芸姨,资深房产投资人!这是芸姨带你赚钱的第3年,已经成功帮助全国超1000人资产破千万,数次成功预测了多个城市的上涨节点,关注芸姨爱房,成为买房内行人。 #01 楼市寒冬已过,央妈大放水,这些城市房价能压住吗? 提问: 芸姨姐姐,一直看您的文章,收益颇大,而且您的预测也很准,今年上班年听了您的建议买在重庆土拍前买了中央公园,结果重庆土拍一出来,就上涨了,然后现在政策底已过,市场预期也好很多,前几天也看了一条新闻,央妈放水1000亿, 请问接下来该哪些城市还可以选择,还会上涨!麻烦芸姨解答一下! 回答:前些天我就告诉大家政策底已经到了 !11月份,政策层面不断有利好消息,特别是信贷,显然放松一些了。 所以,明年楼市的行情肯定会比今年好, 这一点毋庸置疑,但是不是全部城市都值得上车。 像深圳、上海、广州、合肥、成都、宁波、东莞、杭州、西安、海口、厦门等城市, 房价已经大涨了一波,并且调控已经落地,短期就不要去追高了 。 对于本来要涨还没有涨的城市,一些二线城市。比如青岛、济南、武汉、重庆、苏州、郑州这种调整充分,今年行情有的刚启动就被中断,有的是还完全没启动的,政策松动都会有所反弹。 包括弱二线城市, 比如正在大跌的昆明,南宁,贵阳,还有石家庄,天津这种慢跌好几年的城市,都有好转的机会 。总之就是房价都没有正儿八经涨一波,还没有遭受调控的城市,都会有行情的。但一定是核心地段涨,绝不是整个城市,分化依然是趋势。 毕竟这些二线也是省会核心城市,人口还有流入,有产业,就有购房需求。 当下买房的几点核心建议: 1. 尽量置换到人口输入的一二线,人口输出的三四线城市就留一套自住。 2. 买房要降低收益率预期,持有周期要变得更长。 3. 二十年的楼市大发展,很多城市步入存量房时代,不要一直死守一套房,有条件就逢低换优进行置换。 百成效的置换大杀器:逢一退三 一套房置换:市场低迷时,尽全力买入潜力大的物业,等待市场恢复后的大幅反弹。 市场旺盛时,趁着行情火爆,卖出升值乏力的物业,回笼资金,以便接下来有资金进行置换。 千万不要爱上自己住的房子,说到底,这社会谁都有地方住,中国没有多少人是睡马路,大家缺的是资产。 形容得帖切一些,买房的本质就是养猪,月供就是饲料,猪仔长到200斤就很难继续长了,这时再吃饲料就是浪费,应该宰了它换钱,然后买更多猪仔回来… 房子也是,如果楼龄老了,房子旧了,升值就会变得缓慢,这时就应该卖掉置换,换更优质的。房子也需要与更新换代,与时俱进 两套房及以上置换:逢三退一,是更高层级的置换,在你持有2套或以上房产的情况下,每当大市好的时候,就要卖掉手中相对劣质的房产,例如老破旧,在楼市下跌回调的时候才有资金去抄更好的货。 经过多轮置换,您手中的房产就会越来越优质。 #02 卖房大杀器,其实你一学就会 提问: 万能小姐姐,我想卖房,请问有什么大杀器吗?让我先看看,少走弯路,再此谢过了, 回答:好的,我看你骨骼清奇,就给你一本吧,买房的5大要素,你详细看一下 卖房置换主要分两大块 一 、卖房的时期 二、卖房的技巧 咱们一步一步细讲 卖房的时期 牛市上行期置换,一定要先买后卖,牛市下行期置换,一定要先卖后买,卖出时要注意各区域的涨价规律。 解释一下,上行期,所有的房子都在涨,如果你先卖再去买,就可能卖房的那点钱根本买不到满意的房子了。只有先买后卖才能吃到两个房子的涨幅。 有人会说了,先买后卖,我哪里那么多钱啊? 这个不解释,只提一点,你借钱买房的那点利息,和你自己那个房子几个月涨的钱相比,完全可以忽略不计啊。 如果你是从远郊或老破小往核心区置换,要注意,楼市一定是从核心区先启动,再接着是往老破小和远郊蔓延,所以核心区不涨了,不意味着老破小和远郊不涨了。 卖房置换的时期讲完了,接下来讲第二板块 卖房的技巧 1【市场调研】 首先,要进行市场调研,了解最近相似户型房子,房屋成交均价多少。 跟中介的朋友聊下,了解房源信息,然后找他带看在卖的房源(他知道你是做市场调研的); 跟2-3家靠谱的中介(一般链家,到家了+1个小中介),以卖家身份,问房源信息; 跟2-3家靠谱的中介,以买家的身份,问房源信息; 到附近2家门店,以买家的身份,找他们带看当前在卖的相似户型房源; 做完以上工作,能清楚知道市场行情,自己房子该挂什么价格合适,目标客户在哪,大概多久可以卖掉,通常能整理表格出来。 2【美化包装】 卖房就像去美女相亲嫁人一样。 清水房可以直接打扫 装修房需要以下三点 清爽:出售的房子,最好不要有私人物品,质量不好的家具最好处理掉,保持清爽。 干净:墙面如若脏乱记得全面粉刷,踢脚线、地板损坏的修补,浴缸、洗手盆边缘发黄的用填缝剂重新填一遍,然后找保洁做个开荒保洁。 养眼:注意软装,窗帘,桌布,装饰画,花束,让人感觉到有品位和舒适温馨。 3【撒网挂牌】 做3件事:做宣传文案,配多把钥匙(或改成电子锁),申请个临时电话号码(用阿里小号)。 拍房屋优质照片配上文案讲房屋优势写出,参照开发商推荐房屋一些方法。 挂牌时最好找到店经理,拿出钥匙或者电子密码,房屋文案以及联系方式,让店经理映像深刻(电话可以是临时号码,卖完就不再接相关电话) 态度友好谦卑,把中介当朋友,人熟好办事 4【有序推广】 挂完牌后,要跟踪中介跟客户推广和带看的情况,以便及时调整策略。 可以采取微信跟踪+店面回访两种方式。 回访,要找个中介门店人比较多的时间,上门问房子的带看情况,因为行业竞争的激烈,你一上门,很多眼睛看过来,耳朵竖起来了,这时需要嗓门大一些,自报家门,然后让大家帮忙跟客户推广。注意回访方式和频率,要让中介感觉到你诚意卖,但又不是特别着急卖。 每家中介找到1-2个得力的人,作为你房子推广的接口人,反馈你的房源在他们公司内部的推广情况,有没有列入A类房源?在什么规模的会议上推广?并反馈每周客户带看情况,客户看后的反馈,再根据这些反馈,调整自己的方向 对这些卖力推你房子的中介,要表示感谢,适时发下红包以表感谢。 5【应对虚实】 中间会接到很多中介电话,比如他们会说有一个客户,付款方式全款,蛮诚意的,多少钱能卖。 这时就需要挑选客户,方法通常是打款诚意金5000元面谈,先缴钱再当面谈具体价格。 6【签单成交】 约定客户签单卖房时,清理好房子的产权,同时一定是要和买家见面的,否则当心被ABC。 卖房要卖给主流自住人群,大企业,公务员等收入稳定者是首选,千万不要和炒家做交易,千万不要,各种拖延流。 如果是买家承担税费,卖房一定要走正规流程,多方见证,卖房要的就是稳,不要出岔子。 以上是卖房时期和卖房细节归纳总结完毕,愿你举一反三,层层出新,让房子make more money! #03 重庆海语江山虽不是坑货,但也不是潜力股,建议抛掉! 提问: 芸姨小姐姐,想咨询下,重庆的海语江山,有没有必要卖掉以及卖的时间怎么选择? 回答:海语江山有些老了,07年建的,现在均价14000元/平左右,江北是个比较成熟的板块,现在这个沉淀下来的价格就是它的价值,建议卖掉置换哟! 置换的时间:现在新房库存只剩2.7个月,12月有第三次土拍,信贷也开始支持,明年重庆会回暖有小阳春,趁小阳春3-4月,行情回暖及时售出,这样利益更高哟 如果没有其它投资渠道,建议还是再买优质板块的房龄教新的优质小区,未来10年国家还是非常呵护房地产,一二线人口流入的城市,优质房产持续上涨,重庆就是其中之一 #04 揭秘包租公寓的坑,能救一个是一个! 提问:芸姐姐,我涉世未深 ,请教下一些包租公寓号称7% 9%的,会不会有猫腻? 回答:孩子,果然涉世未深。来告诉芸姨今年几岁了? 包租公寓通常都是商住,猫腻在于两处:第一,因为帮你包租了。你觉得很省心 于是,卖不掉的商住就顺利卖掉了。 第二,羊毛出在羊身上 包租9%的公寓,售价通常比旁边的普通住宅楼还要贵 反正他把包租的费用已经折算在房价里了 然后,包租1年后,和你签包租协议的皮包公司就会破产清算 跑路了 傻了吧唧的,你还以为能永远给你包租吗?包租就像段正淳的谎言 这个时候,我是爱你的,但不是永远 甚至,连明年都没有,只有这个时候,我是爱你的 一样的道理,只有卖给你房子的时候, 才是9%包租的,明年,后年,就不一定了 ,你拿着包租公寓自己去市场上找租客 会发现,这个价格根本就租不掉, 市场价只有包租价的一半而已, 以上两点就是猫腻 我说得够清楚了吧? 看了你这个问题,芸姨不由得感慨,因为商住的广告攻势太强大, 每天依然有无数人掉入火坑, 呐喊只是杯水车薪啊,能救一个是一个。 #05 楼市寒冬已过,北京建议立即上车 提问: 芸姨,您说楼市寒冬已过,请问一下,北京合肥郑州可以买吗?麻烦解答! 回答:北京是当下一线城市里面唯一还没涨到位的,非常看好北京以及回调到位的燕郊行情! 买房问题,问芸姨就对啦!