CBRE2023年中国房地产市场展望写字楼篇

　　CBRE世邦魏理仕近期发布《2023年中国房地产市场展望》报告认为，防疫措施的全面优化和全国感染率快速过峰成为2023年中国经济转折的关键动因，并有望大幅度提振商业地产市场的表现。尽管欧美发达经济体经济走弱将致外需景气度下滑，但国内消费的复苏以及扩张性财政和货币政策将帮助中国的GDP增长在2023年反弹至4.9%。
　　在这一宏观经济预期下，报告指出，率先受益的消费和旅游市场将带动购物中心租金回温，同时进一步利好仓储物流市场，经济动能和企业景气度的提升将使写字楼市场需求的下行趋势迎来拐点。投资者情绪明显改善，2023年中国商业地产投资市场交易额有望实现双位数增长。
　　本周，我们将分四期连载《2023年中国房地产市场展望》报告的主要发现，逐篇分析写字楼、零售物业、仓储物流、物业投资等板块的发展趋势和机遇。
　　《2023年中国房地产市场展望》
　　写字楼篇·速览
　　写字楼租赁需求企稳回升，以金融、科技和制造业为主力的需求引擎将推升全年净吸纳量至500万平方米，新增供应将达800万平方米，接近疫情爆发前5年的均值。2023年租金下跌趋缓，但仍有利于租户扩张。
　　租赁需求
　　写字楼租赁需求企稳回升，全年净吸纳量预计达500万平方米
　　2022年，受到新冠疫情、经济减速和平台互联网行业监管环境收紧等因素的共同影响，国内18个主要城市全年写字楼净吸纳量仅录得234万平方米，同比大幅下降68%，为2009年以来的最低水平。
　　展望2023年，去年底防疫措施优化后感染人数的快速上升令短期内商务活动受阻，但随着感染率达峰回落，经济活动将迅速回温。CBRE预计，写字楼租赁需求将于2023年二季度企稳回升，全年有望实现500万平方米的净吸纳量，与过去五年均值相当。
　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
　　行业结构
　　金融业稳步增长，科技行业需求修复，
　　制造业仍具增长势能
　　从行业需求结构来看，2022年金融和科技仍占半壁江山，预计2023年将继续担当写字楼租赁需求的主引擎。其中，金融在政策利好下将持续稳步增长的趋势，而科技企业历经一年多的行业调整后，需求修复并重启扩张。2022年中国实际使用外资金额同比增长6.3%，其中制造业实际使用外资大幅增长46.1%，体现出外资企业对中国经济发展前景和营商环境持续改善的长期信心。新能源汽车将是制造业写字楼需求的一股新兴势力。
　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
　　新增供应
　　2023年新增供应充沛，二线城市楼宇品质加速提升
　　2022年奥密克戎疫情的反复让全国34%的新项目延期至2023年入市，我们预计，2023年全国18个主要一二线城市新增供应将达800万平方米，接近疫情爆发前5年的均值。2023-2025年累计新增供应约2,160万平方米，较此前三年增加19%，绝大部分的增长来自于二线城市。
　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
　　品质升级是近年来国内写字楼市场的主流趋势。 2022年，甲级写字楼在全部净吸纳量中的占比进一步上升至81%，北京、上海、广州、天津、杭州等城市的乙级写字楼市场均录得负吸纳。2023年，企业和员工对健康、安全工作环境的期许和更加充裕的甲级写字楼供应将令品质升级型租赁进一步提速。CBRE认为核心商务区将继续受到青睐；综合考虑租赁成本和可租面积的情况下，企业对交通和配套完善、可租面积充沛的新兴商务区倾向性增强。
　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
　　租金走势
　　2023年租金下跌趋缓，但仍有利于租户扩张
　　随着需求的逐步回暖，CBRE预计，2023年全国写字楼平均租金将同比下滑0.7%，该跌幅较2022年收窄1.1个百分点。但新增供应集中入市仍会让业主间面临激烈的招租竞争，大部分华北和中西部二线城市将持续面临租金下行的压力，而租户对办公环境愈加重视则意味着项目去化速度和租金表现因其区位、配套和品质而分化的趋势将更加明显。
　　可租面积的稀缺令一线城市核心商务区的租金拥有强劲的反弹动能，并有望带动一线城市整体租金在2023年下半年至2024年企稳回升。成都、青岛和华东二线城市的租金走势也相对较强 – 这些市场中的大部分未来三年的平均空置率在25%以下，在二线城市中拥有更好的供需平衡。
　　结论和建议
　　给租户的建议
　　2023年市场供应充沛，租户可积极规划或推进房地产策略。但必须注意到，一线城市核心商圈的可租面积将进一步收紧且租金企稳攀升，对此类区域有租赁意愿的租户需加快决策。
　　基于区位和配套与员工满意度之间的高关联性，租户需在租赁预算和楼宇区位间寻求最大限度的平衡。对于有大面积租赁需求的企业，逐步成熟的新兴商务区亦是不错的选择。
　　尽管国内对疫情已进行降级管理，但办公环境的健康和安全已成为员工的长期诉求，租户可抓住当前供应窗口进行升级搬迁，并增加对办公室健康相关的投入。
　　以办公室为主的混合办公模式将成为长期趋势，选址时务必考虑混合办公情景下需要的支持性设施，如共享办公、会议室出租、高速网络等。
　　给业主的建议
　　整体写字楼租赁需求将自2023年开始逐步回暖，可重点关注证券资管、硬科技、高端制造、专业服务等增长确定性较高的行业。
　　办公品质升级将成为长期趋势。建议业主增加在新风系统、照明、无接触设施以及商业服务配套等方面的投入，并通过租户管理系统和方案提升租户体验。
　　对于区域配套不足的项目，业主可通过提供接驳班车、共享单车、充电桩等交通便捷服务，以及餐饮、休闲健康设施来吸引租户的入住。
　　免责声明
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