市场回温2022十一月商办与办公空间发展报告

　　关注：
　　摘要：商办运营商在项目扩张及运营管理方面不乏亮点，开发建设市场回温。（报告期2022.10.26-2022.11.25）
　　观点指数商办运营商期内动作不多，主要集中在项目扩张以及运营方面，部分重点企业旗下项目凭借管理优势获得新签租约，有利于保障业绩增长。同时，新增开工，投资动作时有发生。
　　此外，期内有地产企业为降低财务压力，出售旗下商办项目回笼资金。但整体来看商办资产交易热度有所下滑，交易宗数及交易金额均出现大幅下降。
　　办公空间运营商方面，创富港及堂堂加集团在营收方面有所增长，同时期内企业在多元创收方面持续发力，如IWG在办公室中引入无人售货超市，优客工场正式上线商办资产交易平台等。
　　写字楼市场回温，不乏新增租约、扩张等动作
　　报告期内，写字楼开发建设呈上升趋势，市场对写字楼市场的发展信心逐步回暖。商办运营商方面，企业动作不大，持续凭借运营管理能力吸引企业入驻。
　　数据来源：观点指数不完全统计
　　项目扩张上，报告期内陆家嘴集团以总价23.5亿元成功竞得上海浦东南路峨山路地块（九龙仓滨江壹十八以东），据观点指数了解，将开发4.2万平方米办公楼，最高80米，40%自持出租，60%可整层/整栋售予金融机构。以及将开发5.5万平方米的商场，由陆家嘴集团100%自持运营。项目完成建设投入运营后，将扩充陆家嘴集团管理的写字楼规模。
　　观点指数关注到，报告期内陆家嘴公布了三季度的业绩报告。数据显示，截至9月30日，陆家嘴在上海的写字楼物业出租率为86%，平均租金为8.18元/平方米/天，出租率及租金水平较二季度末均有所提升，上海写字楼市场实现稳定增长。
　　在新签约方面，环球都会广场以及成都中海国际中心项目获得新签租约。
　　其中，成都中海国际中心项目成功签约2家世界500强企业，分别是蜀道集团旗下四川智慧高速的整层成交，以及友邦人寿保险有限公司四川分公司，进一步优化租户结构。
　　据观点指数了解，成都中海国际中心项目地处成都交子公园金融商务区核心区域，凭借区位以及运营管理优势，吸引优质租户入驻，实现产城融合。目前成都中海国际中心项目已吸引四川金控、友邦保险、中国银行、汇丰银行、华夏基金、天弘基金、长城证券、光大信托等多家金融行业龙头企业入驻，覆盖银行、保险、信托等细分领域，实现产业上下游集聚，构建新金融生态圈。
　　此外，报告期内远洋服务附属公司与远洋集团中国分公司就远洋国际中心A座的若干单位订立商用物业租赁及运营协议，租期为一年，整个期限内承租人应支付的租金总额为7936万元。
　　11月11日，远洋服务以总价7736.13万元收购北京远洋新天地1号楼3层、4层及5层以及深圳远洋广场13栋6层物业，两处物业将由远洋服务作为自用办公用房。
　　这并非远洋集团年内首次出售办公物业。在商办资产交易方面，今年以来，远洋集团已陆续出售了北京丰台锐中心项目股权、北京中国人寿金融中心10%股权等。
　　资产交易热度下降，买方以自用型为主
　　商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计，截至报告期末内地共计有42宗商办资产大宗交易事件，成交总金额为574.93亿元（不含北大方正资产包，中粮置业案例取交易总价均值），平均每单商办资产大宗交易金额为14.02亿元。
　　数据来源：观点指数不完全统计
　　报告期内，内地商办资产大宗交易录得4宗，交易总金额为9.06亿元，交易宗数、交易金额以及平均交易单价较上个报告期均出现大幅下滑，其中资产买方晶科能源及远洋服务购置资产均是以自用办公用房为主。
　　最大交易金额由晶科能源创造，11月22日，晶科能源购买上海虹桥富力中心T3整栋写字楼，交易总金额为7.07亿元。
　　上个报告期交易总金额为38.14亿元，最大交易金额由凯德集团创造，旗下公司以20.37亿元成功竞拍北京博瑞大厦项目。
　　相较而言，报告期内写字楼投资者兴致不高，同时投资偏好更趋于保守。
　　数据来源：观点指数不完全统计
　　数据来源：观点指数不完全统计
　　（注：交易宗数及交易金额不含北大方正资产包交易）
　　据观点指数观察，11月商办资产交易金额及交易宗数均不及前两月，资产交易热度再出现下滑。在城市分布方面，标的资产城市分布较广，但聚集性较高，多数是位于上海及北京。
　　据观点指数不完全统计，截至报告期末，上海及北京的交易宗数分别为10宗和17宗，交易总金额分别为131.62亿元和386.73亿元，优质地段的商办资产仍是最受投资者青睐的标的。
　　办公空间服务探索多元创收
　　报告期内，办公空间运营商办伴更新了招股书。
　　截至2022年6月30日，堂堂加在管项目达65个，总管理面积约为25.97万平方米，共计可提供工位数约4.56万个。其中，轻资产模式下总管理面积约为1.51万平方米。
　　据观点指数了解，堂堂加的轻资产模式主要是为业主提供设计、建造、管理以及运营服务，业主承担建造成本。
　　数据来源：企业公告，观点指数整理
　　在管规模方面，优客工场优势凸出，截至2022年6月30日，管理项目数达284个，已开业项目数达220个，开业工位数66500个，管理面积达958985平方米，较去年年底的865150平方米增长10.85%，管理规模得到有效提升。
　　数据来源：企业公告，观点指数整理
　　营收方面，创富港及堂堂加均出现稳步提升，而优客工场在收入方面并不稳定，其在最新财报中称疫情是影响公司经营业绩的关键因素。
　　值得注意的是，办公空间运营商持续探索多元创收方式。
　　来源：观点指数整理
　　其中办公空间运营商IWG与荷兰零售科技公司Wundermart建立合作关系，将无人售货超市引入办公室。此次合作是IWG集团践行15分钟城市理念的一次试验。
　　随着办公需求升级，个性化办公体验也逐步受到关注。
　　据观点指数了解，目前Wundermart已在荷兰的三个IWG共享办公项目中开设了门店，仍处于试点起步阶段。随着计划的推进，Wundermart将会进驻更多的IWG共享办公项目。
　　此外，报告期内优客工场通过旗下公司--希遇科技的协作，正式上线商业地产交易系统，聚焦商业地产买卖需求，高效链接楼宇资源，为商业地产买卖的促成提供更专业的服务。同时优客工场依托其办公空间运营管理能力以于对租赁及买卖双及企业服务优势，更好地赋能企业用户。
　　上海黄浦区办公租金大幅提升，广州及深圳维持平稳
　　从城市区域租金来看，报告期内的10月，北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区，办公租金均价为6.98元/平方米/天，环比下降0.71%；上海黄浦区均价为6.59元/平方米/天，环比上涨7.5%；广州天河区，均价为3.75元/平方米/天；深圳福田区，均价为4.23元/平方米/天，广州天河区及深圳福田区的办公租金较上月均出现明显变动。
　　数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
　　租金出现波动，主要与区域所在的营商以及投资环境息息相关。以上海为例，外滩金融集聚带是＂一城一带＂的核心功能区之一，＂十三五＂期间，黄浦区完成引进重点金融、类金融机构273家，如凯石公募基金、弘毅远方公募基金、信银理财、太保集团、太保人寿、国家绿色发展基金等企业相继落地。
　　截至＂十三五＂期末，区内共有持牌金融机构660余家，汇集了包括银行、证券、保险、信托、基金、期货在内的各类持牌金融机构，区域金融机构集聚效应进一步提高。
　　环比上看，广州及深圳多数行政区的办公租金维持稳定趋势，租金变动幅度多数在5%以内，其中广州天河区、深圳福田区、深圳南山区、深圳龙岗区办公租较上月维持不变。广州及深圳均只出现一个行政区办公租金变动幅度超5%，广州南沙区及深圳罗湖区分别是两者中租金变动最大的区域，均超5%。
　　北京及上海超一半行政区出现环比租金下跌的情况。下跌幅度最大的行政区分别为北京顺义区，环比下跌24.33%；上海闵行区，环比下跌9.63%。
　　从城市整体表现看，报告期内（2022年10月），全国办公物业出租挂牌量达6.34万套，相较上月6.93万套的供给量下降8.51%，办公物业出现进一步下跌，对运营商实现项目去化有一定帮助。
　　此外，一线城市办公租金平均单价为3.96元/平方米/天，环比下降1.68%，是今年2月以来，首次平均租金单价低于4元/平方米/天，办公市场需求端减弱，租金下跌明显。
　　数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
　　具体来看，北京是唯一租金平均单价突破5元/平方米/天的城市，稳居内地商务第一城；其次是上海，平均租金单价为4.3元/平方米/天。环比方面，四个一线城市租金变动服务均在5%以内，整体维持平稳。