫。 今年＂三线五类＂强硬监管，不惜以暴雷为代价，整治房地产业，就是中央有意化解风险的结果。 2022年，对开发商的＂风险把控＂还会非常严厉，不良房企还会被强制出清，以滋润其他行业。 2
＂中国房地产泡沫是局部的。＂ 这是值信投资连平的观点。 什么是＂房地产泡沫＂？可能还有人不大明白。 通俗解释为，＂刚需买不起，炒房客卖不出。＂ 2016年，楼市大周期的起点，全国炒起来一个巨大的泡沫，后来我们推出＂房住不炒＂，用整整5年时间，挤泡沫。 今年是泾渭分明的分割线，在全国限购的情况下，有的城市涨，政策都压不住，有的城市跌，迫不得已出台限跌令。 一涨一跌，足以看清泡沫程度。 其实房价高低，并不能衡量是否有泡沫。 比如北京房价，6万/平米，买房人一抓一大把，而隔壁张家口，0.8万/平米，售楼处里连个鬼都抓不到。 这跟股市一样，要看购买力和预期。 中国楼市是有泡沫的，还不小，但主要集中在三四线城市。 产业差、人口少、供应大，是很难消化泡沫的，最后等到债务集中到期的时候，这些地方的炒房客会非常惨。 3
＂房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。＂ 12月11日，＂2021-2022中国经济年会＂上，国家发展改革委副主任宁吉喆强调了这么一句话。 我记得上半年就曾有官员提过，这次是再强调： 国民吃饭还要靠这个，拉动经济也要靠这个，现在不能打得太狠。 数据显示，2020年房地产产生的GDP高达7.45万亿，占GDP比重为7.34%，仅次于制造业、批发零售、金融、农林牧渔，位居第五。 这么看，地位凑乎。 但横向展开，你会吓一跳。 房地产产业链涉及上下游百余业，家具、装修、建筑、家电、物业、中介、家政…… 粗略统计，房地产涉及从业人达千万之巨，总的GDP贡献能达到17%，消费能占到35%以上。 业内把房地产称作＂周期之母＂，不单是我国，全球都是这样。 今年下半年，为了抑制房价，全国各地纷纷抬升利率，甚至停贷，房地产＂硬着陆＂。 结果经济列车在本就减速的基础上，开始失速。 虽然我们说要抛弃房地产经济，但目前，不可否认还处于捆绑状态，只能受着。 那么房地产就一定会救，信贷再一次放开，不断刺激市场，直至让楼市回到基本面。 4
＂投资房产更像是做印钞机的朋友。＂ 我认为邵宇同志对楼市看得挺通透。 房地产投资，收益组成，资源价值其实只占一小部分，绝大部分都是超发的货币。 ＂过去11年全球货币流动性投放总量，已超过了这11年之前人类历史的总和，我们长期生活在巨大的货币幻觉里面。＂ 经济下行是一种病，但人类只有一种解法，那就是＂放水＂，没有任何一个人能逃离这个环境。 如此庞大的资金量，放在任何市场都能撑爆，唯有股市和楼市可解。 老美把水引进了股市，而我们，把水引进了楼市。 老美今年楼市火爆，归根结底，是货币泛滥到连股市都装不下了，人们才疯狂投资房产避险。 当一个人处于货币幻觉里，那就是货币幻觉，让人担忧；当所有人都处于货币幻觉里，那么这就是现实，担忧无用。 对于中国来说，彻底拦截炒房客真的很难。 因为货币在贬值，而市场根本没有稳健的投资渠道，能对抗通胀。 放银行，贬值；投理财，暴雷；炒股，被割；炒币，被割；炒元宇宙，还是被割。 买房如果亏钱，起码还能住，但搞其他的，就是交智商税。 这就是一个囚徒困境。 5
＂居民收入增速远高于房价增长。＂ 说出这话的是樊纲，就是之前提出＂年轻人必须六个钱包买房＂理论的那位。 当时被网友骂惨了，但后来大家慢慢发现他的观点竟然是对的。 对于今天的言论，他的解释是： ＂70个大中城市房价每年增长1%、百分之零点几、百分之一点几，基本是稳定的，它没有涨起来。而我们的城市居民的收入每年增长5%、6%，因此住房跟收入的价格比在调整。所以在这个意义上，现在就不是再去出台政策去压泡沫的问题，没有那么大泡沫。＂ 说实话，我认为这论据，站不住脚。 中国是一个大分化市场，前20%的城市涨了拉动了前80%的房价，平均理论，很难概括全貌。 随便举个例子，比如北京，2016年-2021年，5年时间，人均可支配收入增速是32.18%，而房价增速达到48.23%。 按照100平米的房子计算，房价5年涨了204万，而人均可支配收入5年加起来是31万左右。两者数值相差较大。 这些年，我在全国各地调查研究，真正能做到工资涨幅超过房价涨幅的城市，寥寥无几。 在一二线城市里，能做到的好像只有长沙和重庆。 而三四线城市，房价涨起来的，收入涨速慢；房价涨不起来的，工资更不涨。 其实用人均收入跟房价增速做对比，本身就不专业。 一个城市的房价水平，取决于一个城市财富的均值。 比如厦门，岛内房价6.4万，相对于当地6000块钱的月工资，怎么算，都是大泡沫。 但厦门岛内业主，大都是全福建省的有钱人，而且还有源源不断的有钱人争抢这片土地，这么一平均，价格也就是实在了。 6
通过以上论述，你大体知道房地产对于我们到底意味着什么。 这段时间如此密集的吹暖风，归根结底还是担心房地产硬着陆后，引发的震荡，冲破市场防线。 今年疫情反复，外加双减政策，各行各业皱眉头，明年我们还有1000多万大学生要毕业。 这都是需要考虑的。 根据财联社报告，炒房第一城深圳，部分银行开始大幅下调房贷利率，首套首贷最低可以做到4.95%，二套最低5.25%…… 基本比全国大多数二线城市的房贷利率还要低。再加上最近的降准，可以预测，深圳楼市又在蠢蠢欲动了。 要是对土地财政依赖度较高的小城市也就算了，偏偏每次深圳都要往前凑，嘴上说不要，身体却异常诚实。 炒一波，再被打入冰室反省，还是成为大行情的启动点，就要看接下来的行情走势了。