房地产回归8年前，去库存又要开始了吗？

　　每个月中，统计局都会发布一个月的房地产市场数据，相比起其它公司，他们的数据更及时、更精确，也更有参考价值，所以，这也是他们最关心的原因。尤其是12月份的房地产价格，不但可以全面地反映出2022年的房地产市场状况，而且还会对明年的房地产市场产生一定的影响，因此，房地产开发商会根据这一因素来制订明年的销售规划，而购房者也会以此为参照。这意味着什么？
　　统计结果表明，在70个典型城市中，55个城市出现了房价下降，占78.6%，较上个月上升了2个；二手房均价下降64个，占91.4%，与上个月持平。这和网络上的＂年底翘尾，未来会大涨＂的说法完全不一样，很显然，房地产市场并没有出现任何的反弹，相反，下降的势头越来越明显，甚至一些热门城市也不例外，中指数据显示，12月份十大热门城市中，只有上海上涨了0.23%，北京，广州，深圳，重庆，武汉，成都，杭州，南京，天津，都出现了下降。同时，《2022房地产市场》的全景也在这里展现了出来。
　　1、全国新房销售面积1358亿平方米，同比下滑24.3%；2、新房销售额同比下滑26.7%，为13.33万亿；3、全年开发投资133兆，同比下滑10%，这是统计数据发布以来的第一次；4、全年新增建筑面积12.1亿平方米，同比下降40%；5、房企全年融资规模降至2017年以来的最低水平，同比下滑25.9%。
　　就像一位独立经济学家马光远在今年早些时候曾预言：＂当全国商品房销售面积突破18亿平方米、销售额突破18兆时，房地产市场的发展就会达到顶峰，因为再也没有比这更好的数字了。＂中房前主席孟晓苏在一次访谈中说：＂中国人民的储蓄在2022年增长了15万亿，如果把1/3的储蓄用于购买、装修和其他购买，中国的经济将会复苏。＂对于这一点，很多网民都表示了异议。可以说，现在的房地产市场又回到了八年前。
　　首先，我们来看看2014年的房地产市场：2014年，由于房地产市场的低迷，房地产市场的总库存量从不足五亿平方米增至6.2亿平方米，多个城市的去化周期已经超过15个月警戒线，三四线城市更高达30个月。到2022年，全国100个重点城市的库存总量将达5.94亿平方米。很多地产巨头都选择了转型，或是退出，王健林在接受采访时说，＂任何一个国家的房地产业，都不可能在50年内兴盛起来，而万达集团，就是为了长远发展，才将目光投向文化领域。＂同时，从2013年开始，李嘉诚就一直在卖房产和地产，套现了数以万亿的资金
　　再来看2022的房地产市场：根据 CRIC的监测，全国100个主要城市的总库存量为5.94亿平方米，广义库存上升到28.5亿平米，一线城市去化周期超过12个月，二线城市近半数去化周期超过24个月，三四线城市形势更为严峻，去化周期高达26个月，其中衡阳，晋江，运城，洛阳，宝鸡，都是35个多月。从这一点可以看出，2014年和2022年房地产市场所面对的形势非常类似，都是在房地产市场遭遇冷淡的大环境下，存量迅速增加，去化周期延长。
　　房屋归根结底是＂商品＂，所以它的价格主要取决于供求关系，如果供给远远超过需求，房价就会下降。这也是为什么王健林在2014年决定转行的原因，李嘉诚也会选择抛售股票。但问题是，从房价的走势来看，房地产价格非但没有下降，反而出现了大幅上涨，很多三四线城市的房价都在这几年里翻了一番，房地产的问题也得到了缓解。
　　造成这种现象的最大原因是＂去库存＂。为了缓解楼市的紧张，三四线城市都开始了＂棚改＂，土豪们和炒房客们开始＂抢房＂，三四线城市的房价也跟着水涨船高。同时，一二线城市的老式住宅也被炒热，很多地区甚至出现了＂倒挂＂现象，而二手房的价格也带动了新房子的涨价，至此，房地产市场开始全面上扬，仅仅两年不到，全国的存货规模就跌到了2012年初的水平。然而，8年前的事情是否会＂重演＂呢？
　　当然不会。首先，政府领导的态度发生了变化，去年年初的一次重要经济会议上，政府就明确了房地产的发展方向：加强宏观调控，支持住房改善，保交楼，保民生，保稳定，因城施策，支持刚性和改善型住房需求，要确保房地产市场平稳发展。同时，目前很多城市都在用＂老改＂取代＂棚改＂，＂大拆迁＂的时代已一去不复返了。目前的焦点是保民生、保稳定，所以不能用大幅上涨的价格来解决住宅过剩。
　　其次，目前房地产市场的总体＂需求＂已经不足，这主要是由两个原因造成的，一是中央银行的统计数字表明，目前我国城市居民的住房拥有率已达96%以上，也就是说，城市居民的剩余住房需求还不到4%。二是目前的人口问题，根据国家统计局的数据，到2022年，我国的人口自然增长率为-0.60个百分点，较2021年下降85万个，其中60岁以上人口28004万，占19.8%,65岁以上人口20978万，占14.9%。
　　第四，城市化率，自2000年起，我国城市化进程迅猛，从农村到城市的人口每年都会增加一两千万，而且随着时间的推移，城市化的速度也会越来越慢。有关报告指出，中国的城市化率在2012-2017年间以每年1.2个百分点的速度递增，到了2021-2022年，这个速度已经下降到了0.5个百分点。这意味着，城市化速度减缓，相应的住宅需求也相应下降。
　　所以，房地产市场虽然恢复了八年前的样子，但房地产市场的走势并不会像以前那样，房地产市场上的泡沫会随着房地产的调控而慢慢消失，房地产的投机属性也会越来越弱，所以，未来的购房者们，既不会因为房价暴涨而背负太多的债务而匆忙买房，也不会因为房价的下跌而影响到他们的房子，如果有可能的话，可以优先选择那些人口密集的中心城市。