二手房市场观察多地推行带押过户新模式
近段时间以来,全国多地推出"带押过户"的二手房交易新模式。有业内人士表示,各地热衷试水"带押过户",主要源于这一模式可以大幅缩短交易时间,降低交易成本,提升交易效率和便利度,有利于激发二手房市场交易活力。
"带押过户"是什么?
传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押,才能办理后续的过户;而"带押过户"即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户,将房屋的所有权转移至买方,把解除抵押放到了最后环节。
据了解,"带押过户"于法有据。民法典第406条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,抵押财产转让的,抵押权不受影响。
对卖方而言,这种模式一方面可以省下费用。节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费,以及过桥费带来的利息和担保费等,利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。减少了办事环节,缩短了交易时间,避免时间拖延出现的违约情形。
"带押过户"如何操作?
据不完全统计,今年8月份以来,已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个城市出台二手房"带押过户"新政或已实际执行。
具体如何操作?
按照目前各地的实践来看,大致分为三步。
第一步,银行先行为买家放款,款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函,放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。
第二步,买卖双方办理房产过户转移登记,放款银行为买家办理抵押。
第三步,公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。
有何安全隐患?
"带押过户"可以提高效率,刺激市场。但任何交易都存在风险。
对于买方而言,购买带抵押的房产,是用自己的贷款来偿还卖方的贷款,在过户完成之前,权利都处于不确定状态,房屋如被司法查封,将没办法顺利过户。
目前来看,多数"带押过户"以在同一银行续贷为主。跨行间二手房"带押过户"可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险。且跨行续贷,还可能涉及房产估值不同、利率存在差异等问题,在实际操作中仍然有许多现实问题需要解决。
也有业内人士担忧"带押过户"的资金安全问题。
对此,各地在发布相关政策时,大都提到了第三方公证机构。
比如深圳引入了公证处公证提存业务。在交易未完成之前,所有资金均由公证处提存专用账户监管,确保资金安全。即便是遇到查封风险,此类资金也会原路返回。济南在"带押过户"中引入公证"提存账户",买方把房款打到提存账户就可以拿到房,如果过户存在问题,房款还能原路返还。
无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户,再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并,最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。
广州最新发布的政策也明确,针对跨行间二手房"带押过户"可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险,可引入公证或担保等第三方机构,保障资金安全,防控业务风险。
实际案例较少,对楼市的影响有待观察
尽管已有十多个城市宣布推行"带押过户",但据了解,现阶段二手房"带押过户",在不少城市还是处于试行,在实际操作中应用的还不多。除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外,目前大范围的政策执行尚未全面落地。
部分业内人士认为,"带押过户"模式的确可以降低购房成本,从短期来看,这种模式会激活二手房市场,但从长远角度来看,是否会变相增加其他方面的交易成本还有待考量。同时,对于市场交易量和房价的影响会有多大也有待观察。
封面新闻记者 黄益辉
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