闽系房企要全军覆没?呜呼哀哉
今年4月29日,宝龙发布2021年度业绩,数据显示,宝龙全年合约销售额首次突破千亿,达到1012.3亿元,同比大增24%,实现营业收入399.0亿元,同比增长12%。
然而好景不长,就在7月26日的时候,宝龙地产(01238.HK)发布公告称,公司未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息。
与此同时,宝龙地产还称,第二批2022年票据余下尚未偿还的本金额约有3725.9万美元及其应计利息,将于2022年11月8日到期,虽然公司不断探讨各项融资安排,但也未必能在到期日偿还。
我们有没有考虑过一个问题,在这个地产洗牌中,民营的闽系房企普遍存在问题,接二连三的暴雷难道只是巧合吗?
part 1
要了解福建,就必须从福建的地理位置开始,福建省的地形特征素有"八山一水一分田"之称;
但福建的海岸线长度达3752公里,排在全国第二,以蜿蜒曲折出名,在很早的时候,少田多山的地势让福建人把目光转向东面的大海;
从南朝开始,就有了闽商海外贸易的记载,他们从家乡带着丝绸,药物,瓷器,手工艺等特产,从福州或者泉州出发,从海上"丝绸之路"漂洋过海,与多个国家有贸易往来;
变化无常的海上气候也造就了闽商勇于冒险的精神,在他们眼里,三分天注定,七分靠打拼,爱拼才会赢的精神深入人心。
part 2
民营闽系房企的崛起之路是经过洗牌的!厦门因为特区优势,和海南一样发展房地产,房价从1991年的1000元上涨至93年的4000元;
不到160万人口的海南岛,开发商达到了2万多家,厦门新增了100多家房地产开发商,当时高层及时意识到了危机,紧急出台了国十六条。
1994年7月18日 国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》,明确城镇住房制度改革的根本目的和基本内容。
此时的闽系开发商纷纷破土而出,94年开始,陆续有了禹洲地产,阳光城,中骏置业,泰禾陆续诞生;
但是94年之前,就有两家民营闽系房企,分别是1989年和1992年进入市场。
前者是世茂,后者是宝龙,1992年宝龙集团总部移师厦门,通过政府投标,宝龙集团一举获得厦门市四宗土地,并斥巨资兴建拥有四栋高层商住两用楼。
part 3
闽系房企真正的发展期是在1998年,当时取消了福利分房制度,并于 2003年 确立房地产为"国民经济支柱产业"。
喜好打拼,不安于现状的福建人,希望在更高的舞台上展示自己!1998年以后,原本深耕福建的闽系房企开始在大城市展示自己;
1999年,世茂在上海打造了高端住宅小区——世茂滨江花园,一度是陆家嘴的天花板;
泰禾在2003年的时候剑指京城,打造"中国院子",成就院子系开篇之作,开创中国精装院落先河,形成门头、院落、坊巷三大造院体系。传统的中国风让泰禾一炮而红!
2008 年中骏进北京, 打造中骏首个综合项目"中骏世界城"。
part 4
闽系房企这个大家庭中最辉煌的时刻是在哪个时间点?
2016年闽系房企在全国土地市场上大肆扫货,根据安居客不完全统计,11家典型闽系房企通过公开出让方式拿地总金额约2100亿元;
闽系房企更是拿下了全国百分之二十的高价地和全国约50宗地王,2016年全国单价Top10地王中闽系房企独揽四宗。
业内人士都把闽系房企称为地王收割机,只要有闽系房企参与土拍,就很少让地块落入他人之手!
在前几年,得益于棚改的东风,这些高杠杆,高负债,高周转的房企并没能看出隐藏的危机!
但是这种激进拿地,疯狂扩张也为日后埋下了隐患!
2020年出台了三道红线,让民营房企的融资显得尤为困难了,而房地产又迎来下行周期,我们所熟知的几家知名闽系房企就出现资金链方面的问题了。
小结
骨子里的海洋文化,让闽系房企有一种敢打敢拼的精神,但是这种基因也存在很大的危险性;
爱拼才会赢本身没有错,但这并不代表着敢拼的人都会赢。他们之所以拼,是因为骨子里相信房价永远上涨的逻辑!
但是随着调控的不断加码,一些高价拿地的项目都被套牢,因为限价的关系,即使是硬着头皮开发,也经常是赔本挣吆喝。
三道红线出来后,他们的融资渠道进一步缩紧,而在楼市下行的周期里,卖房回款也显得尤为艰难。
闽系房企的蓬勃期是一个野蛮生长的时代,那个时代已经一去不复返了!
但客观说,对于地产来说,有利好的政策在路上了,最近高层已经批准了设立房地产基金的计划;
该基金首期将从中国建设银行获得500亿元资金和中国人民银行300亿元的再贷款额度,基金规模最高可达2000至3000亿元。
但愿这些闽系房企能够熬过楼市的冬天,不仅仅是因为同为福建人,还有重要的一点是,这些闽系房企还有很多期房未交付,这是无数购房者半辈子的积蓄!
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