学步杨国强，吴亚军挤龙湖泡沫迟了七年

　　房财经无言小哲
　　地产示范生果然名不虚传。
　　南有碧桂园，北有龙湖。在地产下行的日子里，它们不约而同地干了一件事，对外鼓吹环比数字。
　　5月份，它们的销售额环比分别增长27、23。1。在公告里，二者一板一眼，只披露了5月份的归属于母公司权益的销售金额，碧桂园为287。1亿元，龙湖集团为90。6亿元。
　　没有同比，也没有环比。谁想了解，自己算去。
　　它们两家，还有一个非常相似的地方，只公布归母权益的销售额。龙湖是今年才开始这么做，大概是向碧桂园偷学的。
　　吴亚军学步杨国强
　　不像恒大，碧桂园大而不倒的原因，是可以溯源的。
　　农民出身、没有念过大学的杨国强，18岁前用赤脚走路，知道路难走，所以格外小心。
　　房财经花费颇大精力，一个一个公告地翻，终于发现在2015年5月之前，碧桂园每月发布的未经审核营运数据，是全口径的合同销售额。
　　从该年6月起至2018年5月份，偶尔会加上归属于公司股东权益的销售金额。但从2018年6月份起，碧桂园这种例行的运营数据，就只发归母权益的数字了。
　　或许，在去年年底的某一天，龙湖集团老板吴亚军在研究碧桂园时，突然发现了杨国强这个公开的秘密。
　　这么多年来，高歌猛进的地产商们，已经习惯了吹泡泡，全口径的数额大，摆在金主爸爸面前，这就是实力的象征。
　　实际上，这个数字是虚幻的，房企之间的合作，导致全口径数字被反复叠加。
　　公开数据显示，截至2021年末，79家内房股少数股东权益占比均值为32。6，较2020年末提升4。7个百分点。其中，21家房企少数股东权益占比超过50，14家房企少数股东权益占比低于5。
　　碧桂园与龙湖的少数股东权益占比分别为33。89、43。69。
　　但它们分利润时，碧桂园比较公道，给出34。61利润，而龙湖则很强势，只分给别人24。96，剥削了18。73。
　　两个示范生，对小股东的态度差异蛮大。
　　有些时候，女人比男人更有韧劲，更狠！吴亚军和蔡奎离婚后，还在美国生了双胞胎儿子。但杨国强却一直守着糟糠之妻，女儿接班也是一样。
　　还原真实的样子
　　2021年过后，吴亚军决定展示一个更加真实的龙湖，先从每月的经营数字开始，把少数股东权益的那部分剔除了。
　　这看似是个小动作，但几百家上市房企里，敢于裸露的，也只有碧桂园和龙湖。连万科和一众央企地产商，也都是发全口径数字。
　　由于公布口径的变化，吴亚军最近应该受到不少困扰。
　　一些不明就里的媒体，硬是拿龙湖2022年归母权益口径和2021年全口径去对比，得出一个可怕的数字：前5月销售额下滑63。79！
　　股民用脚投票，导致龙湖股价有一天大跌近9。老板们哪里能容忍一再跌的声音。
　　龙湖和碧桂园的公关团队想出一个妙招，发布环比上涨的利好，再添加一些有利于公司发展的材料。于是，这两家公司业绩上涨的新闻就出炉了。
　　如果不信，可以上网搜搜。
　　经历了前4月的同比下跌，地产行业原本5月份有所好转，但依然在继续同比下跌。
　　拿公认最优秀的龙湖集团举例子。
　　进入5月，龙湖集团的销售同比跌幅进一步扩大。5月单月归属股东权益的合同销售金额人民币90。6亿元，同比2021年166。11亿元，下降45。45；归属股东权益的合同销售面积55。9万平方米，同比下降43。08。而前四月同比2021年下滑32。2。
　　把周期拉长来看。
　　截至2022年5月末，龙湖集团实现归属股东权益的合同销售人民币404。9亿元，同比2021年629。71亿元，下降35。7；归属股东权益的合同销售面积239。4万平方米，同比下降34。97。
　　而碧桂园前五月的全口径销售额，也从去年的3777。92亿元下滑至今年的2277。71亿元，跌幅39。71。
　　没有幸免者
　　示范生们尚且如此，其它上市房企更是一片惨淡。
　　房财经统计了32家已发布2022年前5月销售数据的房企，同比无一上涨，平均跌幅48。最高跌幅者是正荣地产，73。08，最低跌幅者是越秀地产，15。25。
　　再如，称地产进入黑铁时代的万科，果然没有白银时代的风光。
　　今年前五月，万科合同签约销售额为1681。1亿元，同比下滑41。39。去年业绩不佳，郁亮还做了一场秀，向股民们道歉。
　　跌得超过70的，还有世茂集团，2022年前五月合同签约额仅为342。6亿元，跌幅71。87。前几年，许世坛收购了福晟集团和泰禾集团的一些资产，导致消化不良。
　　今年前五月，销售额跌幅超过50的名单，有一长串，从高到低依次是：祥生控股66。36、禹洲集团59。43、融创中国59。15、富力地产58。40、龙光地产58。18、绿地香港57。60、德信地产55。40、宝龙地产55。25、旭辉控股54。90、美的置业53。83、中国金茂53。79、合景泰富53。03和奥园集团52。87。
　　6月份会怎样，依然难料。
　　虽然如今有60多个城市出台政策救市，但最可怕的是，老百姓口袋里没钱。
　　裁员、降薪，一些企业主虽然握有现金，但未来的不确定性，也不敢轻易扩大生产、不敢大肆消费。尤其是房子，一旦砸钱，等于把家底交出去了。
　　行业多艰，无人幸免。
　　温馨提示：本文著作权，归房财经所有。未经允许，不得转载和摘录。