央行连夜开会表态，新一轮大招已经在路上

　　智谷趋势（ID：zgtrend） | 石延枫
　　毫无疑问，＂稳经济＂到了关键时刻。而在这个时刻，＂稳楼市＂也显得意味深长。
　　8月份以来，稳楼市政策愈发密集。22日，LPR不对称调降，楼市基准利率多下调10个基点；22日当晚，央行连夜召开会议，部署推进下阶段货币信贷投放工作；24日，国常会召开，＂因城施策＂升级为＂一城一策＂，允许地方更加自主地运用信贷等政策刺激住房需求。
　　据统计，2022年以来，全国已有超百城放松调控政策，政策频次大约400次，都是为了＂稳楼市＂。
　　目前，房地产行业重新向好的方向发展。居民首付比例和房贷利率都已经下降，绝大部分地区也都放松限购，居民购房的需求端已经打通；在＂保交付＂的大背景下，开发商融资条件也有所放松，融资规模大幅增长，开发商信心也正在慢慢恢复……
　　不过受之前影响，房地产行业上半年的成绩单普遍不好看。
　　中指院数据显示，上半年百强房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。克尔瑞地产研究中心统计，上半年百强房企销售额同比下降51%。销售额破千亿元的房企仅9家，对比2021年上半年的19家，千亿房企数量大幅减少了10家。
　　行业整体承压之下，碧桂园的成绩单在这次大考中依旧可以归于＂稳健＂类。
　　8月30日，碧桂园发布2022年中期业绩报告数据显示，公司实现权益合同销售金额约1851亿元，权益合同销售面积约2348万平方米，业绩稳居行业龙头位置。
　　房地产对国民经济的重要性，毋庸赘言。这个重要性短期内不会改变。 未来无论中央，还是地方，无论供给端，还是需求端，仍将不断出台稳楼市政策，这也是在护经济的底盘。
　　碧桂园总裁莫斌透露，尽管市场信心恢复时间的长短还有不确定性，但对未来市场有信心，碧桂园已把预算从今年6月份做到明年6月份，预计明年6月份市场恢复到健康发展的阶段。
　　01
　　新型城镇化建设开启
　　中国房地产进入新阶段
　　市场正在回暖，开发商的压力将不断减轻，这些是短期内可以预见的事。
　　只不过房地产并不是一个短平快的行业，而是一个重资产且需穿越周期的行业。所以房企需要有远见、智慧，才能拨云见日、穿越周期。
　　长期来看，中国正在进入新型城镇化，房地产行业的逻辑已经改变。相应开发商也将面临新的挑战和机遇。
　　相比发达国家，中国城市化进程起步晚、发展快，并且有着异常明显的规划痕迹。中国正在进入新型城镇化，也就是城市化2.0版，呈现出几个鲜明特征。
　　首先，新型城镇化的起点较高，却依然存在进一步的提升空间。
　　当前中国城镇化水平已达到64.7%，显著高于56%的世界平均水平。但是跟欧美日韩等发达国家相比，我们还有大约20%的提升空间。
　　这意味着，我们虽然进入城镇化的尾部阶段，告别了高速增长时期，但未来增长空间仍然相当可观。
　　说得更直白些，未来还有2亿人有新的住房需求，这就是房地产市场的增量空间。
　　其次，经过早期城镇化发展，中国已初步形成了几个城市群和都市圈。新型城镇化阶段，这些城市群和都市圈还会继续扩张。
　　近几十年的经济快速发展，中国从一个农业国发展成为一个强大的工业国。这个过程中，人口不断从农村迁移至城市，从中西部迁移至东部工业城市，奠定了城市群和都市圈雏形。
　　工业发展需要聚集效应，服务业发展更需要集聚，在城市化进程的中后期，对规模效应的需求更强烈，人口会更加向大城市、都市圈、城市群聚集。
　　目前，北上广深的经济规模占总体经济的比例为2.5-4%，相对国内其他城市来说，这个水平相当高。但相对伦敦、东京等国际大都市来说，这个比例还太小。
　　伦敦、东京经济规模占全国的比重高达20%，纽约经济规模占比也高达10%。所以中国的城市群和都市圈还会继续扩张，这是发展规律，也是国际经验。
　　最后，需要注意的是，跟其他国家不同，中国的城镇化存在明显的规划痕迹。在新型城镇化阶段，规划的痕迹会更明显。
　　一个明显特征就是，大小城市均衡发展。
　　看一个数据，2021年常住人口城镇化率已经达到64.72%，但是户籍人口城镇化率仅为46.7%，二者相差高达18%。
　　据第七次人口普查数据显示，2020年全国农村人口总流出规模是2.86亿，占我国全部流动人口的76.3%。剔除掉其中少部分的乡乡流动人口，2020年乡村流出到城镇的人口总规模是2.72亿。
　　什么意思？户籍制度已经严重阻碍了我国城镇化水平进一步提升。
　　为解决这个问题，自2019年以来，每年都有文件推进全面取消中小城市落户限制，全面放宽大型城市落户限制。目前除了北京等少数城市，其他城市基本都放开了落户限制。
　　2022年国家发改委印发的《＂十四五＂新型城镇化实施方案》中，里面有一条是，推进以县城为重要载体的城镇化建设。这是一个重要信号。
　　在城镇化初期，县域经济有过出色表现。但后来大城市发展异常迅猛，县域经济就被遗忘了。如今，在城市化1.0尾声，即将开启2.0之际，重提县域经济，是耐人寻味的信号。
　　房地产行业需要思考这个趋势。不要忽略中小城市的发展，那些经济增长迅速、人口流入规模大、有前景的三四线城市，房地产市场仍然有发展空间。
　　所以 对于中国城镇化的未来，无须悲观；对于中国房地产的未来，亦无须叹息，增量空间和存量空间都相当大。
　　每个时代有每个时代的机会。
　　02
　　开发商如何穿越周期，赢得未来
　　中国城市化进入2.0阶段，相应的中国的房地产也需要面对新局面。虽然增速会较以往有所下降，但是增长空间仍然十分巨大。
　　碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强曾多次表示，中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上。
　　碧桂园总裁莫斌在2021年业绩发布会上也曾表示，＂中国的城镇化水平仍有很大的提升空间，’十四五’期间，城镇化进程将高速推进，其中蕴含着无数的新市场和新模式。＂
　　对于开发商来说，如何才能穿越周期，赢得未来呢？
　　只有在寒冬之中活下来，才能在明年秋天获得大丰收。 当下，房地产行业仍然承压，转型之中的房企，财务管理能力仍然是关乎存亡。
　　回望那些暴雷的房企，未必是输给了时代或政策，而是祸起萧墙，企业财务管理出了问题。
　　在融资＂三道红线＂政策出台后，房企面临的最大问题就是资金管理。
　　相比之下，碧桂园的财务管理能力一直可圈可点。不仅能够实现正收益，还能够回笼资金，进一步优化杠杆结构，保障了充裕的现金流。
　　碧桂园财报数据显示，上半年碧桂园股东应占核心净利润约49.1亿元，经营性现金流净额约53亿元。截至6月底，碧桂园总借贷余额进一步降至2936.8亿元，较去年底下降了7.6个百分点，公司净负债率48.1%，连续多年维持低位，显著低于＂三条红线＂中＂净负债率低于100%＂的要求，继续保持在行业较低区间。此外，碧桂园可动用现金余额1479.8亿元，账上资金充裕。
　　碧桂园集团管理层在2022年中期业绩发布会
　　碧桂园中报显示，公司上半年权益物业销售现金回笼约1702.9亿元，权益回款率为92%，已连续7年回款率保持90%以上。
　　连续多年都保持极高的回款率，足以证明碧桂园的＂造血能力＂，这也意味着公司拥有稳固、充裕的现金流。
　　除了强大的内部造血能力，碧桂园还有良好的外部输血渠道——拥有良好的信用评级，及畅通多元的融资渠道。
　　自2021年9月以来已成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括29.35亿元的公司债，15.26亿元ABS及39亿港元的可转债。今年5月，碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，成功发行5亿元公司债。
　　当然，碧桂园资金管理能力强大的另一个体现就是，合理铺排债务期限。
　　碧桂园已经将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现＂削峰平谷＂，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。
　　截至目前，本年内公司已无境外美元优先票据到期，仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元人民币。碧桂园方面表示，公司已经做好了还款计划和安排，并将根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。
　　活下来只是第一步，自己变强是第二步。
　　＂大＂和＂强＂从来不是一个概念，＂大＂是指规模，＂强＂是指管理。
　　过去，房地产侧重金融行业，财务管理能力决定一切；未来，房地产更像制造业，产品和管理决定成败。
　　任何行业的龙头企业，都有一个共同特征，公司治理能力强大。在房地产行业内，碧桂园拥有良好的全周期经营管理实力，包括产品标准化能力、项目运营管理能力、物业服务能力等居行业领先水平。
　　经过30多年的积累，碧桂园在产品方面，已经研发设计多样的住宅产品，建立了丰富的产品库、案例库，能够切合不同市场的需求；在运营层面，碧桂园高度重视安全质量管理，通过建立机制、完善标准等系统性举措，强化安全生产隐患问题的前置管理、过程管控。
　　2022年以来，碧桂园迈入强基行动2.0阶段，进一步强化工程管理体系，完善技术标准体系。这些都是碧桂园赢得未来的重要保障。
　　当然，对于开发商来说，未来发展还有一个重要衡量因素——土储。
　　中国城镇化阶段不同，开发商拿地逻辑也不同。过去，开发商拿地局限于核心城市的核心区域，地王不断出现。
　　近些年情况发生了变化，不少地王项目都赔钱了，不少区域性开发商破产了。原因就是，政策和形势变化太快，资源过于集中风险太大。
　　刚才提到新型城镇化的一个重要特征就是均衡发展，这跟碧桂园拿地逻辑一致。
　　碧桂园土储资源丰富，布局均衡全国范围内广泛且均衡的项目布局，一定程度上有效对冲了区域性风险，同时丰富的可售资源可以让碧桂园应势而为，快速调整推盘节奏、保证供货需求，抢占未来先机。
　　03
　　总结
　　短期市场情绪，不是过度悲观的借口；短期政策刺激，也不是盲目乐观的理由。
　　既然认清了中国进入新型城镇化阶段，核心大城市圈规模会继续扩大，同时有前景的小城市也会得到均衡发展。这些都是未来房地产行业的想象力所在。
　　只不过在这个略微漫长的寒冬，先依靠稳健的财务，强大的管理能力，以及前瞻的布局，活下来，蛰伏期间，借机蓄势，为未来谋篇布局。
　　这并不是碧桂园的故事，或者一家房企的独门秘笈，而是全行业需要主动进化的必修课。在这个充满波澜又疾风尽吹的时代，无论个人还是企业，都需要足够的坚硬和强大，同时还需要足够的坚韧与忍耐。
　　没有一个冬天不可逾越，也没有一个春天不会到来。待到春暖花开之时，之前的一切准备和酝酿，都将破土而出，迎接阳光雨露，也迎接进化后的重新生长。