为什么现在的有钱人已经不买房了？

　　首先要问你一个问题，如果你有钱了是把钱放在银行还是继续再投资。
　　如果你觉得很稳妥的话，又不怕通胀，那么就直接存银行，这个是很保险。
　　但是如果你想把这些钱继续投资的话，那么换银行就不合适了，那么你就会去往哪方面投资呢，一个是股票一个是房地产。
　　显然股票的风险太大了，那么房地产呢，因为这些年房地产的升值空间还是很大的，而且虽然很多地方都不是大的刚需，但是它的价格并不会跌到哪里去。
　　所以有钱人有钱了以后基本上都是投资房地产，所以说这是一个旱涝保收的一个好收益，至于说为什么最近几年可能很多人趋向于从房地产这边退出，那是因为可能他到了一个平稳期，也就是说它的上升价值没有那么大，但是还是具有潜力的。
　　为什么现在的有钱人已经不热衷于买房了呢？小菜认为，原因可能比较多，情形也是多种多样的。相关的一些想法分享如下，供参考。第一、现在的有钱人已经不热衷买房的原因
　　01、楼市已经发生了较大变化，房价涨幅已经比较稳定，赚价差的机会少了
　　小菜印象中，06、07年、10、11年、16、17年时候，房价涨幅很大，有些区域房价年头和年尾价差大概在20%、30%这样子。
　　现在房价年均涨幅已经比较小，调控要求大概是不超5%，不然就要被约谈。结合过去10年的年均通胀率4.59%，这个涨幅基本也就是通胀率引发的价格上涨。
　　在房价涨幅很小的行情下，如果加杠杆投资买房，扣除利息、手续费、税费之类的，买房实际已经赚不到多少钱了，没啥价差空间，操作不好的可能还要赔钱。
　　02、现在房价普遍比较高，买房需要压的资金比较多，有钱人往往投资路子多，现在买房投资收益已经不划算
　　目前各地的房价普遍比较高，很难找到房价洼地，机构数据显示，一线套均价格400万以上，二线套均价格150万以上。
　　不管是投资一线，还是投资二线，都需要占用一笔相当数额的钱，而买改善型住房的话，压的钱可能更多。
　　一方面是压的钱更多了，另一方面是房价涨幅被严格调控了，加上利率也比较高，扣除各项交易税费，实际上投资和收益已经不优质了，这对投资门路比较多的有钱人来说是很不划算的。
　　03、国家调控政策已经比较完善，通过金融杠杆等钻空子赚差价的路子被堵死
　　目前，限贷、限售、利率上浮、二套首付比例提高，这些政策已经比较完善，通过借力金融杠杆赚差价不好使了。
　　比如，楼市限售后，强制加杠杆的持有时间，成本无疑增加，利润被强制消耗，最后算总账可能还要亏钱。
　　04、房子存量基本饱和，楼市进入买方市场，房子的流动性变差，有钱人投资买房后变现周期被拉长，急需用钱时，可能还要割肉离场
　　从恒大研究院2017年数据看，我国城镇住房套户比已达1.05，接近国际正常值1.1，而人民银行2020年报告显示，我国城镇住房套户比已达1.5，城镇住房总量已经饱和。
　　在这种背景下，楼市无疑已进入买方市场，买房后上市交易的时间将被拉长，房子的流动性变弱。这无疑又增加了持有房子的时间，增加持有成本，而房子越来越难卖，无疑又不利于及时套现离场。
　　当有钱人有其他更好的投资项目，急需现金周转的时候，可能还要割肉离场，这对善于投资和理财的有钱人来说，是比较忌讳的。
　　05、房地产行业已进入调整期，赚钱的方式在变，对有钱人来说，轻资产运营胜过重资产投资
　　房地产业已过了高速发展时期，进入到平稳发展时期，这个阶段的特点决定了已不宜持有流动性差的房子，而应该保持充足的现金流动性，才能抓住瞬间即逝的投资机会。
　　从冯仑、王健林这些地产大佬的观点不难看出，轻资产运营应该是趋势，而重资产投资的方式可能越来越不划算。
　　综上看，有钱人不愿意买房应该是趋势和共识，轻资产运营，并保持充足的现金流，可能能抓住更多投资机会，获得的收益可能比买房更高。第二、房地产行业已经进入新的发展阶段，在楼市赚钱的方式正在改变
　　01、房地产业进入新的发展阶段
　　⑴房地产业从高速发展转变为平稳发展
　　业界公认过去10年是房地产投资的＂黄金＂时期，经过高速发展时期之后，行业发展开始放缓，在各项政策的保驾护航下，行业逐步往平稳发展状态过渡。
　　也就是说，在高速发展状态下，政策面比较宽松，不够完善，可操作空间大，加上房价变动也比较大，划得来通过购置房产赚差价。
　　当行业平稳发展之后，价格变动已经比较小了，或者说被严格控制了，这时就不宜再通过高成本、高投入、长时间购置资产的方式投资，而应该变换思路投资房产。
　　⑵房价从单向跳跃式上涨转变为两极平稳分化
　　大家都知道，以前是个人、胆子大、能贷点款，瞎买都能赚钱，房价始终都在涨。但这种行情现在不在了，这种时代可能一去不复返了。
　　今年疫情冲击后，房价分化的趋势越来越明显了，核心城市区域房价比较抗跌，疫后快速复苏，并表现出上涨，甚至过热行情；而非核心城市区域，近年来开始表现出＂收缩＂的趋势，房价逐步平稳两极分化。
　　⑶存量房时代来临，城镇住房从短缺转变为饱和
　　4月人民银行的报告显示，城镇居民家庭住房自有率已达96%，拥有二套房的家庭超30%，有3套房的家庭超10%，说明住房存量已经饱和。
　　当全民都在谈论房子的时候，说明房子的方方面面已经很＂透明＂，而这往往就意味着行业成熟，也意味着行业＂利尽＂。
　　⑷房地产发展进入城市群和都市圈时代
　　我国走的是大城市路径，这个路径走到现在这个阶段，绕不开的就是城市群和都市圈。从美国上百年的城镇化规律看，城市群和都市圈成为发展重心后，房地产会走向分化，城市群、都市圈的房地产会继续平稳发展，而其他区域的房地产或将面临＂收缩＂。
　　综合看，房地产业正在从20年高速发展转向未来的长期平稳发展，房价会逐步分化，楼市会进入买房市场，房产流动性会变弱，核心城市区域将继续发展，而单体城市区域或将面临＂收缩＂，行业也将逐步调整。
　　02、在楼市赚钱的方式正在改变
　　⑴投资买房从＂低买高卖＂转变为＂低买低卖＂
　　在政策宽松的高速发展时期，楼市往往都在上演低价买进，高价卖出的好戏，在行业发展放缓之后，现在上演的往往是严重低于市场价的价格买进，再以略微低于市场价的价格再卖出的剧情。
　　如果低价买进再按市场价卖出的话，可能需要的周期会比较长，算上持有时间的成本，可能不如低买低卖划算，更不要奢望按以前低买高卖的戏路走。
　　⑵重资产投资转变为轻资产运营
　　轻资产运营是趋势，比较典型的就是万达。
　　做地产的万达宣布轻资产运营，这不是一句口号，是适应行业发展趋势的明智选择。尤其是日后房产税出来，这种思路更是可取的。
　　⑶加杠杆买房已经很难赚钱，资产管理可能是楼市的下个风口
　　一方面是房价涨幅被严格控制，另一方面是限售、提高二套首付、提高二套利率，叠加杂七杂八的交易环节税费，持有时间短了，房价涨幅不够大，赚不到钱；持有时间长了，涨幅是达到预期了，但持有成本被撸了羊毛，剩下属于自己的已经不多了，左算右算，买房已经不划算了。
　　当大家都去买房，房子又已经饱和，空置率会越来越高，房子的流动性变差，住房自有率已经比较高，在这种背景下，帮助业主提高空置资产的管理和运营，帮助业主提高物业收入，可能会是房产下一个盈利的风口。
　　总之，楼市已经变天了，还在用过去那种简单、粗暴的方式在楼市投资，可能赚不到钱了，难说还要亏钱。第三、有钱人不买房了，他们的钱都花到哪里去了？
　　01、亿万富豪人群构成
　　从胡润的财富报告看，中国亿万富豪人群大致是这样构成的：75%为企业主，15%为炒房者，10%为职业股民。
　　02、千万富豪人群构成
　　同样来自于胡润财富报告，千万富豪人群是这样构成的：55%为企业主，20%为金领，15%为炒房者，10%为职业股民。
　　03、有钱人投资理财方向
　　还是胡润的财富报告，92%的人首选理财产品为保险，85%的人次选银行存款，56%的人将金融投资产品排在第三位，后面依次是不动产投资、VC/PE、艺术品投资。
　　从上述三个数据看，有钱人主要的资金或职业都没投在房地产，但房地产职业或投资品占据了有钱人相当的位置。第四、对我们有何启示？
　　01、核心城市的优质房产依然值得持有
　　城镇住房虽然已经饱和，楼市虽然已经分化，但城市群和都市圈依然还有发展前景，在经济持续发展的情况下，核心城市依然在未来长期内都将是人口、产业、资本和生产要素的聚集地，这些区域内的优质房产依然会是供不应求的，持有这样的房产依然还有利润空间。
　　02、做自己擅长的事，不要放弃在自己的一亩三分地执着耕耘
　　房地产业虽然已经成熟，简单、粗暴式赚钱的机会少了，但展现在大家面前的是一个成熟、安全、稳定性更好的市场，这难道不好吗？
　　在这样的市场依然不乏赚钱的机会，但要转变思维，与时俱进，才能在这样的市场赚钱，不要因为市场升级为2.0版本了，就放弃做自己擅自的事，也不宜放弃在自己熟悉的一亩三分地执着耕耘。
　　因此，有钱人现在已经不买房了，不代表他们离开了房地产，相反，他们可能转变了在房地产市场中赚钱的方式，而从重资产购置转向轻资产运营就是其中的一种思路。
　　应该说，2015年是中国房地产的分水岭，之前加杠杆买房的都是有钱人，他们大量购置房产，囤积居奇。但从2015年之后，有钱人已经不买房了，真正买房炒楼的是老百姓。所以，近年来国内个人住房贷款的杠杆率在快速上升，现在房产已经占居民家庭总资产的77%，只有23%才是金融资产。居民购房的主要原因是，害怕现在不买房，以后更加买不起。而多数有钱人却逐步想从房地产市场变现。
　　那么，有钱人为什么现在不买房了呢？首先，有钱人买房的资格被限制了，很多一二线城市实行了限购、限售等政策，即使你有钱也不能随心所众的购置房产。再加上，有钱人买房是为了房价每年能有20-30%以上的上涨，如果房价被当局严格控制，大涨的可能性极小，在这种情况下，有钱人看到房价在短期内没有多大的上涨空间，也就停止了房地产投机了。有钱人买房是要有利可图，无利可图的事情，谁会愿意去做？
　　再者，有钱人买房大多以投机、投资性为主，就是希望将来以更高的价格卖出，或者出租给别人，以收取租金。但是，现在第二套房首付就要50%至60%，对于有钱人来説利用银行杠杆效率不大，而且自己的资金用量消耗就很大。更何况，不动产登记现在已经全国联网，过不了一二年房产税呼之欲出，房产税会对于大量持有房产者将会收取重税。在这种情况下，有钱人现在应该是将房产变现，而不是再去买房了。
　　再次，房子是买进容易，卖出难。现在二手房越来越难卖，通常要挂牌半年以上，而且还要是全小区的最低价，这才有可能成交。多数情况是看房者多，成交者稀少。更何况，房地产交易环节中税费较高，增加了成交的难度。而且一线城市二手房现在都买不出去，更别提二三线城市。因为，多数市民只要条件允许，都喜欢购买一手房。现在由于国内经济正在疫情过后的恢复中，老百姓购房能力疲弱，二手房变现越来越困难。
　　最后，有钱人要买房，早就买了，肯定也不会等到现在。正是由于，前些年有钱人买房太多，都囤积起来，这样才导致国内各大城市空置率较高，通常在在大城市住房空置率也要达到20%以上，而中小城市房产空置情况更加严重。所以，对于有钱人来説，在目前经济形势不好的情况下，不是要大举买房，而是把大量房产抛售变现，手持现金才是最为安全的。因为，谁都不知道房地产泡沫什么时候会破。
　　现在国内房价处于高位状态，要买房的主要就是刚需和改善型购房者了。有钱人因为前期早已囤积了大量房产，现在正是要抛售变现，怎么可能大肆再购房呢？从目前来看，由于二手房越来越难卖；炒房投机赚钱空间不大、房地产杠杆收紧等因素，这使得有钱人现在急于将手中大量房产变现。所以，现在往往是刚需、改善型购房者急着入市购房，而恰恰是有钱人在经济前景不明的情况下，却选择快速变现，落袋为安。