棚改变成旧改？2021年之后，老房子是否还有升值空间？

　　从今年开始，实行了多年的＂棚改＂退出历史舞台，取而代之的是＂旧改＂。我国棚改至今取得的成果是非常显著的。资料显示，2016年棚改实现606万套，2017年实现609万套，2018年、2019年和2020年分别为626万套，316万套和209万套，棚改把大量环境差、基础配套设施损坏和房子出现质量问题的棚户区和老小区拆迁改造，于是，大量居民的居住环境得到了改善。
　　可能很多人觉得奇怪，既然＂棚改＂这么有利，为什么在2018年后就开始逐步取消了呢？主要有以下三个原因：第一，最近几年国内房价越来越高，棚改拆迁的成本也水涨船高，一些拆迁户漫天要价，把拆迁当成发财致富的捷径。无论是地方政府，还是开发商者觉得拿地成本过高，投资风险太大。更何况，近年来国内各城市房价出现分化，开发商也开始预估自己究竟有没有利润空间，从而谨慎拿地。
　　第二，过去国内推进棚改，主要是给各城市去除商品房高库存，化解开发商和银行的金融风险。而棚改就是给当地拆迁居民发放动迁款，拆迁户到附近地区买房，这样一来，附近的商品房库存很快得以下降，而在经历了几年的商品房去库存后，各地商品房库存都回落到合理的区间，不过带来的负面的效应是，各地房价出现了大涨，当地房价远超老百姓的购买力。为了调控房价，就逐步取消棚改货币化安置，转为旧区改造。
　　第三，现在危棚简屋已经改造得差不多了，剩下就是老旧小区，而很多老旧小区并非是危房，如果稍加修缮，还是可以继续住人的，这样既可以避免＂大拆大建＂，又能改善当地小区居民的生活环境，更关键的是，棚改如果退出，迎来旧区改造，这样拆迁造成的购房需求就会减少，当地房价就有可能出现下跌。
　　那么，旧改究竟要改点什么内容呢？主要分成三个方面：首先，进行内部改造，对水电路气等配套设施进行翻新改造，北方地区还要增加暖气供应等等。再者，对老旧小区的外观进行改造，除了粉刷老房子的外墙，还要修建电梯设施，以方便居民出行。最后，增加小区停车位，绿化面积，健身器械，老年人活动室。让老房子的居住环境会有大幅度的改善。对于旧改计划，国家要在未来5年的时间内，投入4万多亿。
　　对此，很多人认为，现在老旧小区在经过了旧改之后，居住环境有了极大的改善，人们上下楼变得非常容易，而且老旧小区往往处于城市的热闹地段，交通便利，周边商场、医院、学校等配套设施都很齐全，只要老旧小区的旧改项目竣工完成，该类房子将会有很大的升值空间。但是，我们却认为，对于那些30年以上的老房子即使是实行旧改项目，只能说更方便了当地的住户，实际上老房子的升值空间也不会太大。
　　主要原因有以下几个：其一，30年以上的老旧小区的房子结构已经老化，不管外表装饰得有多么亮丽，肯定没有新房子结实了，这在很大程度上影响了老房子的升值空间。其二，老房子建造的年代比较久远，房型缺乏人性化设计，与现在的新建商品房设计，还是存在着较大的差距。其三，现在房贷收紧了，房龄在20年以上的老房子，是很难得到银行房贷支持的。从这几个角度来看，旧改之后，房子出租、出售可能相对会容易一些，但是升值空间并不会太大。
　　棚改退出市场，老小区不再拆迁，取而代之的是旧区改造，旧区改造之后，对于提升当地居民的生活环境，出行便利等是有利的。但是那些希望靠旧区改造之后，房价快速升值的人来说，可能希望要落空了。因为，老房子毕竟年代久远，房型设计存在缺陷，而且银行房贷很难批下来，需要全款买房，所以要说并不会有太大的升值空间，但是这样的老旧小区居住更加舒适了，比较容易出租或出售这还是很有可能的。