成本超过收益注定了房地产的衰落

　　很多人将今年房地产不景气的主要原因归咎于新冠疫情的持续和国家对房地产的压制。其实疫情和国家调控只是表面原因，内在的根本原因是发展房地产的成本已经超过了其创造的收益，中央也正在试图转变依赖房地产的发展方式。
　　经济活动是一个付出成本和获得收益的过程，当收益超过成本的时候，经济就会向好发展；当成本大于收益的时候经济就会出现恶化衰退。
　　自从2001年我国加入WTO以后，大批外资来华建厂，我国沿海地区的外贸型经济迅速发展，大量农村年轻人口涌向城市，这种状况之后逐渐扩大至中东部的大中城市，推动了我国快速城镇化，房地产行业也因此进入了高速发展的黄金阶段。
　　房地产的火爆带动了钢铁、水泥、家电、装修建材等行业的迅猛发展。而地方政府拿着卖地得来的钱除了维持政府的运转之外，还大量建设学校、医院，改善道路交通，扶持本地产业发展，这又进一步刺激了经济的发展，形成了整个社会经济循环向上发展的势头。
　　这是房地产行业崛起初期对经济发展的贡献，由于这个阶段房价相对于居民收入来说并不算高，而且居民收入增长速度很快，很多居民在交了月供之后仍然有较大的消费能力。因此发展房地产的收益远远大于成本。
　　转折发生在2008年的华尔街金融危机，当年中国为了救市，中央政府投了著名的四万亿，而地方政府投入的救市资金合计起来则超过了20万亿。由于当时制造业不景气，这些钱大量进入了楼市，房价迅速暴涨，到了2013年左右，房价已经明显高于居民的收入水平，高房价对消费市场尤其是年轻人的伤害开始显现。但得益于我国产业的成功升级，尤其是智能手机和互联网行业的崛起，带动了我国居民收入水平的快速提升。加上地方政府在这个阶段通过卖地得到了史无前例的巨大资金收入，并大量投资扶持各种产业，创造了大量的就业机会，缓解了高房价对人们生活水平和消费市场的不良影响。
　　而2016年以后的涨价去库存，既是房地产的高潮，也是房地产没落的开端。经过连续几年的大涨，到了2020年疫情爆发之前，房价已经远远超过了居民的收入水平。许多购房者的收入在交了月供之后已经所剩无几，失去了足够的消费能力，而居民消费能力的降低则严重影响到了制造业的收益，而制造业的衰败则减少了就业机会，反过来降低了居民的收入，形成了恶性循环。制造业的不景气和房地产的暴利吸引了大量的资金脱实向虚进入楼市，整个市场隐隐出现了＂一房疯狂，百业齐衰＂的畸形局面。这个时候发展房地产对国家和市场来说，其成本和破坏作用已经开始明显超过其带来的收益。于是从2019年下半年起，以＂房住不炒＂为目的的各项政策密集出台。
　　一个人、一家企业，一个国家，在做任何决策之前往往都需要估算成本和收益（包括社会收益）。只有当收益大于成本的时候，落实才有意义。而从国家整体发展的角度看，当前的房地产很显然收益抵消不了成本。因此，这次的救市仅仅就是为了救市，只是为了不让房价出现大幅度的下跌，避免出现系统性的金融风险。至于还想房价会像以前那样暴涨，只能说真的是想多了。