这一次的中国房地产行业,又出现了危机,那就是多地爆发的"断供潮"。 而8年前的那次地产危机不同,此次断供具有一定的群体性,往往是整个小区整个小区的宣布"断供"所导致的。而且出现的地方,是 河南、湖北、江西、湖南等人口众多的中部省份。 郑州一个烂尾楼盘多地爆发断供潮 我们先看一份强制停贷的声明: 声明显示,因为监管资金的非法挪用等问题,楼盘出现了停工,无法复工的情况,导致出现烂尾,而全体业主表示,如果楼盘不复工,将会停止贷款,所有后果,由银行和开发商等单位共同承担。 网传的深圳一楼盘强制停贷告知书 很多人都说,如果不还贷款,岂不是征信会受到影响? 确实会,但是我们要考虑一个问题,很多人买房的时候,就是掏空了六个钱包买的房,当时想着努力工作,还房贷是不成问题的。 但是谁想,疫情导致了经济情况并不好,工作难找,失业率上升,很多人一边要交房租、一边还得房贷,其实生活都很艰难。 还房贷是无底洞,而且压力巨大,不还房贷虽然也是无底洞,但是眼下的日子起码过得下去。两边都是难题,断贷只是其中的一边。 也有媒体已经公布了"强制停贷"的城市分布。其中河南郑州24个楼盘"强制停贷",剩下其他城市大家也可以看看。 "强制停贷"的城市和楼盘数量 图来自凤凰网 很多人说,居民的这个做法是不是有道理呢?其实也有道理。 因为一般来说,业主交的购房款,其实会进入所谓的"监管账户",在监管账户中,这些资金是专款专用,一般是用于某个确定项目的建造,所以理论上不会出现A账户的钱,用到B项目上。 但是中国的房地产乱象不是一天两天了,我以前写过一篇10万+的爆款,其中引用了某券商研报的说法:那就是房地产公司会用种种"合法手段",进行资金的拆借,盘活公司现金流。 预售资金监管账户 所以,从去年底加强了对监管账户的"监管后",你就会发现,很多房地产公司的现金流一下子就垮了,暴雷破产不断。这就是因为,所谓的"监管账户",并不安全。 我举个例子,《武汉市恒大时代新城全体业主强制停贷告知书》中,业主提到,贷款银行违规发放贷款,未积极履行资金监管义务,导致资金严重非正常流出,这是导致他们楼盘出现烂尾的重要原因。 所以这个小区的居民,把贷款银行给骂了。 还有西安世茂璀璨倾城二期业主也指出"世茂集团抽调商品房预售资金,造成西安世茂璀璨倾城项目资金缺口达11亿元,导致项目停工。" 这次的说法得到了当地执法部门的认同,因为西安市未央区住建局的公函,证实了该楼盘抽调商品房预售资金,导致项目资金缺口高达11亿元。 西安住建局的函 所以你看,不是购房者没交钱,而是开发商"抽调预售资金",银行监管账户不力,最终导致烂尾楼。 更重要的是,已经有买家房子都没了,要征信做什么 最近的强制断供潮中,有一句话很经典:房子都没了,要征信做什么。 我们知道,征信的重要性之一,在于无法贷款,买高铁动车也成问题,但是对于一个濒临崩溃的家庭而言,不坐高铁飞机没什么,打不了可以开车。 总之,如果房子没了,征信的意义其实就大大降低了。 类似的断贷款事情发生之后,很多人都开始担忧买房的安全性,导致出现了一定程度的"忧虑"。 根据国内媒体消息称,著名券商广发证券报告了一个数据,说估计此次的断供房屋涉及5万亿房屋资产,潜在影响2万亿左右的个贷资产。 央行大楼 而 人民银行领导也及时辟谣,说345万亿银行资产99%都在安全线内。 在我看来,这次强制断贷的楼盘,肯定是占极少数的,系统性风险出现的概率并不大,但是如何防止"强制断贷"事件影响力扩大,殃及更多的楼盘,是我们需要担忧的事情。 举个例子,比如恒大去年暴雷之后,恒大旗下的楼盘很快出现了停工,这次郑州强制停贷的楼盘中,也有不少是恒大旗下的盘。因为公司整体的资金链都出了问题,所以这家公司旗下的楼盘,很可能都遭殃了。 恒大暴雷之后,旗下楼盘出了问题 而公司名声臭了之后,也不会有人愿意接盘,不会有可能有二级市场资金介入救火,抽贷之类的落井下石的事情,反而会出现得更多。 再说一个担忧的事情,这次的停贷事件涉及的楼盘其实并不多,但是如果全国所有烂尾楼盘的业主都争相效仿,那么就可能对楼市的恢复,金融系统的稳定性和经济恢复造成冲击。这才是我们需要担心的事情 哈尔滨20年的烂尾楼期房制度受到"围攻",预售制取消? 事情其实已经很清楚了,银行监管不力,开发商挪用资金,监管账户不"监管"才是事情的主要原因,于是很多人都把这个事情看做是"期房"的问题。 确实,期房制度是香港那边流传过来的制度 ,很多国家是没有这项制度的,如果把期房制度取消,现房买卖,那么起码"烂尾楼"的现象会大大减少,甚至接近于零。 在过去,期房制度导致了房地产"跨越式发展" 某些房地产行业搞"快周转"策略,利用预收款加杠杆的方式,增加了资金的流转速度。所以本来十几年的发展速度和流程,几年时间甚至更短就走完了。 房地产快周转策略,加速了城镇化 这一方面加速了经济的过热,GDP是很好看,但是我们未来的潜力也被透支,房价也炒的过高,出现了买不起房的情况。 但是由于房产公司,地方政府(卖地和财税)等都是受益方。所以并没有取消这个制度。 但是现在,随着城镇化水平的进一步提高,未来房地产大发展的概率比较小,我们不需要如此跨越式的发展,保证金融稳定,房地产行业稳定,可能现在的当务之急。 表现在社会层面上,则是取消期房,购买现房的呼声,越来越高。 作为普通的老百姓,我也曾经有过购房后烂尾的经历,当时处于多方面考虑,我把烂尾的房子折价给了其他人接手,相当于亏损出局,所幸损失并不多。 而如今,我和这些业主一样,也只有一个朴素的愿望,希望所有的烂尾事件,最后都有一个妥善的处理! --------------------------- 【樱狼财经】探寻热点背后的真相,欢迎转发、点赞、评论。图源来自网络,侵删。