房地产或将硬着陆？2个新信号显现，3类人有麻烦了

　　自从我国在 1998 年实行房改以来，国内平均房价从之前的2000 元/ 平米，涨到了去年上半年1.1 万元/ 平米，平均涨幅达5.5 倍。与此同时，国内一线城市房价从之前的3000 元/ 平米，涨到了6-7 万元/ 平米，房价更是涨了20-30 倍。而居民的工资收入都在3-6000 元之间，这就导致房价与居民的收入严重脱节，不少刚需因买不起房，只能是望房兴叹。
　　不过，从 2021 年开始，房地产市场出现了调整的趋势，全国平均房价也从最高时的1.1 万元/ 平米，下跌至今年前5 年月的9526 元/ 平米，跌幅达到了15% 。像哈尔滨、长春等28 座城市二手房价均退回到3 年前。石家庄、郑州、天津等3 个北方大城市房价回到5 年前。此外，今年上半年开发商们的销售业绩出现大幅滑坡，普遍下跌了47% 。
　　面对国内房地产市场出现明显调整的走势，不少人都认为国内房地产市场或将出现＂硬着陆＂。特别是华尔街见闻发布的《高盛：全球楼市硬着陆，一个不可忽视的风险》这篇文章，让很多网友担心，今年美联储连续加息，导致美元资产快速升值，而人民币汇率出现贬值，届时大量国内外游资抛售人民币资产，流向美国本土，国内房地产实现＂硬着陆＂将无法避免。
　　但是，我们则认为，国内房地产市场实现＂软着陆＂的概率还是比较大的，主要是今年以来，国内各地政府纷纷给房地产松绑，除了放开＂限购令＂之外，还对开发商下达了＂限跌令＂，而且还大幅降低了房贷利率。这主要是为了避免房地产市场大起大落，给经济和金融带来不利影响。所以，房地产市场＂硬着陆＂的可能性并不大。
　　当然，不管将来房地产市场是否会＂硬着陆＂，但有 2 个＂新信号＂已经出现，导致房地产市场拐点到来已成为不争的事实。
　　第一，房地产市场供大于求将长期存在。据资料显示，我国 96% 的家庭拥有一套住房，其中41.5% 的家庭拥有二套以上住房，房地产市场已经趋于饱和。此外，国内的城镇化率已经达到了64% ，已经没有太大的上升空间。同时，从2020 年开始，国内的大规模的棚改拆迁逐步停止，将来不会再有大量拆迁户入市购房了。
　　第二，居民购房意愿在快速下降。由于今年受到疫情反复，以及各行各业都不景气的影响，很多家庭下调了收入增长预期，并且暂停了购房计划。根据央行发布的二季度的储户问卷调查显示，倾向于 ＂ 更多储蓄＂ 的居民占58.3% ，这比上季度上升了3.6 个百分点，倾向于＂ 更多投资＂ 的居民占17.9% ，比上季度下降了3.7 个百分点。
　　显然，以上 2 个＂新信号＂在不断对房地产市场发挥作用的背景下，有3 类群体可能会碰到＂麻烦＂，让我们先来了解一下：
　　首先，很多房企前些年拿地建房扩张过猛，负债率一直居高不下，而央行则给房企们设置了融资三道红线，如今房地产市场销售又不景气，房企的资金链很可能会发生断裂。所以，房地产市场的持续低迷将会直接使房地产市场出现大洗牌，那些前些年扩张过快的房企将受到冲击。
　　再者，利用高杠杆进行炒房的投资客，他们手里拿着大量房产，既不出租，也不出售，希望等到房价上涨之后，再待价而沽。而现在房地产市场需求快速萎缩，各地房价也停止了上涨，投资客的持房成本却没有减少，投资炒房客会面临房子既卖不出去，也租不出去的困境。
　　最后，房地产行业的相关从业人员。之前房地产行业的从业人员日子都过得很不错，只要一个月卖掉几套房子，就能进入到高收入群体中来。而现在房地产市场供大于求，而且购房需求却又在快速萎缩，这不仅使售楼处的工作人员面临失业的风险，还有二手房中介从业人员也会因门店关闭而转岗。所以，未来会有很多房地产行业从业人员会面临失业转岗的问题。