毛利率下滑增收不增利金地集团短债压力近在咫尺

　　编辑导语：如今，盈利能力下滑、长线资金不再、短债压力近在眼前的金地集团只能靠发债＂借新还旧＂，但发债并不是长久之计，金地集团面临压力仍不容小觑。
　　图/百度百科
　　在去年极为严峻的行业背景下，金地集团以102.4%的完成率超额达成年度目标，可谓逆势而生。
　　但就在近日，金地集团披露了2021年年度财务报表，在行业普遍增收不增利的情况下，金地集团也＂难以幸免＂，营业收入同比增长18.16%，但净利润及归母净利润均同比下降，与此同时毛利率、净利率等多项盈利指标也出现不同程度的下滑。
　　而导致一系列问题发生的主要原因则是近年来金地集团在大举扩张中不断引入合作方，导致其权益占比较低。
　　此外，在追求规模的同时，金地集团短债压力也愈加明显。
　　增收不增利 盈利能力下降
　　近日，金地集团披露了2021年年度报表，数据显示，2021年金地集团实现营业收入992.3亿元，同比增长18.16%；实现净利润129.5亿元，同比减少15.02%；实现归属于母公司的净利润94.1亿元，同比减少9.5%，与大多数同行一样陷入增收不增利境地。
　　不过，金地集团销售额却比同行漂亮许多，不但2021年以2867.1亿元，102.4%的完成率达成销售目标。即使进入2022年以来金地集团销售额仍高于同行，2022年前三个月金地集团累计实现签约面积 183.2 万平方米，同比下降38.49%；累计实现签约金额455.1亿元，同比下降33.70%，高于同行平均水平。
　　然而销售额的增长并未带来利润的增长，主要＂归功＂于金地集团逐渐下降的权益占比，据中指院数据显示，2021年金地集团权益销售额1776.9亿元，权益占比61.98%，要知道2020年金地集团权益销售占比还为62.98%。
　　不仅如此，2021年金地集团总土储面积6398万平方米，其中权益土储面积为2923万平方米，权益土储占比45.69%，而2020年时金地集团土储总面积为6036万平方米，权益土储3203万平方米，权益土储占比达53%，也就是说2021年金地集团权益土储占比同比下降了7.37个百分点。
　　由于权益占比低，金地集团盈利能力也被严重稀释，2021年金地集团毛利率21.18%，同比减少了11.68个百分点，净利率13.09%，同比减少5.13个百分点，盈利能力的下滑大大压缩了净利润的空间。
　　而随着权益土储的下降，权益销售也会随之减少，未来金地集团利润及归母净利润也会面临下降的风险。
　　大举扩张 或涉＂明股实债＂
　　面对归母净利润被压缩的情况，金地集团并没有＂坐以待毙＂，权益占比逐渐减少那少数股东权益则会相应增长，2021年金地集团少数股东权益472.3亿元，在总权益1102亿元中的比重为42.86%。
　　然而，掌握超4成权益的少数股东在2021年仅拿到35.42亿元的净利润，在总净利润中的比重为27.35%，剩余超70%的净利润自然也会属于公司股东，在一定程度上提升了金地集团归母净利润的水平。
　　实际上，在2017年之前金地集团是不用应对这种风险的，金地集团此前曾为＂招保万金＂四大龙头房企之一，一时风光无限，然而此后金地集团因为发展战略出现问题，逐渐掉队，远远落后于其他三家房企。
　　为重回一线，金地集团于2014年提出了＂加快周转、做大规模、提升ROE＂的口号，在2016年突破千亿规模后，2017年金地集团又提出了＂3年冲击2000亿元＂的目标。
　　为达目标金地集团加快拿地速度和力度，2017年至2020年，金地集团新增土储1300万平方米、1702万平方米、1688万平方米、1657万平方米，同期总土储面积分别为1930万平方米、2300万平方米、2802万平方米、3203万平方米。
　　由于拿地成本较高、风险较大，金地集团引入诸多合作方导致其权益占比较低，同期金地集团权益土地面积始终处于较低位，分别为51.19%、52.27%、53.5%、53.06%。
　　所以金地集团近年来多次使用上述方式调整归母净利润，但在提升的同时却向外界侧面证明了金地集团存有一定的表外负债，而这种方式正是近年来金地集团所为人诟病的＂明股实债＂。
　　短债压力巨大
　　＂明股实债＂正是金地集团在规模扩张中对资金需求的体现，随着少数股东权益的增长，金地集团负债率分母增长，导致其＂三道红线＂方面始终为三好学生，截至 2021 年年末，金地集团剔除预收款后的资产负债率 67.6%，净负债率 55.2%，现金短债比 1.4，三道红线全部达标，处于绿档房企。
　　即便如此，也难以掩盖金地集团面临的短债压力。
　　年报显示，截至2021年12月31日，金地集团短期借款40.37亿元，同比增长44.47%，一年内偿还的应付票据及应付账款395亿元，一年内到期的非流动负债372.8亿元，三项累计808.17亿元，而同期金地集团现金及现金等价物为645.1亿元，尚不能完全覆盖上述债务。
　　而事实上，金地集团一年内到期的债务远不止于此，据金地集团年报显示，其他应付款、长期应付款、应付债券、长期借款等债务中均有一年内到期的部分，也就是说，金地集团存在严重的短债压力。
　　另外，在地产寒冬下，此前钟爱地产股的险资也纷纷出逃，自2021年下半年以来，泰康人寿、君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等险资对包含金融街、招商蛇口、华侨城A在内的多家知名房企进行了不同程度的减持。
　　金地集团也不例外，去年9月，大家人寿（前身安邦保险）进行了入股金地集团9年以来的首次减持，此后10月、11月、12月均进行了减持，2021年累计减持5.37亿股，倘若按最低成交价算，大家人寿减持金额达48亿元。
　　业内认为，大家人寿的撤退，意味着长线资金对金地集团的信心不再。
　　如今，盈利能力下滑、长线资金不再、短债压力近在眼前的金地集团只能靠发债＂借新还旧＂，但发债并不是长久之计，金地集团面临压力仍不容小觑。 原文作者：王婷妍