金地暴雷的真相

　　一个多月前，好猫写了《谣言能否击垮碧桂园》，那篇文章总结了谣言产生和传播逻辑，借用莎士比亚的话说：
　　谣言是一支凭着推测、猜疑和臆度吹响的笛子。
　　去年的融资危机，使得一批房企暴雷，主要是民营房企，但今年以来的销售危机，让所有房企信用摇摇欲坠。
　　郁亮说，这是他从业以来压力最大的日子，接着他又说了一句更内涵的话：
　　＂这个时候市场情绪变得很重要，但凡一丝微光就当是光明所在往前走。＂
　　这不是躺平，而是＂信心就是黄金＂的另一种说法，是＂市场恢复是一个缓慢过程＂的自我慰藉。
　　以郁亮讲话为时间分界点，随着7月销售数据惯性回落，烂尾楼救助政策未及时落地，金融机构和投资者，对房地产行业风险偏好，再次跌至谷底。
　　＂招保万金＂中的金地，债券被7折抛售，股票连续7日下跌。
　　尽管国资是第二大股东，尽管穆迪仍维持评级，且常常被评价为＂佛系＂房企的金地，在疯狂加杠杆的年代始终克制，没有上规模的野心，依然被做空和质疑。
　　到了生死存亡的时候，再＂佛系＂企业，也不可能对负面消息无动于衷。
　　如果说去年还有房企，对调控抱有侥幸和赌博心理，觉得缩表会半途而废，行业出清会戛然而止，其实是情有可原的。
　　1994年的调控，没有多少从业者经历过；2008年的调控中断反弹，却让很多人记忆犹新。
　　到了今年，残酷政策和市场环境极限施压，如果说哪家房企还没有进入战时状态，没有详细应对方案，那是死不足惜，简直不可思议。
　　＂能够识别风向的转变，并及时采取正确的行动以避免沉船，对于一个企业的未来至关重要。＂这是自我革命成功英特尔的经验。
　　不常公开露面的金地掌舵人凌克，出现在一千多人参与的投资人会议中，给出了一系列细致数据。
　　现在的关键问题是，这些数据能否经受得住历史考验。
　　不用发散太多，一家房企能否活下去，是不是还有明天，主要从三个方面来判断：
　　1、流动性
　　现金流是企业的生命线，流动性关乎能否活下去，流动性涉及债务结构、融资渠道、开源节流方案等主要因素。
　　金地提前透露了中期数据，截至6月30日，金地的有息负债为1223亿元，短期有息负债417亿元，在手货币资金648亿元，其中70%能够自由调配。
　　债务结构有一个优势，公开信用债方面，年内境内债仅有10月一笔27亿元到期，境外债存续仅有一笔4.8亿美元，将于2024年8月到期。
　　也就是说，金地大部分债务均为银行开发贷，只要销售仍在继续，金地的融资不存在极端压力。与此同时，金地的境外评级看起来已无实质意义。
　　金地管理层强调，上半年开发贷新增余额50多亿元，在行业内可与万科、中海比拼。
　　从资产负债表来看，金地2021年处于绝对融资优势，全年融资量创新高，大部分债务将在三年后到期。
　　金地也给出了详细的现金流指引，从今年8月1日至明年6月30日，到期公开债务将为150亿元，预计经营性现金净流入430亿元，可以足额覆盖债务。
　　430亿元是一个夸张的数字，实现大规模现金回收的前提是，金地已经处于战时状态——谨慎拿地。
　　前7个月，金地实现销售额1191.5亿元，拿地金额仅为81亿元。TOP10房企里，万科和碧桂园拿地同样谨慎。
　　2、销售力
　　对于被质疑的合作项目，金地给出了详细数据：
　　已被识别涉及出险项目26个，金地所占权益货值135亿元，其中5个处于尾盘或交付状态，16个持续销售不再需要股东投入，1个折价回购项目，只有1个项目处于谈判收购中，垫资敞口5亿元。
　　近年来合作项目成为行业主流，万科、龙湖、碧桂园都采用这种方式分担开发压力与风险。
　　头部企业面对合作项目出险，只要不是大面积出险，头部企业都占据着处理主动权，无论是收购，还是以某种代管代建的方式继续项目，都有市场先例。
　　归根结底，合作项目只要销售可以继续，无论合作方以哪种方式退出，接盘方都将受益。
　　金地前7个月，实现销售额1191.5亿元，同比下降36.8%，比万科同期下降幅度少一个百分点。单月来看，1月同比下降38%，5月最差下降至50%，6月7月分别下降17%、28%，降幅收窄。
　　金地强调，8月销售预计将同比持平。这里有去年8月低基数的影响，但从某种意义上来看，确实是熬过了最艰难时刻。
　　从价格上来看，金地的销售价格未有明显波动，销售均价高达2.5万元/平方米，显现出城市布局和产品力、品牌力的优势，也符合郁亮所说的一二线城市率先企稳回升的论调。
　　金地下半年有1200亿元货值推出，按照50%的去化率，600亿元的资金回笼，为上文中430亿元经营性净现金流的实现，增加了概率。
　　3、成长性
　　房企有成长性吗？这似乎是一个哲学问题。
　　时至今日，这场调控已经不再仅限于＂缩表＂的范围，行业出清和市场变化已成必然，大胆点说，一半以上的房企没有明天。
　　行业中仅有的不太充分的成长性案例，有万达的从开发转型运营，万科在持有运营型物业上的多业态渗透，绿城加码代建物业，华润在城市综合开发上的努力。
　　金地有什么？
　　按照管理层的陈述，金地有一批优质持有型物业，包括商业、写字楼、核心城市的优质产业园区，同时拥有金地集团+金地商置的双重上市平台。
　　金地管理层没有透露的是，金地在代建、城市更新领域，尤其是在大本营深圳，有着多年的积累和品牌号召。
　　不过正如郁亮所说，房地产开发仍然是个十万亿的大市场，房地产公司仍然有机会，在开发领域活到最后，才有机会渗透到成长性业务。
　　这轮行业出清后，房地产面临的是低利润、高风险的局面，这需要一个有实力有担当的大股东，以及充分学习能力的管理层团队。
　　金地的大股东分别是富德生命人寿、福田区投资控股、大家人寿。管理层用＂婆媳矛盾＂来回应股东不满的质疑。
　　这个回应其实可以给100分，作为险资股东，平安与华夏幸福的合作没有天时地利，但商业逻辑是没有问题的。
　　富德生命人寿也是佳兆业的第二大股东，这些先例似乎只能促使股东与房企共进退，以期未来发挥业务协同作用。
　　整体来看，金地的回应基本符合商业逻辑，金地活下去没有问题，至于未来在哪里，任何房企可能都没有充分答案。
　　正如海尔张瑞敏常说：没有成功的企业，只有时代的企业。
　　当然金地也给出了检验方法，接下来月度销售状况如何？公司层面10亿元回购、管理层接连两个2000万元债券回购额度，用完了怎么办？
　　很快就会知道答案。