楼市政策底快明牌了，情绪底还要多久？

　　01
　　仅仅两天之内，就有世茂股份、大名城、新湖中宝等上市房企，宣布了定增再融资的消息 。
　　此前，证监会刚表示，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。
　　因为停顿多年，这些政策的重启，被业内解读为：
　　史诗级利好。
　　而如果要用一句话来形容房地产行业在过去一个月面临的待遇，那就是：
　　刚推出ICU，嘴里立刻被塞满了人参燕窝。
　　此前，交易商协会已表示支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；而银行给各大房企的授信，一下子怼了一万多个亿。
　　从信贷融资到债券融资，再到上市融资，困扰房企很长一段时间的＂钱不够＂问题，这下被梳理清楚了。
　　02
　　所有这些归纳起来，只有一句话：楼市政策底快亮出底牌了。
　　所谓政策底，是顶层允许一个行业能＂坏＂到的最差程度。可以解读为，从这一刻开始，接下去都是好消息了。
　　对地产业来说，11月的这些信号是不得不来的。
　　此前公布的11月经济数据显示：11月份制造业采购经理指数（PMI）为48.0%，比上月下降1.2个百分点，创下今年5月以来的新低 ；
　　生产经营活动预期指数为48.9%，为2020年3月以来首次降至50%以下；
　　今年1—10月份，全国规模以上工业企业实现利润总额69768.2亿元，同比下降3.0%。
　　全家日子都很严峻，大哥你怎么还能再躺着？
　　当然，从实际情况看，政策底要完全明牌，可能还需要更明确的信号 。比如，全国那么多重要城市，限购还没有完全放开。比如，二手交易还不能满二不唯一。
　　但说当下是处于接近底部的阶段，是大概率事件。
　　03
　　政策底一旦能够得到确认，至少说明两件事：
　　第一，距离市场底不远了；第二，距离市场底还要一段时间。
　　历史经验表明，这个时间，大多在5-6个月之间。因为＂政策底＂之后，通常还有一个＂情绪底＂，就是明明购买环境越来越友好了，但情绪还沉浸在上一个糟糕的市场里 。
　　＂市场底＂有一个重要指标，那就是销售要上去，这也是现在房地产行业要解决的最大问题。
　　数据显示，今年1-11月份，前100房企实现全口径销售金额64169亿元，同比减少45.1%；11月份前100房企实现全口径销售金额6038亿元，环比上升3.7%，同比减少24.5%。
　　最近的一次验证，是在2014年。
　　2014年9月30日，以放松限贷为标志的全国性宽松开启：二套房认定标准由＂认房又认贷＂改为＂认贷不认房＂，同年11月央行重启降息。
　　到了2015年4月，也就是在政策全面宽松6个月后，销售面积增速由负转正，当月增速7%，并于2016年4月飙升至44.1%。
　　再上一次，是2008年的全球金融危机。
　　2008年10月27日，央行出台新政，贷款利率下限下调为0.7倍，首付比例下调为20%。2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励普通商品住房消费。
　　5个月后，也就是2009年3月，商品房销售面积增速开始转正。
　　04
　　如果这个推论成立，那么本轮市场底，有望出现在明年二季度或三季度。
　　换句话说，对明年年中的楼市，可以稍微乐观一点。
　　我身边的一些二手房东，已经开始＂押注＂这个预期了，比如阿涛。
　　阿涛在某小区有一套约90 的二手房，房龄十余年。半年前开始挂牌，历经三轮降价，目前基本处于无人看房的境地。
　　前两天，有中介给他打电话回访，他果断回答：不卖了 。
　　＂理由很简单，我这个户型小区里大概挂了10几套，我了解了一下，我的挂牌价应该是其中最低的。既然我的房子都没人看，那就是至暗时刻。＂
　　类型的情况阿涛在2015年前后碰到过，当时他父母有一套老破小在卖，同样无人问津。
　　结果到了年中，看房的人一下子都冒了出来。最后，还加了一点价卖掉 。
　　05 不过，即便本轮房地产的政策底明了了，市场底也如期到来，像＂阿涛们＂盼望的短时间重回火爆，恐怕难度很大。
　　首先，虽然类似景象在这块土地上已经上演过不止一次，但这次可以说是最惨烈的。
　　很多房企遭遇了史无前例的困境，让它们恢复活力，把行业理顺是首要任务。
　　事实上，从去年十月起，房地产相关信贷就开始持续放松，可是一年多过去了，并没看到景气程度的回升 。这次加大用药量，就能药到病除？
　　才推出ICU，就想进KTV？难啊！
　　其次，疫情消散不去，给整体经济走势带来更多不可测因素。
　　近期高盛的报告，就预测了明年可能放开的几个关键节点。不仅具体节点无法判断，且即便放开，对经济是否有新的冲击也未可知。
　　最后，现在中国面临的楼市环境也和之前几次有很大不同，归纳起来就是：房子多了，钱少了。
　　以杭州为例，2015-2021年，杭州的新房销售加起来，总量超过120万套。
　　和5、6年前相比，现在很多家庭，都能拿得出至少一到两套＂还不错＂的房子，然后还着每个月三四万的按揭。
　　许多人缺的，只是一套＂更好的房子＂ 。
　　再换句话说，如果你手里的房子并没有一项气质，符合目前市场的主流需求，那么对不起，市场底来不来和你关系不大。
　　至于钱，反正快到年底了，大家可以算一下自己今年的收入，或者在朋友圈做个小调查，看看是增长的多，还是缩水的多 。
　　更何况，一旦市场底到来，既可能意味着新一轮周期的开启，也可能是回光返照。
　　日本1990年代的地产泡沫，也是努力反弹过几次，才彻底破灭的 。