病怏怏的天津二手房，年底干了瓶红牛

　　本以为，新房是＂好大儿＂，没想到，一直＂病怏怏＂的二手房年底倒来劲了。
　　疫情反扑，新房翘尾最关键的一环，被打断了：
　　外地人来不了。
　　新房成交中，新天津人占比能达到4成。
　　＂少了条腿＂，年底新房只能＂躺着＂了。
　　很意外，二手房成交量，竟然极其稳定，均价还要抬头。
　　看这意思，今年又是个＂单翘＂——新房不翘，二手翘。
　　11月新房认购量，不及预期。
　　除了受口罩影响，开发商也不老兴奋的，跳水大赛并未上演。
　　躺平也好，跌无可跌也罢，寡淡行情下，没有价格刺激，量很难冲起来。
　　但二手房成交量，却没掉链子。
　　工作日80-100套，周末150-180套。
　　从10月到现在，一直保持这个节奏。
　　甚至整体来看，比9月成交量可强太多了，看不出淡季的样子。
　　二手房就不受外地人影响吗？
　　也受影响，但很有限，带看量最有发言权。
　　看这小山峰走的，多均匀，每周末带看量都能冲到6000次左右。
　　说明都是本地人在买房，而且是不买不行的那种——买学区房。
　　造成这种结果的原因，出在成交结构上。
　　每年的学区房，外地人占比能达6成，本地人也就4成。
　　今年特殊，＂和平831关门＂的新政，额外激发出3年的购房需求。
　　同时，和平学区房价暴涨。
　　导致很多本来想按＂正常节奏＂买和平的人，被挤到河西一片。
　　＂831＂之后的9月，二手房成交量降了30%。
　　但从10月开始，又弹回了较高水平。
　　也就是说，今年虽然外地人的购买力缺失了，但本地需求额外增加了。
　　一缺一补，二手房整体的成交量，并没掉下来。
　　和平这波儿操作，＂教育了市场＂。
　　房价越涨越高，眼巴巴看着不少人买在高点。
　　同样是三片普小，早买的190万，最后7、8月再买的就250万。
　　现在，和平学区房高位横盘，无漏可捡，等待回调。
　　和平是河西的镜子。
　　很多家长等不到明年了，怕涨起来、怕重蹈和平的覆辙，今年年底就得＂打完收工＂。
　　所以现在河西二手房＂继续疯＂。
　　仅上周（11.14-11.20）一周的时间，河西就成交了181套二手房。
　　当然，南开量也不低，明显与其它区域拉开了差距。
　　成交量高的小区，都是主打学区。
　　河西绮云里、福至里、新城小区、元兴新里……南开孚德里、雅云里……
　　不一定都是重点学区房，但都是为了河西学籍。
　　量在价先。
　　不仅是11月，今年一年河西二手房成交量都在冲高。
　　以前根本干不过南开，现在比和平+南开之和还要多，能占到全市的20%。
　　这么高的成交量，价格也水涨船高。
　　确实不能等到明年了。
　　现在相比年初，河西一片重点学区房，门槛价已经涨了5-10%。
　　比如上海道学片，很难找到180万的房子了，看得过去的，都得200万以上。
　　而且，成交周期很快。
　　最快的当天看房，当天订房。
　　10月，天津二手房涨幅TOP10的小区中，河西竟然占了9个。
　　压倒性的碾压。
　　学区房虽然总价不高，但单价高。
　　由于成交占比越来越大，甚至把全市二手房成交均价都拉起来了。
　　照这趋势，11月、12月就要回正。
　　每年春节后，都是学区旺季。
　　叠加和平需持有3年学籍，重小不接受转学……明年3、4月，河西重小还有平均10%的涨幅空间。
　　想买河西学区房的，尤其是一片重小的，建议年底搞定，不要拖到明年。
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　　河西热，南开也没闲着。
　　南开已启动＂六年一学位＂的征询意见，靴子未落地，家长心里毛毛的。
　　万一明年突然执行，供应极速减少，重小学区房跳涨不是没可能。
　　所以，年底南开二手房成交量也猛追。
　　二手房，年底劲头足。
　　老破小类的门槛学区房是根源之一，能兼顾居住的改善类学区房，热度也不低。
　　特别是350-400万的总价段。
　　刚好新房面临＂房荒＂，可选择的不多。
　　陈塘有重点学区，但城市界面不理想，关键交房时间晚。
　　新梅江产品可以，学区又一般。
　　在南开，400万只能看看天拖，其它的又太贵。
　　一部分需求＂被迫＂转移到二手房。
　　比如河西的天房美棠，360万的三室带看量很高。
　　一周能带看5次以上，最高达19次。
　　全运村也如此，400万左右的带看量一周也能有7、8组。
　　一方面，当下买房人对期房＂信心缺失＂。
　　另一方面，房东挂牌价越来越接地气，经历长期房价回调，降价也认了。
　　刚好买卖双方同频，愿买愿卖。
　　土地出让少，引发的新房供应少，行业不确定因素多，刚好给了二手房喘息的机会。
　　业主不要＂待价而沽＂，若有人愿意出价，需抓住机会。